根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》等相关法律法规及《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》(自然资发〔2021〕1号)和《广西壮族自治区自然资源厅等5部门印发关于持续解决不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》(桂自然资规〔2025〕1号)精神和市政府的工作要求，结合我市实际，我局草拟了《关于持续化解贵港市本级不动产登记历史遗留问题的通知》(征求意见稿)，现征求你们意见，请于10个工作日内（2025年7月4日前）将书面意见报我局确权科邮箱：ggbdcjgk@163.com。

2025年6月23日

联系人:潘韵，联系电话:4286082

关于持续化解贵港市本级不动产登记历史遗留问题的通知（征求意见稿）

为持续化解市不动产登记历史遗留问题，保护不动产权利人合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《不动产登记暂行条例》等相关法律法规及《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）和《广西壮族自治区自然资源厅等5部门印发关于持续解决不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（桂自然资规〔2025〕1号）等文件精神，结合我市实际，经市人民政府同意，现将有关事项通知如下：

一、关于个人自建房已取得国有土地使用证，但土地登记宗地面积与实际使用土地面积不一致的问题

个人自建房已办理国有土地使用证，原测绘数据未完成数字化，房屋实际使用土地面积超出原证书记载面积3%（含3%）以内，房屋用地地类在2009年全国第二次土地调查成果为“建设用地”的，经调查核实，在市自然资源局门户网站及实地公告30日，无异议或异议不成立的，自然资源部门根据职责按现状出具认定或核实意见，认定申请人取得国有建设用地权属。

各类行政、企事业单位主导开发、村级组织合法安置项目的历史存量个人自建房，已办理国有土地使用证，房屋实际使用土地面积超出原证书记载面积15%（含15%）以内的，超出部分土地经自然资源部门核实；原开发（安置）单位已办理该项目出让性质国有土地使用证的，由申请人提供该项目具有土地相关权利或该小区三分之二以上业主代表书面同意意见；原开发（安置）单位已办理该项目划拨性质国有土地使用证或该项目已取得用地批文但未办理国有土地使用证的，需提供原开发（安置）单位出具的书面同意意见，原开发（安置）单位已注销、灭失的，由承继单位或上级主管单位出具。按本通知第十三条作出处理后，在市自然资源局门户网站及实地公告30日，无异议或异议不成立的，自然资源部门根据职责按现状出具认定或核实意见，认定申请人取得国有建设用地权属。

符合以上条件的，以申请人实际使用土地面积按本通知第十条办理“划拨土地补办出让”手续(原宗地属出让性质的该部分无需办理)，缴清土地出让金及完税后，予以办理不动产登记。

二、关于个人自建房已取得国有土地使用证和房屋所有权证，但房屋所有权证登记建筑面积与现状不一致的问题

个人自建房已办理国有土地使用证和房屋所有权证，但由于各种原因，房屋实际建筑面积超出原证书记载的建筑面积，超出的建筑面积未按规定办理建设工程规划许可手续，按本通知第十三条作出处理后，自然资源部门根据职责按现状出具认定或核实意见，申请人提供住建部门审核合格的房屋质量安全鉴定报告或鉴定结论，予以办理不动产登记。属划拨国有建设用地的，按本通知第十条办理“划拨土地补办出让”手续，缴清土地出让金及完税后，予以办理不动产登记。

三、关于个人自建房已取得国有土地使用证，但未办理房屋所有权证的问题

个人自建房已取得国有土地使用证，房屋已建成使用，但未取得建设工程规划许可、竣工验收等手续，或存在擅自超出建设工程规划许可的范围建设房屋，按本通知第十三条作出处理后，自然资源部门根据职责按现状出具认定或核实意见，申请人提供住建部门审核合格的房屋质量安全鉴定报告或鉴定结论，予以办理不动产登记。属划拨国有建设用地的，按本通知第十条办理“划拨土地补办出让”手续，缴清土地出让金及完税后，予以办理不动产登记。

四、关于国有土地上个人自建房已办理房屋所有权证，但无土地权属来源的问题

1987年《中华人民共和国土地管理法》施行前，在国有土地上已建成使用的个人自建房，已办理房屋所有权证，但无土地权属来源的，经调查核实，在市自然资源局门户网站及实地公告30日，无异议或异议不成立的，按本通知第十条办理“划拨土地补办出让”手续，缴清土地出让金及完税后，予以办理不动产登记。

