转自：新华财经

新华财经上海6月3日电（记者 杨溢仁）根据6月3日深交所网站更新的项目信息，第九单消费基础设施REITs——中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金正式获批并注册生效，即将开启发行。

作为济南南部最大的单体商业项目，其底层资产的成色几何？原始权益人——山东鲁能商业管理有限公司（穿透最终控股股东为中国绿发投资集团有限公司）缘何锚定公募REITs持续发力？面对激烈的市场竞争，如何优化运管方案？针对扩募有何计划？记者带着诸多问题实地探访了济南领秀城贵和购物中心。

第九单消费REITs如约而至

早在2023年，随着国家发展改革委“236号文”的发布，中国绿发投资集团有限公司（下称“中国绿发集团”）便启动了公募REITs的发行准备工作。

可以看到，中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金的底层资产——济南领秀城贵和购物中心，位于山东省济南市市中区二环南路与英雄山路交叉口，是济南南部最大的单体商业项目，建筑面积约为20.09万平方米。

“鲁能领秀城在当地是知名的居住社区，项目3公里范围内，共有小区216个，常住人口规模47.55万人，人口基数庞大，这为项目提供了核心客群。” 领秀城贵和购物中心副总经理王宁告诉记者，“此外，项目毗邻二环南高架，距离济南西站和济南东站仅需20分钟车程，便于打造辐射各大社区的20分钟生活圈，客群辐射全市。”

“相对稳定的消费人群基础、区域内不可替代的商业项目、深耕本地市场、日臻完善的运营管理、央企资源优势……多维度综合判断，是集团选择此处作为首发资产的底气所在。”王宁说。

据记者了解，领秀城贵和购物中心2024年度的经营性净现金流（NOI）指标达9526.10万元。

漫步商场，人流穿梭来去，络绎不绝，线下消费的“温度”正在不断回升。

“从2019年入驻至今，我们店铺的销售情况一直不错，加之商场经常组织活动，这对销售转化起到了积极的带动作用。”华为品牌苗店长告诉记者，“选择‘扎根’领秀城，一方面是因为商场身后有央企强有力的‘背书’；另一方面是因为商场周边客群质量较高、交通十分便利、物业服务到位……经过多因素综合考虑，我们还于去年进行了店铺扩租升级，旨在打造科技潮玩新地标——华为智能生活馆，从3C产品，到新能源车辆，希望不断增强客户体验，提供更优质、更全面的服务。”

“年初至今，我们的整体销售情况是往上走的，过年期间甚至可以用‘火爆’来形容。”周大福品牌的郭店长表示，“黄金饰品的消费客群正日益年轻化，得益于良好的运营和销售业绩，我们店铺自2015年5月30日开业至今，期间已经历了两次升级。”

商户共促精益运营

面对日益激烈的市场竞争，站在运管机构的角度，如何才能让底层资产的表现“立于不败之地”，或者说在竞品环伺的情况下“脱颖而出”？

“围绕客流的多元化价值挖掘势在必行。”王宁坦言，“在促进商场、商户稳中向好发展的同时，还需要不断刺激利润增长，将‘流量’转化为‘留量’，再转化为销量。未来，本项目将重点打造绿色智能与场景创新、文化赋能与跨界联动、稳商助商促商的运营推广策略，进一步保障利润提升。”

“我们正在持续开展绿色低碳标杆打造。重点以‘绿色、智能、低碳’为核心标签，聚焦打造差异化竞争力。”王宁告诉记者，“领秀城贵和购物中心曾获评全国首批次首个BREEAM低碳运营卓越级认证、中国商业价值榜年度可持续发展先锋奖等多个奖项。同时，领秀城贵和商业综合体利用屋顶面积打造的1.2兆瓦光伏项目已正式并网发电。”

“在坚持绿色发展的同时，我们还将不断进行业态融合与体验升级。通过与政府的资源联动、与商户的异业联合，打造多样化、全覆盖的营销活动和更多沉浸式的消费场景，满足不同客群的多元化需求。” 山东鲁能商业管理有限公司营运管理部经理宋娜告诉记者，“不仅如此，继续探索数智化运营也是必由之路。后续我们会在自有领秀城贵和小程序的基础上，加深探索与抖音、美团等线上平台的合作模式，完善‘线上引流+线下体验’消费闭环。同时，我们还将聚焦‘提增商户销售’，深度结合商户经营特点，精准引流，定向扶持。通过灵活调整投放策略，进行私域券池定向投放，将‘稳商、助商、促商’的理念转化为‘惠商、稳商、强商’，达成‘靶’向促销体系，从而形成销售转化。”

“作为2024年新入驻的商铺，整体运营情况是超出我们预期的。”斐乐品牌的薛店长告诉记者，“选择进驻本商场一方面是因为周边整体客群质量较高，会员保有量大；另一方面是因为前期品牌儿童店在这里的销售情况较好，叠加商场于渠道拓展、引流层面（户外大屏、公众号宣传、开店活动等）给予了足够支持……我们对于后续的销售运营充满信心。”

为存量盘活奠定基础

“站在原始权益人的角度，之所以选择通过基础设施公募REITs的方式进行融资主要出于两方面考虑。”原始权益人REITs项目组负责人告诉记者，“首先，是推动消费扩容提质，积极服务国家重大战略。发行公募REITs是公司响应国家实施扩大内需战略、提振消费信心的重大实践，有助于中国绿发幸福产业实现由重资产投资到轻资产运营的转变，更好提升项目运管能力，进一步丰富公司商业项目消费空间载体，改善居民消费体验，充分践行服务社会民生的央企责任。其次，是公司有意打造商业资产运营航母，建设一流幸福产业体系。公募REITs为公司的商业资产盘活及‘投融管退’打通了新路径，有助于公司以较小成本管控更大品牌规模，为公司资产减负、贡献效益的同时实现商业资产灵活进退，这将是中国绿发压降杠杆、释放投资空间的必由之路。”

毫无疑问，通过发行公募 REITs，原始权益人一方面可及时收回一定比例投资，回笼资金可用于建设、收购、培育新项目，增强公司投入能力，不断扩募壮大REITs平台，实现管理和品牌输出；另一方面，可以净现金流分派率等市场化指标为导向，推动各商业项目提质增效，助力持有型物业良性发展；此外，将部分符合条件的商业资产纳入扩募范围后，未来可逐步对公司酒店、度假景区、商住公寓等项目论证发行可行性，将REITs打造成为公司幸福产业运营管理平台，完成重资产投资向轻资产运营转变，彻底盘活公司整体商业资产。

据记者了解，除山东外，中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金的原始权益人目前持有或运营管理的核心商业资产分布于京津冀、成渝、长三角等多个地区。

前述负责人告诉记者：“展望后续，随着运营时间的推进、运营成熟度的不断提升，未来根据中国绿发集团的规划以及基金扩募安排，我们将选择优质资产分阶段适时装入REITs平台，将商业资产运管平台打造成中国绿发又一亮丽名片和行业标杆。”

编辑：王菁