粉丝提问：

大表哥好，我注意到朝阳公园旁边的棕榈泉国际公寓这个小区，它的大户型极其抗跌，像370平米的五居，前几年价格在10万多一点一平米，目前依然普遍在9万多一平米。

那是不是说，北京核心区大面积的豪宅，能够穿越周期，在一片跌跌不休中坚挺住呢？

大表哥回答：

先说结论，核心区豪宅不跌，这个认识是片面错误的，如果你这么认为并照此执行，可能会损失非常惨重。

因为豪宅市场，有个非常特殊的现象，叫“价格闪崩”。

棕榈泉国际公寓这个楼盘，是北京最早的一批高端公寓，属于非常纯正的豪宅出身，虽然建于2005年左右，已经二十几年，但论综合品质，依然能够吊打目前市面上90%的新房，包括所谓的豪宅。

大表哥曾经聊过豪宅市场，和普通刚需楼盘相比，短期内，豪宅的价格确实相对抗跌一些，但是如果行业下跌的周期足够长，那么豪宅依然也是逃不过下跌，没法穿越周期的。

和普通刚需盘相比，豪宅相对抗跌，主要体现在下跌的时间上会比刚需盘晚一些，而且一般也不会出现那种集中抛售踩踏的现象。

这里面的原因，主要有两个。

第一是豪宅的业主，都是有钱人，尤其像棕榈泉这种当时的顶级豪宅，业主更是非富即贵，（棕榈泉最小的一居，面积是123平米，放在今天，都能做三室甚至四室了，但在棕榈泉只是个一居），豪宅业主这类人群的一个显著特点就是资产雄厚，抗风险的能力更强。

一套三五千万的房产，对于他们来说，可能只是家庭资产的很小一部分。

第二，豪宅小区本身还有一个特点，就是面积大、户数少，业主总量少。业主人数不多，那么相对而言同时期卖房的业主就会少很多。

像很多别墅小区，占地七八十亩，总共也就一两百户，但如果是一个刚需小区的话，可能就是两三千户。

因此我们经常看到，一个两三千户的刚需小区，在市场不好的时候，同一个户型可能同时在卖的二手房就有十几套，这就特别容易形成恐慌下的价格踩踏。

而一个豪宅小区，一个户型可能同时在售的就那么一两套。

所以，总体而言，豪宅在市场不好的下跌期内，会比刚需盘跌的晚，如果下跌周期比较短，豪宅可能还没有怎么跌，市场就又热起来了，房价又开始新一轮上涨了，最典型的就是2014年那会。

但是如果一轮调整下跌时间特别长的话，豪宅价格也是逃不过的，它会在某个时间点，突然下跌，这就是豪宅市场特有的“闪崩”现象。

比如刚需盘，第一年从6万一平米跌到5.5万，跌8%；第二年从5.5万跌到5万，再跌9%；第三年从5万跌到4万，再跌20%；3年累计下跌33%，这是一个逐渐下跌的过程。

而豪宅就很特别，第一年可能不跌，是12万一平米，第二年还是不怎么动，或者轻微下跌，跌到11.5万，但是坚持到第三年，突然从11.5万跌到9万一平米，一年时间内完成25%的跌幅。

棕榈泉过去三年的房价表现，就是一个非常典型的豪宅三部曲，出现闪崩的例子。

大表哥给你看几套棕榈泉370平米这个户型的成交数据（都是中高楼层，无明显缺陷的房子），你就能直观感受什么叫闪崩了。

2023年，这个户型成交了一套，成交价是3835万，折合单价10.3万一平米。

2024年，同户型又成交了一套，成交是3730万，折合单价10.1万一平米。

我们知道，2024年北京房价跌幅是很大的，整体跌幅在20%左右，但是棕榈泉这个户型跌幅很小，只有3%，非常轻微，价格可以说非常坚挺。

但是到2025年，这个户型又成交了一套，你猜猜价格是多少？可能你很难想象，今年4月成交的一套，价格是2950万，折合单价7.97万一平米。

相较于2023年的3835万，跌了885万，跌幅23%。这就是非常典型的价格“闪崩”。

类似的例子，像海淀的融创西山壹号院，万科如园，清河的神盘橡树湾，以及望京金茂府，在2023年和2024年上半年的时候，价格都非常坚挺，然后在2024年下半年的时候，突然“闪崩”，跌20%甚至30%。

只是因为种种原因，这些闪崩的成交价格，很多人看不到或者说不能第一时间知道。如果你不了解，还是按照之前的价格去对标，那么基本就是高位接盘，当大冤总无疑了。

（转自：地产局座）