1987年《中华人民共和国土地管理法》施行后，已办理房屋所有权登记，无土地权属来源的个人自建房，经调查核实该宗地已取得用地批文，在市自然资源局门户网站及实地公告30日，无异议或异议不成立的，按本通知第十条办理“划拨土地补办出让”手续，缴清土地出让金及完税后，予以办理不动产登记。

五、关于1987年以前无土地和房屋权属来源的登记问题

1987年《中华人民共和国土地管理法》实施以前建设使用并沿用至今，尚未取得用地手续，无权属纠纷争议的房地。在符合《确定土地所有权和使用权的若干规定》（[1995]国土籍字第26号）关于国有土地认定的情况下，由申请人收集土地演变报告等材料，填写申请表向辖区自然资源局申请初审通过后，报所在社区(村委)、乡镇人民政府（街道办）审核盖章，涉及上级主管部门的还需上级主管部门审核盖章。再由辖区自然资源局会同所在社区(村委)、乡镇人民政府（街道办）、测绘机构相关人员现场核实，符合条件的按规定草拟公告，由辖区自然资源局组织在实地和辖区政府门户网站公告30日，公告期满无异议或异议不成立的，自然资源部门根据职责按现状出具认定或核实意见，组织材料报辖区人民政府进行土地确权。土地权利性质可确定为划拨；宗地地类在“二调”、“三调”中均为建设用地的，可确定为国有建设用地；此前已有相关文件明确土地用途的按文件确定用途，没有文件明确的，按历史沿用的实际用途确定。辖区人民政府批复同意后，符合《划拨用地目录》的可按划拨性质或按规定办理划拨补办出让手续并缴清土地出让金及完税后，办理不动产登记；不符合《划拨用地目录》的需按规定办理划拨补办出让手续，缴清土地出让金及完税后，予以办理不动产登记。申请人申请房地一体登记，自然资源部门已按现状出具认定或核实意见的，申请人提供住建部门审核合格的房屋质量安全鉴定报告或鉴定结论，可同步办理不动产房地一体登记。

六、关于党政机关、国有企事业单位未经房改部门批准，利用自有土地组织建设住房办理不动产登记的问题

党政机关、国有企事业单位利用自有国有建设用地组织建设住房，未经房改部门进行公有住房审核批准，但已安排或出售并投入使用，原组织建设时已办理建设工程相关手续的，由建设单位（继承单位）或上级主管部门作为申请主体申请办理规划核实、竣工和消防验收等相关手续后，予以办理不动产首次登记。

原组织建设时未办理建设工程规划手续的，按本通知第十三条作出处理后，自然资源部门根据职责按现状出具认定或核实意见，由建设单位（继承单位）或上级主管部门作为申请主体，申请人提供住建部门审核合格的房屋质量和消防安全鉴定报告或鉴定结论等材料，予以办理不动产首次登记。

办理不动产首次登记后，经上述已办理不动产首次登记的权利人书面同意和组织实地公告30日无异议或异议不成立的，按本通知第十条办理“划拨土地补办出让”手续。规划部门已审批房地用途的，按批准的用途、土地面积补办土地出让手续；规划部门未审批房地用途的，该栋房屋正射投影部分土地按实际用途补办出让手续。缴清土地出让金及完税后，予以办理不动产转移登记。

七、关于已供地报建手续不齐全的工业企业、学校建设项目问题

已办理供地手续（即已签订《国有建设用地使用权出让合同》、取得《国有建设用地使用权划拨决定书》或已取得国有建设用地使用权权属证书），建设工程因报建报批手续不齐全或无法进行工程竣工验收，实际用途为工业的工业企业建设项目或已办理供地手续，实际用途与原批准用途均为教育用地的学校建设项目。符合国土空间规划的前提下，由申请人按现状提供测绘成果，按本通知第十三条作出处理后，自然资源部门根据职责按现状出具认定或核实意见。符合规划部分，申请人提供住建部门审核合格的房屋质量和消防安全鉴定报告或鉴定结论，予以办理不动产登记。需办理人防手续的项目，由申请人提供人防工程竣工验收备案材料或有相应资质等级的第三方机构出具合格的测绘、检测报告（无法完成人防工程竣工验收备案的）或依法缴纳异地建设费的证明材料，符合以上人防手续三个条件之一的，方可办理不动产登记。需办理划拨补办出让手续的，可按规定办理。

