这两天看了很多去年楼市的总结，尤其是数据，铺天盖地，让人眼花缭乱。还需要采取措施找出关键因素。 　　

　　白仁老师一直说去年下半年是整个中国房地产行业的转折点，这是需要证明的。我们不妨用卓一的数据来分析一下。 　　

　　自2016年以来，青岛楼市全年总销售板块六年保持在2400亿的神奇水平。2021年，应该是最后的2400亿，因为下半年，转折点已经到了。 　　

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　　去年的楼市开局很好。从正月初九就开始流行了。所有的售楼处都挤满了人。严冬时节，大家对房子的热情被点燃了。在城阳的一个市场，一个周末两天卖了64套，买家觉得有点不耐烦。 　　

　　体现在签约上，3月份权重增加，一直持续到7月份，连续5个月约1.4万套。 　　

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　　但7月份之后，下跌如火如荼，连续5个月下跌约1万套，留下明显的先涨后跌的大趋势。在上半年的基础上，全年总营业额保持不变。 　　

　　超过14万套、1600万平、2400亿，和2020年基本持平，.轻微的增加 　　

　　在今年的整体市场中，不可能有和去年上半年一样的表现，但更多的是去年下半年的表现。因此，6年2400亿的总销量很可能告别青岛，总销量会萎缩。 　　

　　与2020-2021年各地区以下基本趋势相比，非常明显的是郊区在缩小，市区和远郊的表现在扩大。 　　

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　　除了李沧的特殊表现，市内四区都有了很大的拓展。四区总去污量已超过700亿，占青岛板块总量的30%，但2020年将低于25%。 　　

　　尤其是崂山区，百花齐放，总销售业绩从不到200亿一下子突破300亿，增长最快。榜单中极其明显的是，前六名的五套豪宅全部上榜，形成了巨大的支撑，而崂山则形成了综合性豪宅的特色，如今张村河大学的拆迁更是巩固了这一局面。 　　

　　今年要保持崂山区的龙头地位，但整体速度不要那么快。换句话说，2021年是青岛豪宅的高峰期。高峰过后，就不会有这么大规模的豪宅了。千万级以上豪宅至少有600套卖不出去。 　　

　　而北部的城阳加高新区，由2020年的520亿，降到了去年的420亿，整整缩水百亿。 　　

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　　分析起来，主要有两个原因。几次加码后，城阳区的共有权政策遭遇补贴资金枯竭，其支撑作用大大降低。高新区住房紧缺，供应有限，减缓剩余别墅、学校都坑坑洼洼，要减缓。 　　

　　加上名存实亡的共有权，今年城阳楼市的整体表现并不是很乐观。前两年每年不会再有2万台，很多价格要灵活处理。总的来说，高新区还是比较平静的，毕竟项目不多。 　　

　　西海岸也是缩水百亿，总销售额从前年的750亿，降低到了650亿。 　　

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　　尤其是胶南楼市，压力更大。最可怕的是，土地供应依然无止境。虽然国外客户很多，但是对渠道的依赖是不可估量的。 　　

　　一方面，更多的项目进入市场；一方面，总销量在萎缩。随着国外客户减少，销售放缓，价格战只能一轮接一轮。这不仅仅限于黄岛北部的胶南、新安，也不能幸免。 　　

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　　　　说起即墨、胶州、平度、莱西的楼市，虽然内卷化严重，但表现其实是在增加的。还有即墨和莱西，都大幅增长。这是值得探讨的。 　　　　

　　　　即墨与纪 　　　　

而胶州的量虽然大，实际上是典型的以价换量。换句话说，八月之后的胶州，实际上价格线已经崩盘了。这个其实早在预料之中――过去两年，一直在提醒，去胶州买房，一定要看完三十个盘。就是委婉的告诉你，迟早要崩盘的。

这不，伴随着机场就来了。因为价格低了，所以总销售没增加多少，但实际上也卖了不少房子。

随着胶州土地出让的大大减缓，市场在今年会缓和一些，但是总体上，还要靠低价来吸引客户。很多企业其实已经卸掉了价格的担子，压力不大了，反正没有利润了，赶紧卖完走人，就是解放了。

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平度和莱西也很有意思，对比也是差距越来越小。因为平度去年几乎持平，而莱西业绩迅速放大。

平度总体上保持住了80亿的总盘子，但是上市数量越来越大，各个盘的压力也越来越大，今年搞不好会有企业扛不住，把价格线放一放。

而莱西总销售额增长四成，价格总体平稳，是比较健康的一种运作状态。今年的关键是，维持住这样的局面和规模。

所以，总结下来，会发现，2021年的青岛楼市，因为各种原因，市区和远郊区放大，近郊区缩水，让各个区域更加平衡。而今年的楼市，怕是总体上要缩小一下了，这当然会给各个区域都增加压力，行业拐点到来，总要有所体现的。