粉丝提问：

大表哥你好，有个卖房的问题请教。2017年初，我在大兴的中冶德贤公馆购入一套139平米的三居，总价1015万。 

目前因为生意上资金周转的原因，准备出售，中介说现在市价在700万的样子，如果急于变现的话，可能得650万。

我知道最近几年楼市大行情不好，但是跌这么多还是有点超过我的想象。

你觉得一年内，我这套房子的价格有可能回升一些吗？谢谢！

大表哥回答：

2017年，一转眼也是8年前了，8年前总价1000万的房子，放在全北京也算豪宅了。

其实，总价1000万，即使在今天的北京，也能算高端盘，因为北京每年成交总价在1000万以上的房子，也不超过成交总量的20%。

你的购房时间，其实很早，按理说很少有人8年前购入的房子，到现在能跌30%的，亏损30%的人，主要是2021年到2023年初最高点买房的人。

你之所以8年前购入，还能亏超过30%，主要原因在于你选错了标的，把1000万总价的房子买在了大兴区，这就是大表哥经常说的“产品错配”。

8年前1000万的房子，以大兴区的能级，是承接不了这个价位段的房子的。1000万以上的资产，最好配置在朝阳、海淀和东西城。

中冶德贤公馆这个小区大表哥比较熟悉，交付后还实地看过。这个盘非常有意思，它的上市时间特别好，在北京楼市最火的2016年到2017年开盘。

所以，尽管在业内人士看来其缺点不少，但是并不妨碍卖的很好。因为当时市场实在太好了，什么盘都有人买，有人抢。而中冶德贤公馆本身品质也还可以，加上区位上怎么也算四环边，所以很快就卖完了。

但非理性过后，当一切恢复平静，谁在裸泳就显示出来了。

2017年上半年是北京楼市的一个阶段高点，然后因为调控开始下跌，2019年有个小波段反弹，然后又开始跌，一直到2021年因为口罩放水，北京房价开启了一轮比较大的涨幅。

不少小区的房不仅回到了2017年的高点，一些小区在2022年、2023年的时候，甚至超过了2017年的高点。

当然，能超过2017年高点的小区不多，大约只占北京总小区数量的30%左右，而且这些小区基本都在东西城和海淀朝阳四个区。并且，朝阳内部也比较分化，超过2017年高点的主要是次新房。

至于东西海朝阳之外的其他区的二手房，除了亦庄之外，几乎没有超过2017年高点的小区。

中冶德贤公馆很不幸就是芸芸众房中，到了2022年和2023年的时候也没有超过2017年的最高点的小区。

也就是说，中冶德贤公馆出道即巅峰，出道就是最高价，新房卖完之后，进入二手房市场价格就一路下滑。

从2017年开始，一直跌，一直跌，中间几乎没有反弹，进入2023年底，更是开启一轮迅速下跌，跌到今天，已经来到5万元一平米了。

其实，中冶德贤公馆这个小区本身的品质还是很不错的，小高层板楼，外立面大面积干挂石材，七八年过去了也不显旧。

内部园林绿化也舍得投入，小区内部地面都是大理石铺设，还有水系，栽种的树木品种一眼看也不便宜。

特别是外立面干挂石材的标准，七八年前都是豪宅，至少是高端盘才用得起的，德贤公馆用了，这也是当时它能卖7万多，总价1000万+卖给你的原因。

这种品质盘，放在东西城，海淀朝阳，是不可能出现2022年还超不过2017年价格的，更不会出现综合跌幅超过40%情况的。

这里面的原因，前面大表哥也说过了，还是经常说的，产品错配的问题。2017年的时候，总价1000万+的房子，应该布局在东西城和海淀朝阳。

大兴、房山、昌平这些区，是承接不了1000万+总价的房子的，最直接的表现，就是1000多万的房子，在这些区的流动很差。就以你手里的德贤公馆为例，最近3个多月，都是“零成交”，流动性几乎丧失了。

另外，虽然中冶德贤公馆自身品质不错，但是其位置确实比较尴尬，交通通勤不是很方便，五公里内无地铁，出行完全靠开车或者公交，这也限制了一部分改善群体在此购买。

至于你问的一年之内，德贤公馆的房价会不会有所回升的问题，大表哥认为，这种可能性很小。

京楼进入下半场，城市化进入后半段，2022年和2023年初房价没有超过2017年高点的小区，至少未来5年内，应该都很难回到2017年的高点了。

2022年那一轮其实就是检验一个小区成色最好的试金石，后面大家在选择二手房的时候，也建议大家用这个标准区挑选，那些2022年和2023年房价没有超过2017年的小区，一律可以忽略。

（转自：地产局座）