2025年6月18日，国家外汇管理局起草了《国家外汇管理局关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知(征求意见稿)》。

这个意见当中，最引人瞩目的就是提出了“取消资本项目外汇收入及其结汇所得人民币资金不得用于购买非自用住宅性质房产的限制”。

这句话最直接的翻译就是“放开外资外汇和国际热钱进入国内，投资购买住宅的限制”。

用通俗易懂的话说，就是以后外资企业和跨国公司的外汇可以直接换乘人民币，用来直接投资国内住宅。

以后大城市的优质住宅不仅国人可以买，外资也会涌入参与抢购了。

长久以来，外资投资中国房地产市场面临着重重限制。2006 年，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房（2006）171 号）出台，即所谓的 “限购令”，严格规范了外资进入房地产市场的门槛。与之配套，2008 年 8 月 29 日国家外汇管理局发布的汇综发（2008）142 号文件明确规定，除外商投资房地产企业外，外商投资企业不得以资本金结汇所得人民币资金购买非自用境内房地产。此后，外商投资企业资本项目下外汇收入不得用于建设及购买非自用境内房地产的规定长期延续，目的在于防范外资过度涌入房地产市场，引发房价过快上涨、金融风险积累等问题。

（二）当下政策调整背景​

时移世易，当前中国房地产市场正处于深刻变革与调整的新发展阶段。一方面，房地产市场面临库存积压、资金回笼困难等挑战，急需新的资金活水注入，以促进市场的健康循环；另一方面，中国经济在全球经济格局中的地位日益重要，进一步扩大对外开放成为趋势。在此背景下，外汇局有关部门负责人明确表示，新政是为适应 “国内房地产行业新发展阶段” 需要，相关外汇管理措施优化势在必行。此次政策调整并非偶然，而是顺应经济形势与房地产市场发展需求的主动作为。​

二、外资入境买房全面放开的政策解析​

（一）取消外资购买非住宅房产限制​

此次政策最大的突破之一是取消资本项目外汇收入不得用于购买非自用住宅性质房产的限制。这意味着境外机构和个人在中国境内获得的资本项目外汇收入，可以直接用于购买商业地产、办公物业等非自用住宅类房产。以往，外资购买国内商业地产需经过极为复杂的审批流程，资金流动受到诸多掣肘。新政实施后，将极大提升外资投资国内写字楼、商场和酒店等商业地产的便利性。例如，在一些核心城市，优质写字楼长期处于供不应求状态，但由于投资门槛高，外资难以涉足。如今政策放开，外资有望大量涌入，推动商业地产市场重新焕发生机，核心城市商业地产价值也有望迎来重估。​

（二）港澳居民购房便利政策全国推广​

将港澳居民大湾区购房结汇便利化政策推广至全国，同样意义非凡。根据新政，境外个人在满足各地购房政策条件下，可凭购房合同或协议先行办理结汇支付，突破了原有的 “先备案、后支付” 限制。这一举措切实解决了境外购房者面临的实际困难。以上海某高端楼盘为例，过去很多境外买家因支付流程繁琐，最终放弃交易。而现在手续简化，将吸引更多港澳居民乃至其他境外个人购房者，为高端住宅市场带来新增需求。​

三、对房地产市场各细分领域的影响​

高端住宅市场：需求有望显著增长​

新增购买力注入：港澳居民购房便利政策的全国推广，以及外资购买非自用住宅限制的取消，将为高端住宅市场带来大量新增购买力。境外高净值人群对优质住宅的需求一直存在，只是由于政策限制未能充分释放。如今政策放开，他们将有更多机会在中国的核心城市购置高端房产，满足居住、投资等多重需求。​

品质与服务提升：外资的进入不仅带来资金，还将引入国际先进的住宅开发理念和服务标准。为了吸引外资购房者，国内开发商将更加注重高端住宅项目的品质打造，从建筑设计、施工工艺到物业服务，都将向国际一流水平看齐。这将促进高端住宅市场整体品质和服务水平的提升，为购房者提供更好的居住体验。​

