前两天大表哥在聊望京的时候，讲到过2021年望京房价的大涨和2024年望京房价的大跌，原因都是因为外地炒房客，主要是深圳炒房客大规模涌入导致的。

今天，大表哥就跟大家分享几个当时深圳投资客在望京炒房的传奇故事。

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熟悉楼市的朋友都知道，2020年之前，全国房价基本属于单边上涨行情，而且一线城市呈现出一个典型的城市轮动规律：

那就是每次行情起来，都是深圳最先领涨（广州和深圳基本同步，启动略晚一两个月），深圳涨了大概三个月后，上海开始涨，上海涨了三个月后，北京开始涨。

在房产圈内部，这个规律叫做“楼市的北伐效应”。

2019年第四季度，以取消豪宅税为标志，深圳楼市开启了新一轮大涨，那一轮涨幅非常凶猛。楼市轮动叠加口罩放水，2020年初上海楼市开始启动，并且豪宅领涨。

按照“楼市的北伐效应”，接下来北京的房价也将跟随深圳和上海的步伐，开始新一轮上涨。

当时持有这个观点的人不少，尤其是以深房理和水库论坛的粉丝为主，经过深房理和水库论坛的洗脑式鼓动，很多粉丝相信北京楼市就是下一个风口。

于是不少南方投资客，主要以深圳资金为主，纷纷涌入北京买房，圈内也叫“建仓”。他们涌入北京，主要瞄准的就是望京板块。

至于为什么瞄准望京，原因主要有2个，一是望京名气比较大，外地人基本都知道这个板块。

第二个原因是望京本身板块优势明显，属于朝阳第二CBD，区域内大公司很多（传统外资的奔驰、西门子、施耐德，互联网新贵阿里、滴滴、美团都在望京），而且板块内豪宅、改善等次新房很多，高中低档，种类齐全。

像望京金茂府、远洋万和公馆、臻园，都是北京有名的豪宅。准豪宅有国风尚樾、东湖湾、宝星华庭。改善盘有保利中央公园、融科橄榄城、湖光壹号、国风上观。刚改盘有澳洲康都、北纬四十度、国风北京、大西洋新城、季景沁园等。

有就业支撑，并且板块内房产类型丰富，有增值预期和故事可以讲，所以望京成为了深圳投资客涌入北京的首选之地。

有些人可能会感觉奇怪，当时北京不是严格限购吗，他们是如何破限购的？另外当时北京二手房首付极高，二套综合首付接近80%，他们是怎么贷款的？

其实，破限购，他们主要是通过和有购房资格的北京人假结婚获得。

至于贷款，则是通过注册一个壳公司，然后以经营贷的方式实现，因为2020年口罩放水，当时经营贷非常宽松。他们先通过垫资公司全款买房，然后再通过公司把房产抵押进行贷款，基本能贷80%，也就是相当于两成首付。

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当时，大表哥就接触到两个来北京炒房的外地大姐，四十多岁，水库信徒，打飞的来北京买房。

她们下了飞机之后，还没入住酒店，当天下午就拉着行李箱来找我们，很直接地说要在北京投资两套房，让我们给挑选推荐房源。

我们问她们准备买总价多少的房子？手里有多少钱可以用作首付款？她们说手里有五六十万，准备买总价1000万左右的次新房。

我说你们这五六十万，只勉强够交税费和中介费，别说总价1000万的次新房了，就是总价300万的老破小都不够。

然后大姐就一通水库黑话冒出来，什么全款抵押，高评高贷，零首付，建仓......

在说这些话的时候，大姐感觉自己特别专业、自信和牛掰，她们看我们的那眼神好像觉得我们是小白，怎么零首付这些都不懂。

她可能觉得她很专业，但是在大表哥看来，这就属于典型的走火入魔了。大表哥在京楼闯荡近20年，什么没见过？

至于高杠杆，那就是毒药，楼市上行期会放大收益，而下行期同样会放大亏损，所以不是一般人能驾驭的。

这种四十多岁还对投资风险没有管控意识的人，大表哥从来都不往来，于是找了个没有房源的理由，把她们送走了。

后来听说她们两找了别的管家公司，一个买了融科橄榄城，一个买了国风上观，两个小区隔一条路马路，都是走的高评高贷零首付路线。

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据粗略估算，2021年上半年，外地涌入望京的投资客大约在1000人左右，他们先后在望京买入了上千套房子。买入比较多的小区有两个，一个是融科橄榄城，另一个是北纬四十度。

短时间内大规模的外地买家涌入，很快就把望京市场上诚心卖的低价房源扫光了，进而带动望京房价迅速上涨。

房价的快速上涨，也让北京本地的投资客和改善买家跟风入场，从而进一步推动了望京房价尤其是融科橄榄城、北纬四十度等次新房的价格迅速上涨。

最终，在外地炒房团、本地投资客和改善买家三重力量的共同作用下，望京板块的房价在2021年实现了大约25%的涨幅，融科橄榄城等次新房涨幅超过30%。

后来的事情，大家都知道了，2021年算是望京乃至整个北京的房价最高点，2022年基本持平，进入2023年下半年，北京房价迅速下跌，到现在整体跌了30%左右，而前期炒作比较凶的望京，整体跌了35%，成为这一轮北京跌幅最大的板块之一。

今年初，大表哥还专门打听过那两位外地大姐的情况，据说在2024年8月的时候就因为断供，房子被法拍了，粗滤估算她们两个每人亏损在400万左右。

50万本金，1000万的房子，20倍杠杆，3年亏损400万，她们应该是彻底爆仓了......

（转自：地产局座）