转自：中卫发布

关于《中卫市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》公开征求意见的公告

为贯彻落实《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）、《宁夏回族自治区物业管理条例》、《宁夏回族自治区住宅专项维修资金管理实施细则》等法律法规，进一步加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共有部位、共用设施设备的正常使用和维修更新改造，维护维修资金所有者的合法权益，结合中卫实际，市住房和城乡建设局起草了《中卫市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》，现向社会公开并征求意见，意见建议可通过邮箱、递交书面意见或传真发送，欢迎各界积极参与，提出宝贵意见和建议。

公开征求意见时间：2025年6月30日至2025年7月6日

联系电话:0955-7067680  

传真号：0955-7067678 

邮箱：jiansheju2009@163.com

中卫市住房和城乡建设局

2025年6月30日

《中卫市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》起草说明

市住房和城乡建设局

（2025年6月）

一、起草背景及过程

2024年12月31日，自治区住建厅联合财政厅印发了《宁夏回族自治区住宅专项维修资金管理实施细则》，自2025年2月10日起施行。我市2008年9月印发的《中卫市住宅专项维修资金管理办法》至今未进行过修订，随着时间的推移和外部环境的变化，它已经解决不了新情况带来的新问题，同时也与近年来出台的《中华人民共和国民法典》等法律法规的相关规定不一致，亟待系统性梳理修订。

为贯彻落实《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部第165号令）《宁夏回族自治区物业管理条例》《宁夏回族自治区住宅专项维修资金管理实施细则》等法律法规，进一步加强对住宅专项维修资金的管理，保障住宅共有部位、共用设施设备的正常使用和维修更新改造，维护维修资金所有者的合法权益，前期，我们借鉴广州东莞，甘肃兰州经验，参照石嘴山、吴忠做法，结合中卫实际，起草了《中卫市住宅专项维修资金管理办法（送审稿）》，《管理办法》形成后，我们在线上公开征求社会各界意见建议，书面征求自治区住建厅、县（区）政府，市发改、财政、自然资源等部门（单位）意见建议，组织市直相关部门（单位）、县（区）住建部门、房地产开发企业、物业服务公司、乡镇（街道）、社区、业主委员会等座谈讨论，广泛听取和吸纳各方意见建议进行完善，通过了公平竞争性、合法性审查等程序。

二、主要内容

《管理办法》分总则、交存、使用、监管、其他共5章43条。

第一章 总则：共5条，主要阐述《管理办法》适用范围，明确住宅专项维修资金用途，界定共用部位、共用设施设备（引用上级文件定义），明确市、（县）区住建部门和财政、审计、乡镇（街道）、物业服务企业工作职责。

第二章 交存：共10条，主要阐述住宅专项维修资金的交存主体和标准，住宅每平方米40元、非住宅每平方米60元（目前，银川市住宅<非电梯房>每平方米40元，其他房屋每平方米50元；石嘴山市住宅<非电梯房>每平方米30元，其他房屋每平方米50元；固原市住宅<非电梯房>每平方米80元，其他房屋每平方米100元，吴忠市仍执行2008年出台的旧标准每平方米15元-20元不等）；

首期住宅专项维修资金交存时限和程序，在办理《商品房买卖合同》备案之前，应足额交存，未按照规定交存的，开发建设单位、物业服务公司不得将房屋交付给业主；

住宅专项维修资金可以由住建部门代管或业主自管，住建部门代管住宅专项维修资金的，应当选定一家商业银行作为专户管理银行，并开立专户。专户下设房屋账户和公共账户。住宅专项维修资金存储应当以物业管理区域为单位设总账，按照房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按照房屋户门号设分户账，格式为楼盘-幢号-房号；

对未交存的城镇老旧小区，明确业主委员会组织业主及时归集；业主分户账内余额不足首期交存数额30%的，应当及时续交。

第三章 使用：共17条，主要阐述使用住宅专项维修资金的组织实施主体可以为业主委员会或委托物业服务公司开展（属地村、社区给予协助）；明确应急使用有电梯故障、消防设施故障、屋面外墙渗漏、楼体外立面脱落危险等9类情形；住宅专项维修资金使用程序主要有制订方案、征求业主意见、组织实施方案、申请列支资金、划转资金5个方面；使用后，明确按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，业主对分摊有歧义，应当通过法律途径解决。

第四章 监管：共5条，主要阐述住建部门应加强住宅专项维修资金管理，定期公示收支、增值收益、公开查询渠道等；在确保资金安全前提下，可以购买国债或定期组合存款，确保资金增值；住宅专项维修资金的管理使用应当接受审计部门监督，财务管理和会计核算应当接受财政部门监督。

