文/北京进深 林振兴

上周六，石景山首个“好房子”——璟悦长安，开放了样板间。现场，它搞了一个开鱼秀。

一米长的蓝鳍金枪鱼，张着大嘴，被米其林名厨任意开膛破肚。一边吃鱼，一边看房，这种营销方式在帝都独一份。

不得不说，作为璟悦长安项目总，杜林巍城会玩。

杜林巍是有压力的。这个项目是首钢地产阔别多年后在京首次拿地，也是张焕上任首钢地产董事长后的北京处女秀。

但这次，张焕兜底拿地的代价并不小，28.01亿元，它是一块住宅用地搭一块商服用地。

去年，首钢地产由盈转亏，2024年度实现营业收入54.18亿元，净利润-2.62亿元。

今年是否能扭亏，璟悦长安很关键，杜林巍要背水一战了。

这也是杜林巍从成都重回北京主场的首战。但离京近三年，他是否还能带来令石景山人满意的作品？

虽说璟悦长安是石景山的“鲶鱼”，带来了首款内嵌阳台、首个架空层，但是缺点也不少。

它楼间距过密，部分户型过于古怪，东西通透，南/北无窗，这是老式塔楼才有的户型。此外，还有十几套倒阶梯式户型，颇为奇葩。

01

首钢地产虽是北京本土房企，却尤爱“抱团”。

它和中海地产合作过长安云锦、长安云尚、天玺，并与电建地产合力开发华曦府。

但这次的璟悦长安，首钢地产却选择独立操盘。

璟悦长安所属的这块地，连石景山”一哥“中海地产都没兴趣，可见该区库存压力有多大。

眼下，石景山积压了大量在售项目，包括中海长安玖章、中海长安源境、中海学府公馆、保利璟山和煦、元玺、中海寰宇天下天镜，但新房销售情况并不理想。

更可怕的是，石景山还要面临海淀西边新盘的步步紧逼。

海淀半壁店、宝山土拍之后，还有四季青西郊机场两块地，且已出现在五批次供应清单上。

未来，海淀西和石景山不可避免将上演一场抢客大战，无论产品还是价格都将卷到不行，

面对激烈的竞争环境，首钢地产显然要面临不小的销售压力。

多年没在北京拿地的它，还能做出令石景山人满意的作品吗？压力给到了杜林巍。

02

2016年，杜林巍入职首钢地产。

四年后，他升职任北京公司副总经理，历经二通东一期首钢地产首个共有产权房项目的两次开盘销售和二通南棚改定向安置房项目交付工作。

2021年10月，杜林巍迎来了职业生涯的又一个转折点，他受命担任成都公司总经理。

此时，成都公司正面临获取土地、璟辰里项目二批次开盘、蓉璟台项目交付等重点工作推进，时间紧任务重，又受到疫情影响，推进工作压力很大。

杜林巍刚到成都，连住宿的地方还未落实，就立即投身到工作中，利用最短时间了解成都公司各项工作事务。

但对于任何京城开发商而言，出京都并非易事。

去年10月，成都首钢房地产被法院列为被执行人，执行标的36.44万元。此外，首钢地产子公司成都首鑫房地产被业主告上了法庭。

事件起源于，石某、王某购买由成都首鑫房地产开发的首钢蓉璟台商品房，房屋总价款3285420元。但在验房时业主发现房屋存在诸多质量问题，无法接房入住；

后续整改后再查看，又发现卫生间因楼上漏水导致发霉发臭，以及卫生间和厨房墙面瓷砖整体空鼓。因开发商未完成整改，业主多次向有关部门投诉，最终向法院提起诉讼。

由于开发商逾期交房，导致石某、王某未能按时入住新家，只能在外租房临时过渡。最终，法院判决成都首鑫房地产向石某、王某赔偿损失30000元。

眼下，杜林巍又调回北京。

异地锻炼了近三年，杜林巍归来后，担任北京公司党支部书记，张明勇是北京公司总经理。

张明勇，也是杜林巍的老领导。

1993年，张明勇从湖北工业大学毕业，分配到首钢民建公司，后到民企房地产发展。

2007年，北京市最大的两限房项目“金顶阳光”即将开工，张明勇重返首钢，担任项目经理。次年年底，张明勇开始主持新北分公司的工作。

直至2016年，张明勇担任新北分公司总经理，负责首钢三期集资房建设。同年，他担任首通建投公司总经理，负责二通南区安置房项目和二通园区大市政工程建设。

2020年8月，新北分公司和首通建投公司合并成立北京公司，张明勇升任北京公司总经理。

至于杜林巍为何重返北京，或许只有大boss张焕心里最为清楚。

张焕是一名女将，她也是首钢地产老人，曾在首钢地产任党委副书记、纪委书记，负责党群工作。

去年年中，张焕接过张兴手中的交接棒，担任首钢地产党委书记、董事长。

目前，杜林巍除了是璟悦长安项目公司——北京首景房地产的法人兼董事，他还是首钢海赋置业董事，北京首钢二通建设投资（简称“首钢二通”）的法人兼执行董事。

