（转自：瞰华东）

苗野｜发自上海

2025年上海最贵的房子出现了！

5月27日，上海长宁区新华路329弄一栋百年花园洋房在阿里法拍平台落槌。两名竞买人经过19轮竞价，最终由沈琦博以2.7亿元竞得，折合单价高达50.46万元/平方米，溢价率8%。

根据阿里法拍网，这处法拍房总建筑面积为535平方米，其中主楼为地上三层，建筑面积427平方米；副楼为地上两层，建筑面积108平方米。这栋由匈牙利建筑师邬达克于1925年设计完成的“新华别墅”承载着上海租界区的人文记忆，也是因其稀缺的历史价值创下本年度法拍房成交单价新高。

在竞拍页面上，这处资产的起拍价标注为2.5亿元，但竞拍热度丝毫未减，整场拍卖共吸引超万人次围观，两位竞买人的举牌将价格稳步推高2000万元。

该房产原属破产企业上海而之广告有限公司。企查查信息显示，上海而之广告有限公司为上海华澈置业发展有限公司100%控股的子公司，抵押与查封状态并未阻挡资本对稀缺资产的追逐。

此次新华路老洋房的成交虽引发轰动，但距离上海法拍房价格巅峰仍有差距。

公开信息显示，2024年4月，静安区巨鹿路一套307平方米花园洋房以3.1亿元的总价成交，创下100.9万元/平方米的单价纪录。

更早之前的2021年10月，华山路889号一幢老洋房以8.5亿元总价拍出，单价高达75万元/平方米。该建筑建成于1948年，原为永安纺织印染公司副总经理郭棣活的宅邸。

这些“天价”法拍房共同构成上海顶豪市场的价格坐标。它们大多具备不可复制的稀缺基因，如核心地段、历史人文价值以及极致产品力。在“天价”法拍房的背后，是富豪们对稀缺资源的争夺。

58安居客研究院总监陆骑麟认为，上海产权明晰的成套独栋老洋房预计不足百套，其价值评估需综合人文、历史等多维度因素，远超普通住宅定价逻辑。这类资产已成为高净值人群资产配置的硬通货，即便在企业破产清算的背景下，依然被资本坚定托举。

据中指研究院统计，今年前四个月，全国法拍市场各类法拍房源挂拍数量累计26.95万套，成交5.17万套，总成交金额达到831.4亿元，拍品清仓率为19.2%。

值得一提的是，法拍房源清仓率较高城市主要集中在长三角地区。成交量TOP50城市中杭州清仓率最高，为69.34%；温州、台州清仓率分别为66.8%、65.7%；上海清仓率高于62.5%，挂拍住宅房源576套，成交360套。

“法拍市场热度与区域经济、资产流动性紧密相关。”中指研究院的分析师表示，近几年法拍市场交易越来越受到市场重视，更多的机构、银行、以及购房者参与到法拍市场中。未来，高价值低风险资产或在法拍市场分化中展现相应价值。

上海作为法拍房成交率排名前列的城市，很大一部分是靠稀缺豪宅“撑起来”的。

克而瑞报告显示，2024年全年上海法拍房市场挂牌量达3937套，同比暴涨50.2%，创下历史新高；成交量1543套，成交率39%，远超全国法拍房20%的平均成交率。仅在上半年，千万级以上法拍房成交率超40%，其中溢价成交占比高达70%。

另外，成交总价排名前五的法拍房均为独栋别墅，平均溢价率达24%。如闵行金虹桥的独栋别墅以1.8099亿元成交，溢价35%；长宁西郊的夏都花园别墅历经1904轮竞价，最终溢价33.59%。

上海法拍房市场价格分化特征也较为明显：300万～500万总价段成交率最高，达到59%，平均折价28%；1000万元以上豪宅成交率超四成，溢价成交占比高达七成；2000万元以上豪宅平均出价次数超150次，竞争激烈程度远超普通住宅。

“当前国内缺乏好的投资渠道，中产阶级、富豪在没有好的投资项目的情况下，倾向于购买高端物业。”克而瑞研究中心分析师表示，法拍房市场凭借其高性价比，热度依然处于相对高位。

进入2025年，上海法拍房市场量价齐升。亿元级法拍房成交4套，除新华路洋房外，汤臣一品433平方米豪宅1.184亿元成交，御翠园别墅1.289亿元起拍。

随着上海土地资源日益稀缺，核心区位的老洋房、江景大宅和独栋别墅在法拍市场的溢价能力将持续走强。这些承载着城市历史与稀缺资源的物业，已成为高净值人群资产配置的重要选择，甚至出现“越是市场波动，豪宅越受追捧”的逆周期现象。

蓝鲸法拍总经理王胜蓝预测，上海法拍房走势趋同于二手房市场，顶级豪宅因稀缺性将继续受追捧，而普通住宅则需更大价格折让才能成交。

中指研究院分析师认为，伴随行业预期企稳，稀缺资产的高溢价成交案例或进一步增多，尤其高能级城市的核心顶豪资产具有强韧的价值，预计2025年还会出现更多高总价豪宅成交，对法拍房市场竞拍热度回升有推动作用。

夕阳掠过新华路老洋房的红瓦屋顶，2.7亿元的槌声仍在市场回荡。有豪宅经纪人一语点破这其中的本质：“当城市核心区域、品质、人文、物业完美结合，才被称为资产；其余的，只能被称为房子。”

责任编辑：苗野