第五章 其他：共6条，主要阐述违反《管理办法》法律责任、文件有效期等。

中卫市住宅专项维修资金管理办法

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条为加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《宁夏回族自治区物业管理条例》《宁夏回族自治区住宅专项维修资金管理实施细则》等规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督适用本办法。

第三条本办法所称住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修及更新、改造的资金，不得挪作他用。

本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括：电梯及电梯智能阻止系统、天线、照明、消防设施、楼宇对讲、绿地、道路、围墙、监控设施、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四条住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

第五条市住房和城乡建设部门是本市住宅专项维修资金的主管部门，会同市财政部门负责本市住宅专项维修资金的指导和监督工作。

县（区）住房和城乡建设部门负责本辖区内住宅专项维修资金的交存、使用和管理工作。

财政、审计等相关部门依据各自职责对住宅专项维修资金的管理进行监督。乡（镇）人民政府、街道办事处负责监督指导业主大会、业主委员会和物业服务企业有关住宅专项维修资金管理的日常工作，调解住宅专项维修资金使用管理纠纷。物业服务企业负责所管项目的业主住宅专项维修资金档案的建立、整理、组织实施等相关工作。

第二章 交存

第六条住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。

第七条商品住宅、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存，首期住宅专项维修资金按下列标准交存：

住宅每平方米建筑面积交存40元；非住宅每平方米建筑面积交存60元。

首期住宅专项维修资金交存标准，可以根据本市实际情况适时调整。

业主交存的住宅专项维修资金属业主所有。

第八条首期住宅专项维修资金应当按以下时限及程序交存：

商品房购房人与开发建设单位签订商品房买卖合同后，在办理《商品房买卖合同》备案之前，购房人应将首期住宅专项维修资金足额存入住宅专项维修资金专户。具体程序如下：

（一）开发建设单位在办理开发项目《商品房预售许可证》或出售房屋之前，到住宅专项维修资金主管机构办理住宅专项维修资金交存开户手续；

（二）住宅专项维修资金主管机构向开发建设单位出具分户住宅专项维修资金交存通知（下称交存通知）；

（三）开发建设单位将交存通知交予专户管理银行窗口，专户管理银行依据交存通知和购房人的《商品房买卖合同》或者购房发票计算交存首期住宅专项维修资金；

（四）专户管理银行向购房人出具交存凭证。

第九条住宅专项维修资金交存主体应当在办理房屋入住手续前，按照本办法第八条规定一次性足额交存首期住宅专项维修资金。

开发建设单位应当指导商品房购房人将首期住宅专项维修资金交存至专户管理银行，专户管理银行出具宁夏回族自治区财政厅统一监制的住宅专项维修资金专用票据给购房人作为交款凭证。开发建设单位凭住宅专项维修资金专用收款收据为购房人办理入住手续。

未按照本办法规定交存首期住宅专项维修资金的购房人，开发建设单位不得将房屋交付给购房人。开发建设单位与购房人签订购房合同时，应将购房人办理入住手续前交存首期住宅专项维修资金列为购房合同条款之一。其他任何单位和个人不得收取住宅专项维修资金。

在办理《商品房买卖合同》备案之前，住房和城乡建设部门应向负责《商品房买卖合同》备案部门提供新建项目的商品房预（销）售许可手续、新建楼盘、销售数据等信息，确保住宅专项维修资金足额交存。

第十条业主大会成立前，业主交存的住宅专项维修资金由住房和城乡建设部门负责代行管理。业主大会成立后，可根据业主大会决议，选择住房和城乡建设部门代行管理或者自行管理。

第十一条住房和城乡建设部门代管住宅专项维修资金的，应当通过公开招标或按照财政部门有关规定，选定一家商业银行作为住宅专项维修资金的专户管理银行，并开立住宅专项维修资金专户。专户下设房屋账户和公共账户。

（一）房屋账户主要用于储存业主、建设单位交存的住宅专项维修资金，以及房屋账户的增值收益。

（二）公共账户主要用于储存公共收益划转的住宅专项维修资金、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金。

住宅专项维修资金存储应当以物业管理区域为单位设总账，按照房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按照房屋户门号设分户账。住宅专项维修资金户名格式为楼盘-幢号-房号。

第十二条住宅专项维修资金专户管理银行应当与住房和城乡建设部门签订资金监管协议，办理住宅专项维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项，并提供住宅专项维修资金管理和使用所涉及的第三方服务。专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中资金使用、增值收益和账面余额的查询。

第十三条对于未交存住宅专项维修资金的城镇老旧小区，业主委员会要按照业主大会讨论通过的管理公约，组织编制交存清册，由业主自缴或由业主委员会代收后，及时将已归集的住宅专项维修资金足额存入专户银行，并将银行出具的交款凭证、加盖银行印章的交存清册在小区公告，公告期不少于7日。