市场格局调整：随着外资购房者的增加，高端住宅市场的竞争格局将发生变化。一些具有国际视野、能够提供优质产品和服务的开发商将在竞争中占据优势，而部分传统开发商可能需要加快转型升级步伐，以适应市场变化。同时，外资购房者的需求偏好也将对高端住宅的产品设计、户型布局等产生影响，推动市场产品结构的优化调整。​

普通住宅市场：间接影响逐步显现​

市场信心提振：外资入境买房政策的放开，向市场传递了积极信号，有助于提振市场信心。无论是购房者还是开发商，都将对房地产市场的未来发展前景更加乐观。这种信心的提升将在一定程度上促进普通住宅市场的交易活跃，缓解当前市场的观望情绪。​

资金外溢效应：虽然外资直接进入普通住宅市场的规模可能相对有限，但随着商业地产和高端住宅市场的升温，相关产业链的资金流动将更加顺畅，可能会产生一定的资金外溢效应。例如，建筑材料供应商、装修公司等相关企业的资金状况改善，可能会间接带动普通住宅市场的建设和销售。​

区域分化加剧：在普通住宅市场，外资的进入可能会进一步加剧区域分化。核心城市和经济发达地区由于其经济活力、发展前景和资源优势，将更能吸引外资和人才流入，普通住宅市场需求也将相对旺盛。而一些经济欠发达地区或人口外流严重的城市，房地产市场可能仍然面临较大压力，区域之间的差距可能会进一步拉大。​

完善政策细则：相关部门应尽快制定和完善外资入境买房的配套政策细则，明确外资投资房地产市场的准入条件、投资范围、资金管理、税收政策等，确保政策的可操作性和透明度。​

强化资金监管：建立健全外资流入房地产市场的监测体系，加强对资金来源、流向和用途的监管，防止外资违规流入和投机炒作行为。同时，加强与国际金融监管机构的合作，共同防范跨境金融风险。​

引导理性投资：通过政策引导和信息披露，鼓励外资进行长期、理性的房地产投资，避免短期投机行为。引导外资投向商业地产、租赁住房等国家鼓励发展的领域，促进房地产市场的结构优化。​

（二）促进市场平稳健康发展​

保持供需平衡：各地应根据市场需求和发展规划，合理安排房地产用地供应，优化住房供应结构，增加保障性住房和普通商品住房的供应，满足不同层次居民的住房需求，保持房地产市场供需平衡。​

提升市场透明度：加强房地产市场信息系统建设，及时、准确地发布市场供求、价格、库存等信息，提高市场透明度，引导市场主体形成合理预期，避免市场恐慌和盲目跟风。​

推动行业转型升级：鼓励房地产企业加大技术创新和产品研发投入，提高住宅品质和物业服务水平，推动房地产行业向绿色、智能、高品质方向转型升级，增强市场竞争力。​

（三）关注民生保障​

加大保障性住房建设力度：政府应持续加大保障性住房建设投入，扩大保障性住房覆盖范围，完善保障性住房分配和管理机制，切实解决中低收入群体的住房困难问题，促进社会公平。​

稳定房价预期：通过宏观调控政策的协同配合，稳定房价预期，防止房价大幅波动。对房价上涨过快的城市，采取限购、限贷、限价等措施，抑制投机性购房需求，保障居民的基本住房需求。​

总体而言，外资入境买房即将全面放开，这对中国房地产市场来说既是机遇也是挑战。通过合理的政策引导和有效的市场监管，充分发挥外资的积极作用，同时防范潜在风险，中国房地产市场有望在新的政策环境下实现平稳健康发展，为经济增长和社会稳定做出更大贡献。未来，随着政策的逐步落地和市场的不断调整，房地产市场将呈现出新的发展格局，值得持续关注。