摘要

本周（2025年6月23-27日）中证REITs全收益指数收于1,109.13点，周度下跌1.38%，终结了2025年4月30日以来连续七周的上涨行情。中证REITs（收盘）指数收于880.90点，周度下跌1.46%。本周中金亦庄产业园、中金中国绿发商业资产REIT正式上市交易，我国REITs市场已上市项目达68个，总市值收于2061亿元，考虑2个新上项目后环比仍下跌0.24%，各资产类板块均有所回调。

大类资产角度，本周REITs全线收跌，而权益市场（沪深300、中证500、中证1000、恒生科技）和转债均迎来上涨，黄金（沪金、COMAX黄金）表现不佳。

►二级市场

本周七大REITs板块均下跌。交通设施板块上周下跌1.1%后，本周继续以2.22%领跌，仅中金山东高速录得0.47%的正增长，路产运营情况仍然存在明显分化。能源板块跌幅最小，主要是流通市值靠前的国家电投新能源、中航京能光伏REIT上涨带动，其他新能源项目回调较小。

本周市场成交较上周无明显变化，日均成交额5.79亿元、日均成交量1.20亿份、日均换手率0.61%，环比分别上升1.80%、1.41%、0pct。市政环保、保障房换手率仍领先。2025年7月国金中国铁建、华夏深国际、华夏特变电工、鹏华深圳能源、中信建投明阳智能新能源5个项目部分份额解禁，之前担心止盈对价格形成冲击，现在通过大宗交易方式对价格的影响有待观察。

REITs全线下跌带来板块估值调整。从中债估值收益率来看，回调后各项目中债估值收益率均有所上升，交通（5.38%）、仓储物流（4.96%）、产业园区（4.90%）板块靠前，项目估值表现分化较为明显，个券具有挖掘空间。

► 一级市场

6月24日《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》指出，围绕文旅体育设施、赛事演艺场馆等消费基础设施建设重点领域，探索创新适应资金需求特点的金融产品和融资模式，支持符合条件的消费基础设施发行REITs。

6月26日，中海地产（中国海外发展0688.HK）公告称，拟将位于佛山市南海区的购物中心项目“中海佛山南海映月湖环宇城”以公募REITs形式在深交所独立上市，计划募资13.55亿元，中海地产将认购约20%的基金份额。

6月24日，国金资管-欢乐颂持有型不动产资产支持专项计划获批，拟发行规模为6.7亿元。欢乐颂系华润万家零售商业。

风险提示：公募REITs相关政策出现超预期调整；基础设施项目经营风险；资料来源及数据统计风险。

本周（2025年6月23-27日）中证REITs全收益指数收于1,109.13点，周度下跌1.38%，终结了2025年4月30日以来连续七周的上涨行情。中证REITs（收盘）指数收于880.90点，周度下跌1.46%。本周中金亦庄产业园、中金中国绿发商业资产REIT正式上市交易，我国REITs市场已上市项目达68个，总市值收于2061亿元，考虑2个新上项目后环比仍下跌0.24%，各资产类板块均有所回调。

大类资产角度，本周REITs全线收跌，而权益市场（沪深300、中证500、中证1000、恒生科技）和转债均迎来上涨，黄金（沪金、COMAX黄金）表现不佳。

01

二级市场

1.1 价格：各品类迎来回调，交通板块连跌两周

本周七大REITs板块均下跌。交通设施板块上周下跌1.1%后，本周继续以2.22%领跌，仅中金山东高速REIT取得0.47%的正增长，路产的运营情况仍然存在明显分化。能源板块跌幅最小，主要是流通市值靠前的中信建投国家电投新能源、中航京能光伏REIT上涨带动，其他新能源项目回调较小。

个券层面，分别于2025年6月26日、27日正式上市交易的中金亦庄产业园REIT、中金中国绿发商业REIT首日涨幅均达30%，亦庄产业园次日亦以10%涨停。本周价格上涨的其他REITs仅有国泰君安临港创新产业园REIT（0.16%）、华夏华润商业REIT（0.64%）、中信建投国家电投新能源REIT（0.08%）、中航京能光伏REIT（0.95%）、中金山东高速REIT（0.47%）和中金普洛斯REIT（0.23%），相关原始权益人均有很强的资产运营实力。

中金亦庄产业园REIT底层资产包括位于北京经开区高端汽车及新能源汽车关键零配件产业园的2个地块建设项目，截至2025年3月末，整体出租率约为89.56%，定位为高端制造的生产性厂房，区位优势明显。中金中国绿发商业REIT的底层资产是位于山东济南的领秀城贵和购物中心，商业建面16.21万平方米，是中国绿发集团“创一流特色”商业标杆作品之一。

