粉丝提问：

表哥好，刚刚在网上，看到北京去年新出生人口是13.3，和高峰时期的20.8万相比，减少了36%。

这几年由于人口总量控制，北京的常住人口也基本“稳中有跌”。

都说供需决定价格，人口不增长，甚至还在减少的情况下，未来的房价是不是会进入螺旋下降啊？

我看网上很多人说，日本楼市的昨天就是北京（包括京沪广深杭州南京成都）的明天，北京的房价要除以三，除以四什么的。

对此，大表哥你怎么看这个问题？

大表哥回答：

先说结论，人口减少，供需失衡会影响价格，但是必须是真实的供需关系才行。

北京楼市目前的情况和日本有点类似，但是不会和日本一样。直白点说就是，北京的房价不会无休止地螺旋下跌。

大表哥认为，北京房价的极端情况，也就是最差的结果是整体跌45%，部分小区可能会除以2，但是大盘子不会，整体更不会除以3。

再说原因。

北京常住人口稳中有跌，其实不是客观市场规律发展的结果，而是北京主动控制人口总量的结果。

至于原因，这个是大的政策在“调控”，我们不去讨论对错，也不讨论合理不合理，只需要知道这是人为因素就行。

所以，如果从供需决定价格来看，人是少了，所以价格会跌，但这是不合适的，因为这里的需求，是被人为压制了的。

如果北京没有人为控制人口流入呢？就像杭州、成都那样，主动吸引外来人口呢？如果那样的话，大表哥相信以北京的城市地位，人口增量会和成都杭州差不多。

那样的话，北京人口就不是稳中有降，而是显著增加了，供需关系必然就不是现在这样。

那么，未来北京在人口控制上，会放松吗？大表哥的观点是，会放松，而且是大概率的，三年内，北京应该就会大幅放松落户政策，包括购房政策应该也会放宽，甚至不排除局部取消楼市限购。

所以，北京楼市的供需，其实还不是完全的市场博弈的结果，更多还是受到主观调控的影响，未来是收紧还是放松，也会是一个动态变化的过程。

我们经常说摸着石头过河，其实放眼全世界，主要国家首都的房价，都很贵，不可能便宜的。

如果拉长10年一个周期来看，全世界GDP排名前50的国家，它的首都的房价，没有一个是下跌的，中间有下跌，但是以10年为周期，任何时间节点来看，10年后的价格，都比10年前要高。

（唯一例外的是日本的东京，但日本有特殊性，政治不独立，不过东京房价在2002年触底之后，基本也是一直在稳中有升，在2020年的时候又创了新高了。）

之所以各个国家首都房价都不便宜，是因为首都城市的产业、教育、医疗、文化基本都是这个国家最好的，天然会对人口有虹吸力。

你看英国、法国、意大利、韩国这些国家，可能其他的其他城市人口早就萎缩了，但是其首都的人口一直都是在增长的，原因就在这里。而伦敦、巴黎、首尔的房价，也是在涨涨跌跌，有涨有跌中不断创出新高。

包括大家喊的失去三十年的日本，东京的人口总量和房价，也早就超过了1990年的峰值。

所以，对于北京房价的这一轮回调，其实也不要太过于悲观。北京这一轮房价的回调，本质上不是人口减少，供需失衡导致的，而是前期涨太多，市场需要回调，消化其中的不合理的泡沫。

至于像网上有人说北京房价要除以三甚至除以四的言论，听听就好。

真除以三是个什么概念呢。举个例子，我们以国贸的优质次新盘金地国际花园为例，高峰时期10万一平米，除以三的话就是3.3万一平米。

你觉得它能跌倒3.3万一平米吗？

大表哥相信，不用跌到3.3万一平米，金地国家花园二手房如果跌到6万一平米的时候，市场就已经消化完了，不可能等到3.3万一平米让你去买的。

（转自：地产局座）