观点网 随着经济的发展和城市化进程的加快，城市增量空间的利用更加“精打细算”。与此同时，对存量土地资源和空间的“二次利用”，成为解决提升城市功能、优化空间布局、激发经济活力的重要抓手。

尤其是在核心城市和成熟城区，新增用地资源日益稀缺，通过城市更新将原有功能重塑，从而盘活低效用地和闲置资产，已成为各参与主体共同关注的重点方向。

如今，也出现越来越多将老旧厂房、历史建筑在原有基础上，更新改造为商业综合体的案例。甚至一些商业运营主体也逐步拓展产品布局，打破传统的盒子式商业，衍生出以城市更新为重要依托的非标产品线。

近日，有消息称，合肥首个万象天地商业项目将在年内开业，而这个项目也正是由老旧厂房改造而来。

电机厂变身商业中心

项目所在原址是成立于1956年的合肥电机厂，是原国家机械工业部定点生产电动机专业制造厂和重点企业，也是“全国500家最大电器及器材制造企业”和“安徽省机械工业50强企业”之一。

但随着城市发展以及当地产业结构调整，以合肥电机厂为代表的一批老工业厂房相继废止。2021年9月，合肥电机厂正式启动征迁，一同启动征迁的还有电机厂周边当涂路工业园两个地块，总占地面积约320.06亩，共计约762户。

约一年后的2022年8月24日，电机厂及周边地块挂牌出让，地块编号瑶海区YH202211号，土地面积307.12亩，包含居住、商业、教育三种类型用途。

其中，A地块为居住用地，土地面积193.43亩；B地块商业用地，土地面积72.62亩；C地块为教育和商业用地，土地面积41.07（含幼儿园占地10.13亩）。

按照规划，项目的商业地块内需规划建设一座形象高度不低于150米的标志性建筑；计容建筑面积不低于20000平方米的星级标准酒店，酒店建成后须整体持有、运营，不得分割转让；一座地上计容建筑面积不低于8万平方米的集中式购物中心（不含家具建材市场、批发市场、150米标志性建筑裙楼以上部分），商业内需包含影视院等相关业态，该集中式购物中心须在开工后30个月内整体投入运营。

此外，地块内总面积约13313平方米的工业建筑须进行保留、改造，工业建筑及改造部分（幼儿园除外）建成后须整体运营，不得分割转让。

同时，出让公告中还将商业地块项目全部单体主体结构建设进度与住宅预售建筑面积“挂钩”。例如，在商业地块项目（不含超高层）全部单体主体结构封顶前，住宅预售建筑面积不得高于住宅可售总建筑面积的80%；在商业地块项目全部单体主体结构封顶前，住宅预售建筑面积不得高于住宅可售总建筑面积的95%。

这些条件对竞买企业提出更高的资质、能力、资金等要求。最终，地块成交于2022年的9月23日，由安徽置地以30.95亿元竞得，溢价率9.9%。

依托合肥地铁2号线、4号线交汇的东七里站，和规划中的11号线预留站点，整个项目成为三轨、双站点的TOD项目。拿地后不到一个月，安徽置地即宣布项目名称“置地中心”，整体投资额约30亿元。

从后续进展来看，住宅部分被打造为“栢悦天翠”项目，一期的1067套住宅已在今年6月集中交付；住宅以外的部分则融合商务办公、高端购物中心、人文艺术街区、星级酒店等多业元态于一体，并在商业负一层接驳地铁2/4号线。

作为项目的持有方，安徽置地是在2024年6月21日，与华润万象生活正式签署《合肥置地中心商业项目合作协议》，由此确认合肥第六座万象系商业正式落址置地中心。

华润万象生活将负责运营地块东侧约9万平方米的购物中心以及2栋承载深厚历史底蕴的人文艺术街区，打造合肥首个“购物中心+厂房街区”的万象系商业。新设计保留厂房建筑，其他部分以街区商业的形式进行填补，从而形成“街区+MALL”的肌理格局。

