引言：

2025年5月29日，由全联房地产商会指导，亿翰智库主办，不如租房研究所协办的《2025中国租赁住房运营商百强峰会》在上海虹桥隆重举行，本届峰会聚焦“新序·韧性”主题，从REITs到服务式公寓，从智能能耗到区域产品差异，再到行业报告发布与深度圆桌探讨，数位实战派大咖齐聚一堂。期间重磅发布《2025中国租赁住房运营商综合实力TOP30研究成果》。

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解读

01

宏观环境：行业规范化进程加快，保障性住房体系更加完善

近两年，租赁住房行业相关政策不断完善，中央和地方政府也不断出台支持政策推进“市场+保障”的双轨制租赁住房市场建设，多渠道保障租购并举的住房制度。在顶层政策的统领下，金融、公积金、保租房供给、监管政策等方面进一步释放。多方面政策充分发力，激发市场发展活力，推动租赁行业大发展。

金融方面，保租房REITs“首发+扩募”双轮驱动格局形成。近两年，我国公募REITs市场发展迅速，种类也有产业园区、仓储物流扩充到保租房、商业地产等，市场规模不断扩大，储备项目也十分丰厚。

就保租房RIETs领域来说，保租房REITs发行也在提速，已上市的保租房REITs运营表现也十分良好，整体经营波动幅度相对较小，抗周期属性获投资者认可。

而当公募REITs市场发展到一定程度后，扩募也是是公募REITs走向成熟的必然选择。目前，已经完成扩募程序并在交易所上市的REITs只限于产业园区和仓储物流两类的四单REITs，分别是中金普洛斯REIT、华安张江产业园REIT、博时招商蛇口产业园REIT及红土创新盐田港REIT。就保租房REITs领域，还暂未出现扩募案例。

但在2024年5月，已上市的5单保租房REITs中有3单保租房REITs扎堆申请扩募，分别是华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT和红土创新深圳安居REIT。截至目前已有两单REITs正在扩募流程中。就此，在保租房REITs领域，已经开始呈现“首发+扩募”的双轮驱动模式。

市场监管方面，市场监管趋严，包括市场制度及租金监管。2024年来，全国多个主要城市出台政策措施规范住房租赁行业发展，强化市场监管。各地政府不断发文明确租赁住房准入条件、设计标准、管理办法等。如北京设立租金押金监管账户、深圳拟开展租赁企业信用评级及上海整治群租乱象等等，市场重点加强规范租赁企业市场行为和强化资金监管，防范租赁市场风险，促进租赁住房平稳发展。

保租房方面，保租房筹集进入尾声。作为“十四五”的最后一年，保租房筹措任务也即将结束。从筹措进度来看，全国“十四五”保租房筹集进度已完成83%，多个省市十四目标完成量超80%。并且，随着保租房市场发展不断完善，关于保租房配套政策也在不断出台，建设标准、监管体系、资金支持等政策使市场发展更加有序。

02

行业发展：资本持续关注，行业进入结构重塑周期

住房租赁市场经过快速扩张阶段与行业洗牌后，如今更加规范化、有序化。目前，行业在经历了几年“规模化扩张”后，进入“结构重塑”的周期，公寓类经营性资产持续受到各方关注，长租公寓仍然是投资者的重点关注领域。

行业规模从“规模扩张”进入“结构重塑”周期。2024年的企业扩张势头相较去年有所减缓，集中式长租公寓TOP30企业累计在营房间数约130万间，行业头部企业市场布局基本完成，行业头部集中效应明显，但内部存在结构性调整。部分品牌虽稳定在榜，但其项目布局出现了结构性调整。

有企业在部分非核心区域项目上选择“有序退出”，也有企业在轻重资产布局之间重新平衡，从追求规模转向追求效率，另外部分企业通过开拓新城市的方式切入市场。过去几年，租赁住房市场的关键词是“扩张”；而2025年的主基调正在转向“结构调整”。企业从追求城市数量转向运营深度，从全力开店转向单店效率，从房间数冲刺转向人效提升与品牌沉淀。

大宗交易基本面稳固，核心城市开始升温。从2020年开始，国内外投资机构纷纷布局长租公寓，长租公寓大宗投资市场进入活跃期。从投资角度来看，相较于传统地产及写字楼和购物中心等商业地产，长租公寓过去几年经营状况稳定，租金、出租率等数据均维持在较好水平。相比之下，长租公寓项目抗周期性更强，是当下投资存量物业的优选，并且，对于基本面优质的项目，通过公募REITs的退出通道不断完善清晰，可以真正实现经营性不动产的“投融建管退”闭环。

值得注意的是，2025年一季度，上海长租公寓大宗交易投资金额收超办公，这一轮中有个明显细节——险资正在加码。比如这季度的几笔成交中，背后买家就包括阳光保险、大家保险等知名险资。另外，万科与新华人寿、大家人寿合作设立的16亿元住房租赁基金，专项收购厦门泊寓长租公寓资产等。

03

企业动态：聚焦精细化运营，探索长期稳定的跑法

基于当前的租赁市场的政策市场和既有的发展格局，未来租赁市场也呈现出一定的趋势：土地供应逐渐从增量时代迈入存量时代；在市场大供应与弱需求的矛盾冲突背景下，租金持续走低，企业运营“提质增效”成为发展重点；国央企参与比重增加，新运营模式逐渐形成。

企业区域深耕成为发展主流，城市聚焦性强。行业企业在经历过去几年的摸爬滚打后，各企业对于自身的基本打法已经形成，根据自身区域逐渐向下深耕成为当前租赁企业的主流打法。

在城市布局方面，也呈现了明显的分化趋势，头部布局范围较广，新增项目多位于一二线城市。长租公寓的需求端决定了公寓的布局要随着人口流动和产业经济走，其市场主要集中在上海、广州、深圳等一线城市。各大租赁住房运营商新开项目多以大体量项目为主，城市聚焦性强。除上海、广州、深圳等需求庞大的一线城市外，成都、武汉等人口庞大、新一线城市也成为了一些运营商的新选择。

并且，很多地方政府为了完成保租房的筹集目标与运营管理，开始成立地方城投租赁住房品牌进行保租房建设。因此，外来品牌进入成本升高，市场竞争优势也相对较小，这也在一定程度也降低了全国化布局的租赁企业进入的积极性。

国央企参与比重增加，企业布局呈“国进民退”趋势。“十四五”期间，全国计划筹集筹建保障性租赁住房870万套。在保租房筹建的政策背景下，国央企的参与比重增加。

从年度开业规模来看，新开业房源总体呈下降趋势，企业追求的不再是房间数的增加，而是对自身节奏、资源配置和市场战略的再判断。开业主力也以地方国企为主。总体市场布局企业占比受保租房的大量供应影响，市场租金呈现下滑趋势，收入的减少也导致民营企业的扩张更加谨慎，扩张速度减缓，转向精细化运营的探索。