第十四条业主分户账内住宅专项维修资金的余额不足首期交存数额30%的，应当及时续交。已成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。续交方案经业主大会同意的，业主应当按照续交方案交存住宅专项维修资金；未成立业主大会的，由村（社区）、物业服务企业协助通知业主续交至首期标准。

第十五条因房屋转让等原因，业主变更的，住宅专项维修资金交存按下列规定处理：

（一）已足额交存住宅专项维修资金的，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金不予退还，随房屋所有权转移同时过户，房屋分户账的账户信息随房屋所有权转移而变更；原业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况，并出具住宅专项维修资金证明；原业主交存的住宅专项维修资金的余额，由受让人向原业主支付，双方另有约定的，从其约定。

（二）未交存住宅专项维修资金或已交存的住宅专项维修资金达不到规定的交存标准，且买卖双方在物业转让合同中未约定住宅专项维修资金交存主体，但已办结过户手续的，由新业主负责交存；未办理过户手续的，由原业主负责交存。

第三章 使用

第十六条 住宅专项维修资金的使用可分为计划使用和应急使用。

计划使用是指采取一次投票，集中表决一个或多个计划维修项目的使用方式。应急使用是指采取应急程序，事前不用表决、事前事后公示的使用方式。

第十七条住宅专项维修资金的计划使用，主要适用于可以提前预见的，以延长物业使用寿命为主要目的的共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。具体使用流程按照本办法第二十一条、第二十二条执行。

第十八条住宅专项维修资金的应急使用，适用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行的维修、更新、改造。具体使用流程按照本办法第二十三条执行。

第十九条 应急使用包括以下情形：

（一）电梯故障。经具备电梯监督检验或型式试验资质的技术服务机构评估、检验为存在重大安全隐患，可能发生危及人身财产安全的紧急情况。

（二）消防设施故障。经消防救援机构认定需要立即整改的消防设施故障或经符合从业条件的消防技术服务机构出具消防设施检测不合格的结论性意见。

（三）屋面、外墙渗漏。经具备资质的第三方鉴定机构鉴定、评估认为存在显著影响房屋的正常使用性并且使用功能等级评定为C级的情形。

（四）楼体外立面存在脱落危险。由属地住房和城乡建设部门或经具备资质的第三方鉴定机构出具意见。

（五）未移交供水专营单位管理的供水设施（包括储水池、水箱、阀门、水泵机组、电控装置、供水管道及构筑物等）出现损坏导致运行中断、堵塞、爆裂的。

（六）排水设施堵塞、爆裂。

（七）未移交供电企业的电力设施（包括配电柜、变压器、线路等）损坏，可能发生危及人身财产安全的紧急情况。

（八）未移交供热专营单位管理的供热设施（包括接点井、总参考表以后进入住宅小区内主管楼群之间的支管、阀门井、用户表井内支管、管架及单元总阀等）出现损坏导致运行中断、堵塞、爆裂的。

（九）其他可能危及房屋使用和人身财产安全的紧急情况。

第二十条 使用住宅专项维修资金的组织实施主体应当按照下列规定确定：

（一）有物业服务企业的，由业主委员会或委托物业服务企业组织实施；

（二）没有物业服务企业，或者物业服务企业未组织实施的，由业主委员会或相关业主组织实施，属地村（社区）给予指导和协助，属地住房和城乡建设部门提供业务指导；

（三）应急使用的，未按规定实施维修和更新、改造的，县（区）住房和城乡建设部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。

第二十一条住宅专项维修资金划转业主大会管理前，其使用按照以下程序办理：

（一）组织实施主体根据维修和更新、改造项目制定使用方案，并在物业管理区域内公示方案。

（二）使用方案应当由住宅专项维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意后，将投票结果在小区显著位置和相关部门网站公示。

（三）经业主表决同意后，由组织实施主体组织实施使用方案。

（四）组织实施主体持相关材料向属地住房和城乡建设部门申请列支住宅专项维修资金。

（五）县（区）住房和城乡建设部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知，专户管理银行按照规定将所需住宅专项维修资金划转至相应单位账户。

第二十二条住宅专项维修资金划转业主大会管理后，其使用按照以下程序办理：

（一）组织实施主体根据维修和更新、改造项目制定使用方案，并在物业管理区域内公示方案。

（二）业主大会依法通过使用方案

（三）经业主大会同意后，由组织实施主体组织实施使用方案。

（四）组织实施主体持相关材料向业主委员会申请列支住宅专项维修资金。

（五）业主委员会依据经表决的使用方案审核同意，并报属地住房和城乡建设部门备案，属地住房和城乡建设部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正。

