长江商报消息 ●长江商报记者 李璟

近日，湖北省自然资源厅印发《湖北省盘活存量土地资源服务国有“三资”管理改革试点方案》（下称《方案》），要求全省各地摸清国企“家底”，锚定“国有资源资产化、国有资产证券化、国有资金杠杆化”目标，把闲置、低效的土地资源盘活变现，以提升国有资产效率。

此次改革，湖北直击痛点，共提出六项试点，包括开展国有企业土地资产清查、推动国有企业存量土地确权登记、加大国有企业存量土地资产盘活处置、支持土地资产证券化、促进国有企业存量土地高效利用、严格落实“以需定储”。

激活“沉睡要素”发展动能

资源资产化是激活沉睡要素的首要前提。大量国有企业存量土地因历史遗留问题与制度障碍，长期处于产权不清、价值隐匿状态。

根据《方案》，湖北将按照“属地管理、分级负责”原则，全面清查国企名下土地的“身份证信息”，包括国有企业土地资产的权属、面积、用途、位置、利用现状、经营状况等，纳入国土空间规划动态管理“一张图”并实行动态更新，通过建立全省统一土地资产管理台账和存量土地数据库实现精准测绘与登记造册，为土地资源颁发法律“身份证”，即给国企土地“上户口”。

同时，给历史遗留问题“开绿灯”。对符合国土空间规划且在城镇开发边界内的国有企业存量建设用地，无用地手续或者手续不全的，可由土地使用权人依现状向属地自然资源主管部门提出申请，依法确定土地用途，出具规划条件认定意见，并在完成房屋安全鉴定、消防认定手续后，办理不动产登记手续。通过开辟依现状补办手续的确权通道，彻底解决“有地无证”的历史积弊。

同时，破除增值限制，工业用地扩容增效不再增收土地价款，大幅放宽厂房兼容功能比例进一步放宽。支持产业项目建设多层工业厂房，合理兼容工业、研发设计、仓储等其他生产服务用途，其中工业建筑面积占比不得低于50%。原依法取得的工业用地在不改变用途的前提下，因扩大生产、增加产能等改造开发提高容积率的，可不再增收土地价款。支持国有企业经批准通过自主、联营、转让等方式实施存量土地改造开发，也可以由政府依法收回国有建设用地使用权重新组织供应，并给予土地使用权人一定补偿。

土地能入股也能变基金

值得关注的是，资产证券化是撬动资本活水的核心杠杆。此次改革，湖北创新运用现代金融工具打通转化瓶颈，明确支持发行不动产投资信托基金（REITs），将沉淀的重资产转化为可公开交易的标准化金融产品。

按照《方案》，湖北省政府批准的具有国家授权投资机构资格的国有企业，原生产经营性划拨土地，经批准可依法采取作价出资（入股）方式处置。对于交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区建设、养老设施、租赁住房、水利设施、文化旅游以及符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的基础设施项目，支持发行基础设施领域不动产投资信托基金，回收资金可以资本金注入等方式投入新项目建设。对具有稳定现金流、资产权属清晰、资产抵押易于变现的产业，支持将土地相关权益或收益转化为可交易的证券产品，增加土地资产的流动性和价值实现能力。

据估算，湖北符合盘活条件的约50万亩土地，通过证券化等途径可支撑近2000亿元融资规模，为重大项目建设注入强劲资本动力。

此外，《方案》还明确，充分发挥各级土地储备机构的作用，积极利用地方政府专项债券资金开展土地储备，撬动更多社会资本通过投资开发盘活土地资源。

资金杠杆化是释放乘数效应的关键环节。土地资本一旦被激活，便能通过杠杆效应撬动更大规模的社会资本。

长江商报记者注意到，早在2023年，自然资源部、国务院国资委就联合发布通知，支持国有企业盘活利用存量土地。对此，湖北结合自身实际，推动政策落地实施，提出要做好国有企业存量土地资产更名工作、优化国有企业存量土地利用方式等七项内容，加快推进国有企业盘活利用存量土地有关问题。

有关数据显示，2023年湖北盘活省属及武汉市属企业土地30.47万亩、新增资产价值约600亿元的成效，充分证明“存量资产是没擦亮的金子”。

业内人士指出，本次湖北改革的核心价值，在于系统构建“资源确权—资产显化—资本流动”的转化机制，将长期闲置低效的土地要素转化为高质量发展动能，其制度创新具有重要示范意义。此次“三资”改革以土地为支点，撬动资源变资产、资产变资本的转化链条，其制度创新远超地域范畴。随着更多沉睡土地被制度创新唤醒，转化为资本活水，必将为高质量发展注入强劲动能。

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