粉丝提问：

大表哥好，2015年初的时候，我在立水桥的招商嘉铭陇原购入一套193平米的四居室，当时加上税费这些总价约1000万，2023年最高涨到1750万，经过这一轮下跌，目前大约能卖1350万。

算上持有10年的成本（我当时贷款了600万），基本没涨，还略微有点亏损。这个表现在北京算是很差的了，想问问为啥这小区表现这么弱呢？

大表哥回答：

大表哥经常聊的一个话题就是，尽量不要买产品错配的房子。招商嘉铭珑原，就是一个非常典型的，定位错配的小区。

从自身品质来看，招商嘉铭陇原算是非常棒的一个小区了，说它是准豪宅，也基本没问题。

第一，小区全是小高层的板楼，最高也就14层，容积率1.8，这在北京也属于比较低的容积率了。外立面大面积使用石材，也是高端盘的标配。小区园林景观绿化做的也挺到位。

第二，小区没有一居，也没有两居，三居起步，主流户型是四居和五居。而且起步三居室都达到了174平米，四居室从193平米到273平米不等，而且是开发商精装修交付，属于典型的大平层豪宅面积段。

第三，小区是招商地产开发，物业也是招商自己的物业，管理很到位，进出小区都要打电话给业主确认，这一点很少有小区能做到。

第四，物业费也体现出小区定位不低，5元的物业费，现在看起来可能不算贵，但你要知道这个小区是10年前建成的，2015年的时候，物业费就5块一平米，算得上是高端盘了。

综合各方面来看，招商嘉铭珑原都算是一个品质非常高的小区了。按理说这样一个高品质小区，表现应该挺不错，但现实情况是，行情好的时候，涨幅只能勉强跟随北京大盘，而跌起来的时候，一样跑不了。

问题出在哪里呢？问题就出在产品错配上。

招商嘉铭珑原本身是一个各方面几乎没啥缺点的好小区，但是它所处的区太弱了，在昌平（虽然和朝阳就一河之隔，但昌平标签注定它就是在昌平区。）

而且，不仅区弱，嘉铭珑原所处的小板块立水桥也存在明显不足，由于处在昌平和朝阳交界位置，这里基本没有什么商业配套。

出行也没有地铁（当然，住嘉铭珑原的业主，属于非富即贵之人，很少地铁出行），只能开车出行，但开车有点绕。

一个品质很高的小区，搭配板块很弱的地段，最终导致了招商嘉铭珑原过去这些年涨的时候表现一般，跌的时候一样不少的结局。

招商嘉铭珑原属于10年前比较典型的产品错配的小区。其实现在这样的小区也不少，像丰台大红门的北京金茂府，分钟寺的北京天誉，东三金茂府，也有类似的问题。

再过七八年看，像北京金茂府，北京天誉，东三金茂府这些本身不错，但地段太弱的楼盘，大表哥认为它们的表现也会和招商嘉铭珑原一样：

吃肉的时候没吃到多少，但挨打的时候一棍子也不少挨。

（转自：地产局座）