第二十三条应急使用的，按照以下规定列支住宅专项维修资金：

（一）住宅专项维修资金划转业主大会管理前，按照本办法第二十一条第（一）、（四）、（五）项的规定办理；

（二）住宅专项维修资金划转业主大会管理后，按照本办法第二十二条第（一）、（四）、（五）项的规定办理。

第二十四条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由开发建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新、改造费用；

（二）依法应当由相关专业经营单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）开发建设单位销售时已经列入房屋买卖合同中的露台、庭院等部位的维修费用；

（四）因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的修复费用；

（五）根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的维修和养护费用。

第二十五条维修和更新、改造项目应当签订施工合同。使用方案中维修和更新、改造全部项目的费用总额、费用支付方式、住宅专项维修资金划转账户和竣工验收等事项应当在一个施工合同中约定。

第二十六条维修和更新、改造项目工程竣工后，实施主体、施工单位、其他相关单位等应当组成验收组对工程进行验收，并签署竣工验收报告。聘请工程监理的，监理单位应当一同参与竣工验收。住宅专项维修资金列支范围内的业主可以参与竣工验收。

第二十七条组织实施主体在申请使用住宅专项维修资金过程中，用于维修和更新、改造项目的鉴定、设计、造价、监理、招标服务等第三方专业机构费用，可计入维修和更新、改造成本申请列支住宅专项维修资金。

第二十八条相关业主未交存住宅专项维修资金到专用账户或已交存到专用账户的住宅专项维修资金不足以支付分摊费用的，由组织实施主体直接向相关业主另行筹集。相关业主拒不支付的，可通过法律途径解决。

第二十九条组织实施主体应当将竣工验收报告、使用住宅专项维修资金总额及业主分摊情况在住宅小区内的显著位置和相关部门网站公示，公示时间应当不少于15日。

未按规定履行住宅专项维修资金申请程序而先行维修的，维修费用由组织实施主体自行承担，并承担由此产生的法律责任。

第三十条住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，按照下列规定分摊：

（一）商品住宅之间或商品住宅、非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

（二）住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，开发建设单位应当按照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

业主对分摊维修费用有分歧的，可通过法律途径解决。

第三十一条住宅专项维修资金专户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修、更新和改造项目工程费用的，专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位；用于支付鉴定、设计、造价、监理、招标服务等第三方专业机构费用的，专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至相应的第三方专业机构。

第三十二条组织实施主体可以采用电子投票、书面征求意见的形式，组织业主进行表决。

第四章 监管

第三十三条住房和城乡建设部门应当加强对住宅专项维修资金专户管理银行协议履行情况的监督评价，定期与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，通过相关部门网站、物业宣传栏等方式，每年向社会公示住宅专项维修资金收支、增值收益等。公开主要包括以下内容：

（一）住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关住宅专项维修资金使用和管理的情况。

业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

第三十四条住房和城乡建设部门应当建立住宅专项维修资金查询制度，公开查询渠道，接受业主对住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和账面余额的查询，接受社会投诉监督。

第三十五条在确保住宅专项维修资金安全和正常使用的前提下，可以按照国家和自治区有关规定，结合房屋建成年代、住宅专项维修资金使用量和资金流动性等因素，将住宅专项维修资金用于定期组合存款，或购买一级市场新发行的国债并持有到期，确保资金保值增值。

第三十六条住宅专项维修资金自存入专用账户之日起按规定计息，利息转入本金滚存使用和管理，并核发到每个业主的账户上。业主可以查询本账户的资金交存、使用、利息和结余情况，但不可自行提取资金。

第三十七条住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

住宅专项维修资金的财务管理和会计核算按照国家以及自治区财政厅的有关规定执行。财政部门应当加强对住宅专项维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

第五章附则

第三十八条违反本办法规定的行为，法律法规、规章已有规定的，从其规定。

第三十九条售后公有住房的住宅专项维修资金交存、使用、管理等事宜，按照国家、自治区相关规定执行。

第四十条住房和城乡建设部门、财政部门、乡（镇）人民政府、街道办事处、村（社区）和其他有关部门工作人员在住宅专项维修资金管理工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由相关部门依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十一条本办法由市住房和城乡建设局、财政局共同解释。

第四十二条本办法未作规定的，按照国家、自治区住宅专项维修资金管理工作相关规定执行。

第四十三条 本办法自2025年X月X日起实施，有效期至2028年X月X日。

▌来   源：中卫市住房和城乡建设局

▌制   作：李佳迪

▌编   辑：李佳迪