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惠誉评级称，通过专项债券收购存量商品房用作保障性住房，有助于强化中国城投企业的政策职能。惠誉预计，在中央政府的政策指引下，更多持有存量商品房的城投企业将受益于专项债用途的扩大。

2024年底中国地方政府获准发行专项债收购存量商品房用作保障性住房，以及收购闲置土地储备，这是政府稳定房地产市场和扩大保障房供应的一揽子财政措施的组成部分。

自 2025 年 5 月以来，浙江省和四川省五个市的城投企业已累计获得 19 亿元人民币的相关专项债资金。大多数交易中，城投企业利用专项债资金向开发商品房的城投企业收购商品房，其余交易则是在公开市场从其他卖方收购商品房。

与土储专项债类似，此次专项债用途的扩大增强了地方政府的政策性职能。此举使城投企业得以在降低待售商品房敞口的同时增加保障性住房供应，而这是许多城投企业代表地方政府执行的核心政策职能之一。此外，这使城投企业不再承担过高的市场风险，转型为符合政策目标的多元化资产的战略投资者和运营商，并获得可持续的财务回报。

此外，相较于企业债务融资，专项债券可以缓解城投企业的资产负债期限错配问题，因为专项债资金结构与此类项目的长期投资周期更为匹配。专项债的期限通常较长（10-30 年），利率较低，再融资风险也更低。由于专项债的期限较长，城投企业需要用项目收入偿还专项债，从而导致其去杠杆步伐缓慢。

与新建保障房项目相比，这种模式的开发周期较短，可以更快地增加保障房供应。专项债可用于偿还城投企业的项目开发债务及补充流动资金，进而缓解其短期再融资压力，改善债务结构。

城投企业主要依靠改造后的保障房的净租金收入来偿还专项债。租金收入是否足以支付专项债利息是城投企业财务状况（尤其是利息覆盖率）的重要影响因素。如果空置率较高或租金较低导致租金收益不足，城投企业可能需要利用其他经营现金流或寻求财政支持来支付利息。

存量房收购的融资结构还可能包括政府资金和商业贷款，这可能会增加项目财务回报的复杂性。为使保障房项目可行，收购价格通常需有一定折扣，这能够降低前期成本，但也可能会压低资产估值。

目前用于此类保障房收购的新增专项债发行额度不足1%，但惠誉预计这种融资方式将得到更广泛的采用。中央政府已于 2024 年底授予 10 个省份自主审批和发行专项债券的权利，从而简化了发行流程，惠誉认为这有助于专项债资金更多地用于政府政策重点支持的保障房项目。

本文作者：孙浩, 翟劲

（转自：惠誉评级）

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