粉丝提问：

大表哥好，最近在望京看房，看中了宝星园一期一套 169㎡的四房，中高楼层，业主报价是960万，中介说大概920万能够买下来。

想问问大表哥，这个价格合适吗。另外，这个小区怎么样，长期看保值增值潜力如何？谢谢！

大表哥回答：

很多人都知道新房有官方指导价，其实在二十几年前，也就是2000年初的时候，北京就有过商品房官方指导价的情况，比如望京。

那时候望京刚开发，有三个楼盘也设定了官方指导价，这三个楼盘分别是：宝星园（一起）、华鼎世家和大西洋新城。

所以，从某种意义上来说，宝星园也算是当年的豪宅产品了。

从一些细节也能够看出来，宝星园当年确实还是很不错的，比如小区一楼是入户大堂，精装修 ，五米多的挑高，还有接待台，这在当时来说已经非常气派了。

小区内部有会所，里面还有游泳池、健身房，这都是属于2000年的时候豪宅的配置，小区绿化也可以，达到 35%。

不过，随着时间的流逝，宝星园明显感觉已经跟不上时代了，由于维护不好，品质下降的很快。

最典型的就是，小区外立面的一到三层的瓷片脱落很严重，高楼层刷的漆，也有脱落，一大片一大片的，物业不能及时维修，非常影响感官。

第二，小区违建比较突出，特别是后排临街那几栋，违章加盖很普遍，让整个小区感觉很 low，一方面说明物业管理不到位，另一方面说明一些业主素质比较低。

第三，小区当年是蝶形塔楼设计，户型普遍都不好，两梯六户，密度不小。而且由于非正南正北摆布，户型很多都是斜的。

比如，你看的这一套169㎡的四居室，大表哥之前实地看过好几套这样的房子（还有174平米的，172平米的，都是同一个户型）。

这个户型设计了四居，应该说功能很全，但是基本都属于非正南北，并且客厅窗户偏小，有些楼栋这个户型客厅看出去还是别人家卧室房间的墙，严重影响采光。

虽然宝星园和华鼎世家、大西洋新城当年并称为望京的老牌“三大豪宅”，但是经过二十几年的洗涤之后，目前宝星园一期明显和大西洋新城以及华鼎世家在居住品质上拉开了不小的差距。

目前居住品质最好的应该还是华鼎世家，其次是大西洋新城，宝星园一期应该算是三个中居住体验感最差的。

当然，这也和小区的底子有关，大西洋新城当年走的是电梯多层小洋房，华鼎世家走的是大户型大面积的大平层路线。

而宝星园一期是大户型小户型都有，而且是高层蝶形塔楼，是容积率最大的一个。

当然，老式蝶形塔楼，如果能够维护的好，居住也还 ok，但是宝星园在物业维护上，明显不行。

这一点大表哥建议你可以去看看奥森旁边的万科星园小区一期，和宝星园一样都是蝶式塔楼，建成年代也一样，但是由于维护好，小区业主素质高，现在的万科星园明显就比宝星园高一个档次。

宝星园如果放在城南，就属于典型的要被市场淘汰的老破大，之所以它现在还能维持五六万的价格，也就剩下地段这一个优势了，地处望京。

如果你纯自住，图面积大，出行方便有地铁，对学区要求也不高的话，可以看看这个小区，否则不建议！

去年 8 月的时候，169平米这个户型最低成交在 880 万，供你参考。

（转自：地产局座）