中经记者 黄永旭 西安报道

近日，一份被称为“高新9条”的房地产文件在西安热传，其中措施包含学区前置、购房落户等做法，引发楼市关注和市民热议。

其实，网传“高新9条”文件原名为《西安高新区管委会关于印发〈关于进一步促进高新区房地产平稳持续健康发展的实施意见〉的通知》（西高新发〔2025〕42号，以下简称《意见》），其中包含土地出让时明确项目学区、落实“好房子”建设标准、扩围“以旧换新”政策保障等9个方面的意见内容。

《中国经营报》记者以购房者身份致电西安市高新区住建局咨询核实，房屋管理部一位工作人员确认“这个文件是有的，高新区管委会发布的”，但是，相关学区、落户等问题，需要直接咨询教育局、派出所户籍室等相关单位。

捆绑教育资源

房地产市场上，住宅产品各类配套是影响购房者选择的重要因素，商业、医疗、绿地、教育等配套设施的完善程度，直接关系到居住体验和生活品质。对于具备优势教育资源的学区房，多年来一直深受市场追捧，在热度和价格上，相对更有竞争力。

对于西安而言，高新区一直是优质教育的代名词，拥有丰富的教育资源，各类学校齐全，师资力量强大。做强教育配套，做优教育服务，成为高新区进一步激活房地产市场的重要一环。

为了进一步叫响高新区教育名片，帮助购房人群了解房屋所在区域教育资源配备，增强购房人群信心，杜绝后顾之忧，满足购房人群教育期待，有力促进房地产市场稳定发展，《意见》指出，明确新供应土地学校配套。落实购房合同入学，业主凭购房合同落户，子女入学。确保教育配套与住宅同步交付，优先保障入学预期。

这一措施中，将学区和教育配套提前到住宅土地出让之时，而且凭购房合同，即可实现落户和子女入学。相较以往，购房者在购房、入学问题上，拥有了更多主动性。

根据责任分工来看，新供应土地地块由自然资源和规划局提出后，召集部门联席会议。由教育体育局明确该土地配套的义务教育段、学校位置、“名校+”，以及在配套学校未投用前，统筹安排的过渡学校。新建学校由自然资源和规划局明确该配套学校地块的土地供应时间，新建学校由财政金融局按照配套学校土地供应时间安排学校建设资金，新建学校由公管中心作为建设主体启动学校建设并负责验收，新建学校由组织人事部负责办理法人机构和招聘教师，最后交由教育体育局负责办学。

另外，新供应土地商品房购房者由住建、公安部门依据商品房购房合同、缴费凭证给购房者办理户籍落户高新区。落户后，其女子义务教育入学按照当年招生规定由教育部门统筹安排。

事实上，学区前置的措施早有先例。2023年2月28日，浙江省义乌市出台房产政策，其中首次要求，住宅用地挂牌出让时就必须明确学区，此后，全国多个城市相继出台类似政策。而且，2024年3月，西咸新区“2024年土地资源推介会”上，实行了供地明确学区配套的新规。

克而瑞西安机构执行总经理李晓兵认为，高新区的做法意图通过学区和教育资源杠杆，撬动房地产需求。“凭购房合同入学与明确学区的政策，精准吸引重视教育的家庭，相比二手房与其他区域，新房在教育资源获取上更具确定性，可以直接刺激购房需求，助力高新区抢占市场份额。”

打造“好房子”

今年的《政府工作报告》首次提出建设“好房子”的要求，“好房子”也成了两会以来的高频热词。多次重要会议和文件中，对落实“好房子”建设标准，中央部委都作出了相关部署和工作安排。

5月1日，被视为“好房子”标准的《住宅项目规范》正式施行，其中要求，住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标，并遵循经济合理、安全耐久、以人为本、健康舒适、因地制宜、绿色低碳、科技赋能、智慧便利的原则。

《意见》提出：“在符合规划的前提下，支持房地产企业参与新出让地块的规划指标编制，结合市场需求，构建灵活供地模式，适时供应低容积率地块，打造高品质住宅项目，满足各类人民群众住房需求。”

西安房地产行业资深分析师朱郁表示，高新区的新规要求，加快落实“好房子”建设要求与标准，进一步延展了住宅产品附加值，增强了产品功能性，从而更好地促进需求增量和转化，加速市场流通。

在住宅产品规划设计上，《意见》明确，要支持建设高品质住宅，支持设置套内挑空空间，鼓励设置架空空间、风雨连廊、下沉庭院等共享空间。

其中，露台进深由不大于2.4米调整为不大于5米，不计入容积率；阳台进深由不大于1.8米调整为不大于2.4米，阳台占比由不大于6%调整为不大于10%；飘窗进深由不大于0.4米调整为不大于0.8米；支持住宅区设置下沉庭院邻里共享空间建设，不计入容积率。

李晓兵认为，政策鼓励利用不计容空间创新设计，开发商若能快速响应，打造差异化产品，便可享受“好房子”带来的溢价与竞争优势。

“不过，从产品设计层面，阳台政策仍旧克制。”李晓兵表示，西安高新区虽将阳台占比从6%放宽至10%，但与广州（阳台占比上限30%）、长沙（阳台占比上限20%）等城市相比，仍存在产品空间拓展局限。尽管提升了居住舒适度，但在吸引追求大尺度阳台的改善客群上，可能弱于政策更宽松的城市。