（转自：中金固收）

摘要：

上交所发布《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指南第3号——扩募业务办理》，深交所发布《关于公开募集基础设施证券投资基金非定向扩募业务功能上线启用的通知》，对扩募相关流程及信披要求进行了细化的指引，沪深交易所文件均提及了扩募方式中的公开扩募可以向原持有人优先配售再将剩余份额公开发售。

中国人民银行、国家发展改革委、财政部、商务部、金融监管总局、中国证监会等六部门联合印发《关于金融支持提振和扩大消费的指导意见》，其中提及支持符合条件的消费基础设施发行基础设施领域不动产投资信托基金。

上周REITs多数回调 ：从全周涨跌幅看，其中长三角地区高速公路项目整体调整幅度较深，南京交通（-6.72%）、宁波交投（-5.69%）和江苏交控（-5.40%），部分产权类项目如外高桥（-5.48%）、金茂REIT（-5.24%）也出现较大波动。

上周REITs交投活跃度保持稳定：上周REITs总成交金额为28.95亿元，与前一交易周基本持平，新上市的亦庄产园、绿发商业首日集合竞价直接涨停封板，尚未充分换手，亦庄产园第二个交易日部分打新资金止盈卖出，此外济南供热（2.36%）、苏州恒泰（1.91%）和金茂REIT（1.84%）换手率位居市场前列。

公募REITs项目进度更新：华夏华电清洁能源REIT和创金合信首农产业园REIT完成网下询价，剔除无效报价后网下投资者管理的配售对象拟认购份额数量总和为网下初始发售份额数量的222.01倍和129.71倍；中银中外运仓储物流REIT完成公众发售，配售比例约0.109%。华夏安博仓储物流REIT申报至交易所，华夏中海商业资产REIT获交易所受理。

行情概览

01

 价量表现：  新券上市表现亮眼，市场多数有所回调

上周公募REITs两单新项目上市，较为显著的一二级利差和欠配的增量资金推动新上市的亦庄产业园、绿发商业两单项目如期开盘涨停，存量市场则多数有所回调，部分高速公路项目受单次分红比例较高的板块因素影响，此前价格弹性较大，本轮调整幅度较深。市场全周成交规模28.95亿元，维持较高交投活跃度。

图表1  REITs价格涨跌幅汇总

（按相对发行价涨跌幅排序）

*周度涨跌幅=（上周五收盘价-前一周周五收盘价）/前一周周五收盘价*100%，其中收盘价均为前复权价格。

数据来源：根据Wind数据整理

图表2  REITs每日涨跌幅

1、除周一市场涨跌互现，部分项目延续此前涨势外，其余交易日均普遍回调。从全周涨跌幅看，其中长三角地区高速公路项目整体调整幅度较深，南京交通（-6.72%）、宁波交投（-5.69%）和江苏交控（-5.40%），部分产权类项目如外高桥（-5.48%）、金茂REIT（-5.24%）也出现较大波动。

2、分资产大类来看，各板块均出现不同幅度回调。除新上市项目外，产权类项目：仓储物流REITs平均下跌2.54%，产业园区REITs平均下跌1.80%，保障房REITs平均下跌2.16%，消费基础设施REITs平均下跌2.41%。特许经营权项目：环保市政REITs平均下跌1.31%，能源类REITs平均下跌0.76%，高速公路REITs平均下跌2.41%。

图表3  C-REITs加权平均总回报指数表现

*指数根据产品自由流通市值加权计算

数据来源：根据Wind数据、中金公司研究部C-REITs指数整理

3、从全市场阶段性表现看，市场开启回调走势，止盈操作较强，至6月27日收盘C-REITs指数、产权类、特许经营权类较前一交易周分别下跌1.52%、下跌1.43%和下跌1.61%，同期中证500上涨3.98%，10年期国债指数基本收平，C-REIT在长端利率地位窄幅震荡中表现出相对独立的市场行情。

4、从成交额和市场流动性来看，上周REITs总成交金额为28.95亿元，与前一交易周基本持平，交投换手率维持高位，新上市的亦庄产园、绿发商业首日集合竞价直接涨停封板，尚未充分换手，亦庄产园第二个交易日部分打新资金止盈卖出，此外济南供热（2.36%）、苏州恒泰（1.91%）和金茂REIT（1.84%）换手率位居市场前列，全市场日均换手率在0.18%至2.72%之间，下半年新发项目陆续上市、存续项目密集解禁后市场波动值得关注。

图表4  REITs成交金额汇总

（按全周换手率排序）

*周换手率=当周成交量/市场流通股本*100% 

数据来源：根据Wind数据整理

02

 发行折溢价 

截至2025年6月27日，除广州广河、中交、安徽交控、中关村、和达、湖北科投、广开产园外，其余61支REITs收盘价均较发行价有溢价。

1、特许经营权类项目：4支市政环保REITs首钢绿能、首创水务、绍兴原水、济南能源溢价率分别为29.64%、33.58%、65.35%、79.14%。高速公路REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是山东高速、南京交通、宁波交投较发行价溢价率分别为38.62%、36.94%、31.31%。京能光伏、国家电投、电建水电、特变光伏、明阳智能和蒙能溢价率分别为55.66%、35.83%、72.39%、57.22%、57.30%、61.36%。

图表5  特许经营权REITs相较于发行价涨跌幅曲线

2、不动产权类项目：仓储物流REITs溢价率前三是外高桥、易商仓储、九州通较发行价溢价率分别为43.05%、35.83%、46.91%。产业园REITs溢价率继续保持分化，溢价率前三是津开产园、东久、金隅分别较发行价溢价53.54%、43.22%、61.96%，亦庄上市首周收盘价较发行价溢价43.01%；鹏华深能收盘价较发行价溢价44.63%；保障房REITs溢价率前三是深圳安居、北京保障房、厦门安居分别较发行价溢价74.06%、93.11%、104.36%；消费基础设施REITs溢价率前三是物美、首创奥莱、华威农贸较发行价溢价92.66%、78.67%、78.47%。

图表6  不动产权REITs相较于发行价涨跌幅曲线

03

 分派率情况 

根据各REIT披露的2025年预测可供分配金额或2024年已经实现的可供分派金额情况，以当前最新市值（截至2025年6月27日）计算。

图表7  REITs分派率情况

*DPU（最新市值）=招募说明书预测2025年可供分配金额（招募说明书未预测2025年的采用2024年已实现可供分配金额）/截至2025年6月27日基金最新市值规模

数据来源：根据Wind数据及招募说明书整理

免责声明

本页面内容基于市场公开信息或其他第三方披露的信息编制而成，数据来源包括但不限于WIND、CFETS平台、证券交易所，中金公司对相关信息以及数据的准确性、可靠性、时效性及完整性不作任何明示或默示的保证。本页面内容不属于中金公司发布的研究报告，不构成投资建议，亦不代表中金公司的任何观点或意见。本页面所展示信息、数据等全部内容仅供参考，不构成对于任何投资标的以及发行人的推荐，亦不构成买卖任何投资工具或者达成任何交易的要约、要约邀请、承诺、推荐，以及财务、法律、税务建议、投资咨询意见或其他建议。本页面中的信息、观点以及数据有可能因提供日之后的情势或其他因素的变更而不再准确或失效，但中金公司不承诺更新不准确或过时的信息、观点以及数据的义务。本页面所提供信息仅供参考，任何人依赖本页面中任何信息、观点以及数据行事而造成的一切后果由行事者自负，与中金公司无关。本页面相关内容的版权归中金公司或相关方所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、翻版、复制、刊登、发表或引用。