1.2 流动性：市政环保、租赁住房换手率仍领先

本周市场整体成交较上周无明显变化，日均成交额5.79亿元、日均成交量1.20亿份、日均换手率0.61%，环比分别上升1.80%、1.41%、0pct。

分板块来看，本周日均换手率靠前的分别是市政环保（1.16%）、租赁住房（0.88%）和能源设施（0.64%），其中市政环保近三周成交活跃度均领先其他板块，主要仍是国泰君安济南能源供热REIT成交依旧火热，日均换手率从1.6%上升至2.4%，富国首创水务REIT的成交也有所回暖。

个券层面，本周交易活跃度前三的分别是中金亦庄产业园REIT、国泰君安济南能源供热REIT和华泰苏州恒泰租赁住房REIT，日均换手率分别达到2.7%、2.4%和1.9%，当周价格涨跌幅分别为10%、-1.33%和-4.24%。

7月将有5个项目解禁。2024年随着高股息策略占优，春节后REITs整体迎来一波修复行情，且由于百货商场、购物中心等消费资产类型的引入，2024年以来REITs申报、发行、上市数量明显加快，截至2024年末已有29个项目上市，其中市场化战略配售的锁定期普遍为12个月，2025年下半年至2026年上半年陆续迎来解禁小高峰。2025年7月解禁的项目有5个，分别是国金中国铁建高速、华夏深国际仓储物流、华夏特变电工新能源、鹏华深圳能源、中信建投明阳智能新能源。之前担心止盈对价格形成冲击，现在通过大宗交易方式对价格的影响有待观察。

1.3 估值：回调后各项目中债估值收益率均有所上升

REITs全线下跌带来板块估值调整。从中债估值收益率来看，交通（5.38%）、仓储物流（4.96%）、产业园区（4.90%）板块靠前，项目估值表现分化较为明显，个券具有挖掘空间。

02

一级市场

2.1 首发：中海地产申报消费REITs

政策支持支持消费基础设施建设。6月24日，中国人民银行等六部门联合印发《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》指出，围绕文旅体育设施、赛事演艺场馆、医疗养老设施、通信基站、充电装备、适老改造等消费基础设施建设重点领域，探索创新适应资金需求特点的金融产品和融资模式，支持符合条件的消费基础设施发行REITs。

6月26日，中海地产（中国海外发展0688.HK）公告称，拟将位于佛山市南海区的购物中心项目“中海佛山南海映月湖环宇城”以公募REITs形式在深交所独立上市，计划募资13.55亿元，中海地产将认购约20%的基金份额。

截至2025年6月27日，年内潜在发行项目12-15单左右，预计总发行规模200亿元以上，市场总规模将突破2200亿元。具体来看：

当前已获批正处于已发行待上市的有1单（中银中外运仓储物流6月26日基金合同生效），询价发售阶段的4单（创金合信首农产业园6月27日询价、华夏华电清洁能源6月27日询价、南方万国数据中心7月1日询价、南方润泽科技数据中心7月1日询价），交易所已反馈6单（中金唯品会奥特莱斯2025-5-26、华夏凯德商业资产2025-5-12、中信建投沈阳国际软件园2024-12-12、建信建融家园租赁住房2024-4-15、华夏万纬仓储物流2024-4-15、建信金风新能源2023-10-22），交易所已受理3单（华夏中海商业资产2025-6-26、华夏中核清洁能源2025-6-10、创金合信电子城产业园2025-5-20），已申报1单（华夏安博仓储物流2025-6-26）。

2.2 本周其他要闻

1、【平安宁波交投REIT】拟于2025年7月3日10:00-16:00举办投资者开放日活动。

2、据上交所官网消息，6月24日，国金资管-欢乐颂持有型不动产资产支持专项计划已获批。该项目原始权益人为天津润石申威股权投资合伙企业（有限合伙），管理人为国金证券资产管理有限公司，拟发行规模为6.7亿元。欢乐颂系华润万家零售商业。

风险提示：

公募REITs相关政策出现超预期调整：若公募REITs相关政策出现超预期调整，可能导致公募REITs的供需格局发生变化，从而影响公募REITs流动性和市场价格。

基础设施项目经营风险：公募REITs的收益取决于所投基础资产的正常经营。若出现不可抗力等各类事件导致基础资产无法经营或无法出租，或基础资产未购买财产一切险及公众责任险等保险，或投保金额无法覆盖基础设施项目评估价值，将对项目分红、二级市场价格等产生显著影响。

资料来源及数据统计风险：本文数据主要依靠监管部门网站、WIND、公募REITs招募说明书、公告等，存在部分信息收集不完整、统计遗漏的风险，导致结果出现偏差。