粉丝提问：

大表哥，老北苑的亚奥金茂悦小区怎么样？看中了该小区一套133平米的三居，中楼层，总价1100万，值得入手吗？

大表哥回答：

先说答案：

纯自住的话，这个小区挺好的，没啥大问题，价格算是目前的市场价。如果是投资性目的购入的话，不太建议，朝阳明显有比它更好的选择。

再说原因：

说自住买这个小区没问题，是因为这个小区品质确实不错，大表哥个人认为亚奥金茂悦应该是老北苑板块综合品质最高的一个小区。

（它对面还有一个亚奥万和四季，品质也挺高，远洋开发的，单价比金茂悦还贵一点，不过小区太小，就三四栋楼，小区园林施展不开，这一点和金茂悦没法比。）

亚奥金茂悦是金茂集团开发的，在北京，金茂基本就是品质豪宅的代名词（当然最近两年金茂口碑略有下滑，不过总体还是依然很能打的。）

悦系是金茂地产下面的产品分支线，定位上比府系低一档。像广渠金茂府、望京金茂府，都是府系的代表，亚奥金茂悦算是悦系的代表。

不过，悦系虽然比府系低一档，但放在全北京，也是属于前10%的产品了。府系算奢侈品，悦系算轻奢品。

亚奥金茂悦小区是2014年开发的楼盘，距今也10年了，但是现在来看，依然很新。而且由于绿化园林已经成熟，秋天的时候走在小区里，绿色草坪，金色树叶，相映成趣，给人的感觉非常舒服。

这主要归功于三个方面:

一是小区建筑用材本身不错，外立面是紫红色小方砖，不显旧。为了和小区整体外立面颜色搭配，开发商在小区内部路面铺设的时候，选的也是紫红色的地砖，可以看出很用心。

二是物业维护到位，金茂物业费虽然贵，但确实值这个价。一个物业好不好，你看看保安人员的年龄基本就知道，金茂门口保安基本都是小伙子。

三是小区业主素质比价高,这个也很重要，或者说非常重要，金茂悦开盘价格就不便宜，而且属于大户型为主，天然就筛选了业主群。（2014年开盘的时候，就卖4.5万一平。）

因为小区品质高，居住舒适度好，所以这个小区二手房拿出来卖的并不多，小区一共13栋楼，1060户，而在售二手房基本都只有30套左右。

3%的二手房挂牌率，属于非常低的，这也间接说明小区品质好，业主惜售，没有换房打算。

如果非要挑缺点的话，大表哥认为是一楼入户大厅的外立面选的红色磁砖颜色有点过，过于鲜红，个人有点不喜欢。

以上是从居住品质来说的，金茂悦是挺好的一个小区，品质高，现在这个价格可以买。

但是从投资的角度，从长期资产增值保值的角度，从流动性的角度来看，大表哥认为差了点意思。

主要是周边配套偏弱。

老北苑属于一个纯居住的板块，周边缺少产业支撑。

而且老北苑整体开发比较早，周边都是一些老小区，这些小区很多还都是各种政策性住房，经适房、回迁房、乡产房等等……所以城市界面非常一般。

说的好一点金茂悦在里面有点鹤立鸡群，说的不好一点就是典型的产品错配。在这样一个偏弱的版块，金茂悦的高定位明显和板块属性不符。

所以，大表哥接触到不少人，能看上金茂悦这个小区，但是接受不了周边的大环境，最后不少去了望京或者新北苑板块买。

这也是亚奥金茂悦虽然在品质上不输望京的肩部盘，不输新北苑的头部盘，但在增值性和流通性上，却不及后者的主要原因。

距离地铁较远，最近的是红军营站，1.5公里左右，也算一个劣势吧，不过还好，毕竟金茂悦定位就是改善盘，业主基本都有车，地铁属于有就是锦上添花，没有也影响不大。

对了，亚奥金茂悦的学校比较特殊，由于它是金茂地产开发的产品，孩子上学可以到望京北金茂府旁边的景山学校朝阳分校，九年一贯制，这个学校是金茂地产专门引进的，金茂业主孩子都可以上。

金茂悦小区业主的孩子，过去上学需要坐往返校车，和金茂府业主孩子就在家门口上学相比，略显不方便。

（转自：地产局座）