（转自：观点网）

观点网 6月18日，在这个全民狂欢购物的日子里，荣万家也“买”了一大堆资产。

当天，该公司发布了一份公告，称与荣盛发展订立2025年债务抵偿框架协议。根据2025年债务抵偿框架协议，公司已有条件同意收购而荣盛发展已有条件同意出售清偿物业，总代价为人民币10.7亿元。

荣万家这次从关联地产方收购而来的资产包中，包含了总计12689个停车位、5479套储藏间（总建筑面积合共约3.62万平方米）以及112套住宅、公寓及商业单位（总建筑面积合共约2.59万平方米）。

经由独立估值师估值，上述资产估值金额为10.76亿元，约等于原价购买。不过，荣万家买这个资产包时并没有“现金支付”，而是通过“以资抵债”的方式将其收入囊中。

根据债务抵偿框架协议，荣万家与荣盛发展协定，集团应支付的收购清偿物业的代价应按等额基准抵销余额，因此将不会向荣盛发展另行支付现金。

更大规模的抵债

自从地产行业进入调整期以来，房企与物企之间的关系逐渐变得微妙起来。过去房企一方作为“爸爸”不断地向旗下物企创造增量，如今两者之间的支撑作用发生了逆转，物企们开始输血地产母公司，且大多数都是被动的。

物业输血地产的方式不多，主要包括资金挪用和以资抵债。在资金挪用方面，典型代表有恒大物业、鑫苑物业和新城悦服务等；以资抵债相对来说更广泛，万物云、金科服务、京城佳业、弘阳服务、荣万家等等，可以说在当前背景下，大部分物企都被关联方“祸祸”过。

实际上，荣万家早就披露过关于这次地产关联方荣盛发展“以资抵债”的消息。

2023年11月16日，荣万家发布公告称，公司与荣盛发展订立债务抵偿框架协议，收购荣盛发展出售的清偿物业，将按等额基准抵销应收款项。2024年1月12日，双方正式签订债务抵偿框架协议。

至于为何签订此项协议，荣万家称，此前公司向荣盛发展集团提供相关物业管理服务或小型工程及相关咨询服务，应收款项12.6352亿元，但截至债务抵偿框架协议日期，该笔款项仍未清偿。

之所有会有这次协议的签订，是因为荣万家长久以来向荣盛发展提供相关物业管理服务、小型工程及相关咨询服务，但截至2022年底，后者仍有约12.64亿元的款项尚未与前者结清。

为了收回这笔钱，才有了双方这一次的签约。不过值得注意的是，荣万家与荣盛发展首次签订的协议中，抵债资产为10870个停车位及332套住宅、写字楼及商铺（总建筑面积约为2.63万平方米），同样是按等额基准，抵债规模约5.68亿元。

当时，荣盛发展用于抵债的资产账面值约为9.18亿元（为集团支付的总开发成本），远高于抵债的规模。就在众人以为荣万家得了“大便宜”之际，意外发生了。双方签订协议不久后，荣盛发展用于抵债的部分资产就被政府和法院没收冻结，这也导致实际抵债的规模要低于预期不少。从签订抵债协议至今，荣万家仅成功结清应收款项约2.88亿元。

正因如此才有了最近的第二次抵债协议。

根据6月18日的公告，荣盛发展这一次用来抵债的资产仍以停车位为主，而且比上一次还增加了1819个；此外还新增总建面约3.62万平方米的5479套储藏间作为抵债资产，住宅、商写资产则减少了220套；抵债规模则增加了约5.02亿至10.7亿元。

难以消化的重量

荣万家披露的公告中充满了无奈，该公司表示自己在款项到期后就一直积极采取措施以求收回余额，比如发送催款函、安排人员前往荣盛发展集团违约成员公司的办公室催款以及发起诉讼等等。

然而这些手段均以失败告终，关联方在销售下降以及保交楼压力下，根本不可能有富裕的现金向其结算应收款项。

收不回来的账款对公司盈利造成了不小的冲击。

2021-2024年，荣万家账上应收款项规模分别为14.22亿元、19.49亿元、20.92亿元、21.16亿元。自2022年开始，该公司对应收款项进行计提减值拨备，至2024年的三年间减值拨备金额分别为1.41亿元、1.58亿元及1.31亿元。

与此同时，公司净利润也自2022年开始减少。2021-2024年，其录得公司净利润分别为4亿元、2.36亿元、1.31亿元、1.16亿元。

一边是日渐高企的应收款，另一则是走下坡路的盈利数字，荣万家能选择的解决方法就是“以资抵债”，最起码按照等额基准抵销的原则，公司的应收账款将减少10.70亿元，较去年底时缩减一半。

虽然通过以资抵债的方式削减了应收款的规模，但代价是公司的“重量”增加了，在完成交割后，荣万家接收的偿债资产将被分类为集团存货，也就是说公司存货规模将直接增加约10.7亿元。

对荣万家而言，这实属无奈之举，相比于存货的增加，应收账款计提减值对公司利润水平造成的负面影响明显更大。

根据年报数据显示，荣万家2024年末账上的存货规模约为3.39亿元，较2023年的5476万元增长近520%，大幅增加的原因正是关联方第一次的以资抵债。经过这次更大规模的以资抵债之后，其存货规模或将进一步扩大至现有的3倍。

而要消化掉这些“重量”也有一定的难度。据了解，在第一次抵债所接收的那批资产中，荣万家仅成功出售约922.05万元的物业资产，以2.88亿为目标的话，一年多时间的回收进度仅有3.2%。

或许是清楚资产变现有难度，荣万家这一次给了自己十年半的时间去完成价值变现。根据预期，公司在2025-2035年将分别实现4000万、6000万、8500万、1.15亿、1.30亿、1.30亿、1.50亿、1.50亿、1.60亿、1.60亿、1.69亿元的偿债物业变现价值。

与此同时，在全部出售前，荣万家也会通过旗下房地产经纪代理业务部门，将这些物业资产出租予公司在管项目中的住户。这一切都是为了尽快消化掉多余的重量。