已办理供地手续，原批准用途为工业或其他非教育用地，实际用途为教育用地的学校建设项目，需按本通知第十三条作出处理并按规定调整规划用途。其中，属产业园区外，符合工业用地转让前置条件的，申请人提供住建部门审核合格的房屋质量和消防安全鉴定报告或鉴定结论，需办理人防手续的项目，由申请人提供人防工程竣工验收备案材料或有相应资质等级的第三方机构出具合格的测绘、检测报告（无法完成人防工程竣工验收备案的）或依法缴纳异地建设费的证明材料，按规定办理协议出让手续，缴清土地出让金及完税后，予以办理不动产登记。属产业园区内的，按本通知第八条有关规定办理。

八、关于有用地批文未供先建的工业企业、学校建设项目问题

已获得农用地转用和土地征收批复文件，未签订《国有建设用地使用权出让合同》、未取得《国有建设用地使用权划拨决定书》，也未取得国有建设用地使用权权属证书，因报建报批手续不齐全或无法进行工程竣工验收的工业企业、学校建设项目。符合国土空间规划的前提下，按本通知第十三条作出处理后，由辖区自然资源部门按现状出具规划认定意见，申请人提供住建部门审核合格的房屋质量和消防安全鉴定报告或鉴定结论；需办理人防手续的项目，由申请人提供人防工程竣工验收备案材料或有相应资质等级的第三方机构出具合格的测绘、检测报告（无法完成人防工程竣工验收备案的）或依法缴纳异地建设费的证明材料，由辖区人民政府依法征收地上建筑物（构筑物），并与申请人签订征收协议。征收协议签订完成后，由市自然资源局将土地及地上建筑物（构筑物）整体挂牌出让，申请人需按期参加竞买，竞得人按期付清土地及地上建筑物（构筑物）成交价款后，予以办理不动产登记。

九、关于无土地权属来源未批先建的工业企业、学校建设项目问题

1987年1月1日以前，在国有土地上建设一直沿用至今的工业企业、学校建设项目，按本通知第五条有关规定办理。

1987年1月1日以后建设，无用地和规划报批报建手续的工业企业、学校建设项目，符合国土空间规划的前提下，申请人提供住建部门审核合格的房屋质量和消防安全鉴定报告或鉴定结论；需办理人防手续的项目，由申请人提供人防工程竣工验收备案材料或有相应资质等级的第三方机构出具合格的测绘、检测报告（无法完成人防工程竣工验收备案的）或依法缴纳异地建设费的证明材料。按本通知第十三条作出处理，地上建筑物（构筑物）一并没收后，由自然资源部门组织材料开展用地报批工作，办理土地供应手续时，土地连同地上建筑物（构筑物）整体挂牌出让，申请人需按期参加竞买，竞得人按期付清土地及地上建筑物（构筑物）成交价款后，予以办理不动产登记。

十、关于个人自建房划拨国有建设用地使用权补办出让的问题

申请人申请按本通知办理个人自建房划拨国有建设用地使用权补办出让的，需提供合法的土地、房屋产权证明，经自然资源部门审核，市人民政府批复同意后补办出让手续。国有土地使用证和房产证登记用途不一致的，由自然资源部门按职责出具用途核实书面意见后按规定办理。

划拨国有建设用地上个人住宅自建房补交土地出让金=出让土地面积×所处土地级别住宅用途基准地价×45%×层数修正系数（四层半及以下的，层数修正系数为1；四层半以上的，层数修正系数=层数÷4.5）。

划拨国有建设用地上个人商业自建房补交土地出让金=出让土地面积×所处土地级别商业用途基准地价×75%。

划拨国有建设用地上个人商住自建房补交土地出让金=出让土地面积×50%×所处土地级别住宅用途基准地价×45%+出让土地面积×50%×所处土地级别商业用途基准地价×75%。

符合本通知第一条办理条件的个人自建房，申请办理划拨土地补办出让的，证载土地面积部分按上述标准缴纳出让金，超出部分按相应地类缴纳比例的100%缴纳出让金。土地权利原为划拨性质的，超出原证书记载面积部分土地和原证书记载面积土地须一并签订土地出让合同，出让年期按出让合同签订之日起计。土地权利原为出让性质的，超出原证书记载面积部分土地符合本通知办理条件的须签订原土地出让合同补充协议，宗地出让年期按原出让合同约定的时间计。