土地挂牌出让时所设定的相关条件，也为这一万象天地系列项目——“瑶海天地 BY MIXC”的最终形态奠定了基础。

合肥商战

实际上，在瑶海天地 BY MIXC之前，华润已在合肥落地五个商业项目，包括2013年开业的合肥欢乐颂、2014年开业的合肥蜀山万象汇（原蜀山五彩城）、2015年开业的合肥万象城、2019年开业的合肥庐阳万象汇、2024年5月开业的合肥包河万象汇。

可以说，合肥始终是华润商业布局中的一块重要拼图。

万象天地则是华润万象商业的三大产品线之一。截至2024年末，华润万象生活全国在营购物中心122座，这些项目以“一城多汇”或“多城多汇”分布在全国的24座城市。

在择址上，三条产品线各有区分。万象城通常位于一二线城市的核心或潜力地段；万象汇位于一二线城市区域中心或三线城市的核心地段；万象天地位于高能级城市核心地段。

产品线之间更大的差异体现在项目硬件配置、招商、定位等方面，这也就延伸出华润商业项目的M1至M4四个细分级别。

当然，商业项目的运营并非一劳永逸，受销售额、设备设施更新改造、品牌入住情况等因素影响，细分级别定档后仍有调整空间。

项目形态上，万象城与万象汇通常为传统的“盒子式”商业，万象天地侧重体现潮流创新，以及在地城市的精神文化面貌，往往拥有更大的户外空间面积。

华润“万象天地”的代表项目包括2017年开业的深圳万象天地，以及2022年开业的上海苏河湾万象天地、南京万象天地。

以上项目通过合理的动线设计，实现了商业空间与休闲空间、文化空间的有机联通。以南京万象天地为例，该项目位于城南历史街区，毗邻秦淮河，在保留核心位置百年古建云章公所的基础之上，于外围打造现代化建筑，形成“Mall+街区+古建”围合式的创新建筑集群。

上海苏河湾万象天地则在建设现代时尚商业空间的同时，复建“天后宫”、“慎余里”两大文保建筑，探索保护和利用相结合，营造公共开放的多样化空间场景。

与此同时，结合万象天地的定位——融合城市精神文化的潮流策源地，项目客群的年龄段大多在19-34岁。从某种程度上来看，万象天地近似于太古里与大悦城的结合体。

将在年内开业的合肥瑶海天地 BY MIXC，还打造了瑶海区首个24小时营业的餐饮娱乐街区，释放消费活力。

不过，随着老旧厂房更新带来的商业焕活机遇，以及城市产业升级推动的经济增长、人口持续流入，近年来，合肥的商业竞争正日趋激烈。

据了解，仅在2024年，合肥就迎来多个大型商业项目开业。2024年4月27日，合肥坝上吾悦广场开业，这是新城控股布局安徽区域的第16座商业综合体；5月17日，合肥新粮仓KUKU PARK正式开业，其前身为前身是安徽省机械化粮库，由安徽新月光商业管理公司成功竞标进行整体改造。

5月25日，华润包河万象汇开业，项目由华润置地与合肥城建联合打造，华润置地持有项目50%权益； 9月30日，龙湖合肥高新天街开业，这是龙湖商业布局安徽的第二座购物中心，也是高新区近三年来唯一的商业综合体；

12月26日，合肥银泰in77开业，这是全国第五个in系列高端项目，同时也是银泰in系列在安徽省的首个项目……

而目前，位于合肥经开区的银泰in Park也正在建设中，项目总占地面积64.5亩，规划总建筑面积23.3万平方米，为“街区+shopping mall+微景观”的公园商业新形态，将会是继郑州、杭州之后的全国第三座in Park项目。

此外，今年2月，合肥新站高新城更公司和龙湖商业正式签约，共同打造新站区XZ202404商业项目，这也将是龙湖商业在合肥的第三个天街项目……

在可预见的未来，随着合肥商业市场将迎来更多运营主体的加入，各项目之间的竞争也将愈演愈烈。

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