首钢二通是首钢地产首个独立打造的共有产权房项目——金璟阳光苑的开发商。该项目曾因为违约拆除售楼处样板间，卷入过业主的舆论漩涡。

此外，首钢二通存在未按规定交存首期住宅专项维修资金将房屋交付买受人的行为，曾被丰台住建委处罚了1.5万元。

03

既然是石景山的首个“好房子”，首钢地产也诚意满满，璟悦长安的赠送尺度自然不小。

内嵌阳台 设备平台 飘窗“三件套”齐全。

其中，首钢地产对阳台还进行了创新，设计出开敞式内凹阳台，南北两侧阳台进深均不大于1.8米。

在首钢地产看来，一方面，内凹阳台可通过与建筑立面的深度融合，增强立体感，提升整体视觉效果；

另一方面，在寒冷地区，凹陷结构可减少冷风直吹，提升保温效果。

但璟悦长安的缺点也十分明显，楼间距实在太密了。

18层总高近55米的楼层，南北间距仅10米左右，北排甚至只有9米出头。

过于局促的楼间距，让小区大部分楼栋之间都存在角煞，遮挡严重。

为何璟悦长安的楼间距如此密？

背后原因莫过于，首钢地产用力太猛了。在璟悦长安身上，它试图融入太多的“好房子”要素。但装得太满，也将形成反噬。

例如，1号楼、2号楼、3号楼、10号楼一层局部设置架空层，约1200平米；南边景观大门约300平米。

所有的不计容面积加一起，约在1.27万平米左右。

这导致，首钢璟悦长安的实际容积率达到3.16，比规划的2.71，多了0.45。

在户型上，璟悦长安面积段83㎡-133㎡区间，做出了11种户型。

刚需产品为主，133户型只在中央两栋18层小高层边户，总共70多套；其余均为110以下户型，97㎡/107㎡两种建面占比约80%。

首钢地产的策略是，靠小户型走量，500万元出头就能上车。

04

先来看看97平主力户型，房源数量占比四成左右，最高得房率97%。

进深14米，面宽7米出头，接近2:1的比例，户型狭长。虽然也是南北双阳台，但通透性和采光都很一般，特别是中间户。

边户客厅阳台 飘窗有270度视野，但主卫仍然是暗卫。

主力107三居两卫，共3种户型，内部格局差别较大。

B户型都是边户，10米面宽，南向三开间，客厅和主卧都是面宽3.6米，显得客厅有些局促；

南阳台在客厅和次卧外边，主卧为转角飘窗；南向次卧没有卫生间，门外做了双开门的储藏间；

北卧室窗子朝西，有西晒；厨房北边外接1.1米进深阳台；

除此之外，主卧有衣帽间，入户门进来4.5㎡的空间，可做玄关柜和家政间。

C户型分边户C1和中间户C2两种 ：边户面宽10米，中间户面宽9.5米。

户型图做的是一个南北大两居版本，南边客厅和次卧打通；

没有独立玄关，入户门左（或右）手边是公卫，隔着厨房，没有紧挨次卧。

看完正常户型，让我们来看看璟悦长安有创意，甚至可以称之为奇葩的户型。

85㎡G户型、83㎡H户型都是东西向，东西边开窗，房源数量不多。

传统观念认为，西边开窗可能会导致家中的正财运受损，因为西方被认为是夕阳的方向，象征着收敛和内聚的能量。

更关键的是，西边窗户会导致严重的西晒问题，夏天室内温度会显著升高，冬天则会感觉闷热不舒适。

其中，85㎡G户型在小区西南角的16#楼，和阶梯户型在同一栋楼里。

在北阳台的加持下，做出了三居，全明户型。最小卧室仅7.44㎡，放完床后，几乎很难摆下衣橱。

全屋仅有一个南朝向的小窗户，在主卧卫生间里。而且客人路过该户型公卫，会不经意看到西向的两个卧室，缺少私密性。

83㎡H户型是两居两卫，东西各一个，西卧室带独立卫生间，暗卫；

东边卧室也可以拆成两个小卧室，满足多成员家庭需求。

但该户型的缺陷是，厨房小的可怜，不到7㎡。除去操作台，家里女性在里面做饭估计会“憋屈”。

项目最奇葩的当属建面95㎡的阶梯户型，三居两卫。

这个户型蛮难评价的。优点是四开间朝南，95㎡三个阳面卧室，估计只有这种阶梯户型能做到了。

但东边没窗户，北边只有卫生间和厨房有窗；两个卫生间有一间为暗卫；西边开窗，会有西晒问题。

双卧套房，都是西南转角飘窗，有一间正对着入户门。视野虽好，但是这个户型在小区西南角，紧挨着围墙，低层估计也没什么景观可看。

入户门所在的东侧无窗，客厅西边是落地窗的大阳台，北边是卫生间和厨房，南边是一间小卧室。

没有独立餐厅，餐桌可以靠东墙挨着厨房放置，电视和沙发摆放位置就很尴尬了。