十一、关于划拨国有建设用地上已购住房、商铺上市交易补交土地出让金的问题

申请人申请按本通知办理划拨国有建设用地上已购未经房改部门批准的集资房、商铺（含经济适用房、房改房、棚改住房、集资房等住房配套商铺）补办出让手续的，需提供合法的土地、房屋产权证明，经自然资源部门审核，市人民政府批复同意后可上市交易。

上市交易补交土地出让金=（已购住房、商铺建筑面积÷楼层数）×标定地价×缴纳比例。

划拨国有建设用地上已购未经房改部门批准的集资房缴纳比例为45%；已购商铺首层缴纳比例为100%，二层及以上缴纳比例为75%。 

十二、关于不动产登记原始登记档案资料缺失的问题

申请人持有国有土地使用证和房屋所有权证原件，职能部门无法查询到相关档案的，由申请人提供国有土地使用证和房屋所有权证原件、无权属争议承诺书（含权属来源过程说明）等材料，由不动产登记机构会同不动产所在地社区(村委)实地调查土地、房屋权属及使用管理情况，询问相邻宗地权利人并做好记录，形成书面调查结果意见。情况属实且无权属纠纷争议的,在市自然资源局门户网站及实地公告30日，公告期满无异议或异议不成立的，则《不动产登记资料查询结果证明》、申请人的《土地、房屋无权属争议承诺书》、现场公告照片、门户网站公告登载截图、书面调查结果意见、权属调查现场问话笔录等材料，视为合法合规的登记档案材料，予以办理不动产登记。

十三、关于违法行为处罚问题

未取得建设工程规划许可证或未按照《建设工程规划许可证》规定建设的违法建筑，属于《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条中“尚可采取改正措施消除对规划实施的影响”的情形，需按规定进行处罚，责令限期整改，处建设工程造价百分之五的罚款。建设工程造价按照600元/平方米计，亦可按当事人提供的具备相关资质的第三方评估机构出具的评估报告明确建设工程造价。

十四、关于审批权限问题

自然资发﹝2021﹞1号、桂自然资规﹝2025﹞1号文件及本通知涉及用地报批、规划用途调整、土地供应（划拨或出让）、“证缴分离”的事项需按规定报市人民政府审批（审核），土地确权事项由三区人民政府确定批复，房屋质量、消防安全鉴定报告结论由住建部门审核，其他事项由市自然资源局审核批准或处理。

十五、其他事项

位于城镇规划区内主、次干道规划控制范围、城镇征收拆迁范围、棚户区改造（旧城改造）范围等的房屋，“小产权房”、超过六层以上的个人自建房不适用于本通知。行政机关、企事业单位合法取得的个人自建房可按本通知办理。夫妻离婚析产、继承人依法继承的合法不动产，可保留原划拔土地性质直接办理不动产转移登记。建设项目土地用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地的，需按规定开展土壤污染状况调查。

十六、相关要求

各级各有关部门要提高政治站位，加强组织领导，压实工作责任，按照“尊重历史、兼顾现实”“依法依规、让利于民”的原则，担当实干，大胆作为，持续有力解决群众身边的不动产“登记难”问题。同时要提高依法行政水平，严控新增问题，维护社会稳定。

本通知自2025年x月xx日起施行，有效期至2030年2月5日。2021年8月10日后形成的新问题不适用于本通知。2021年8月10日前，已取得所在产业园区入园通知书或由相关单位（园区外工业企业项目的由辖区人民政府确认、园区内工业企业项目的由所在产业园区管委会确认、学校由教育主管部门确认）书面确认项目用地在2021年8月10日前开工建设，因历史原因造成无法办理不动产登记的工业企业、学校建设项目可按本通知相关条款办理。

《贵港市自然资源局贵港市住房和城乡建设局国家税务总局贵港市税务局关于处理贵港市本级不动产登记历史遗留问题的意见》(贵自然资发〔2019〕38号)同时废止，本通知印发前其他有关文件内容与本通知不相符的，按本通知执行。

本通知由市自然资源局负责解释。桂平市、平南县可参照执行。