中国内地酒店市场进入投资活跃期。

2015年至2024年，中国内地酒店投资交易额约1685.4亿元，年均成交额约为139.4亿元。受宏观经济和房地产市场影响，部分酒店资产持有者面临现金流压力，试图通过剥离非核心资产以盘活流动资金。因此，诸多优质酒店资产进入投资市场，引发境内外投资人高度关注，大宗交易额逆势攀升。

近期，仲量联行联合中伦律师事务所发布《中国酒店投资的全周期策略：从酒店资产收购到退出的关键决策路径》白皮书显示，今年以来全国共283单酒店投资交易中，一线城市成交占比37%，是主力。其中，华东地区占比55%，华北和西南紧随其后，西安、成渝因文旅市场火爆，也带动了酒店资产市场回暖。

买家方面，由开发商和房地产基金主导逐渐向多元化发展，高净值人士及家族办公室、私有企业和国资企业积极入市交易，持续带动酒店投资交易活跃度。

此外，价格在5亿以下的酒店交易占比超过80%，大部分买家是第一次入场的投资者，显示出其对消费复苏和酒店资产盈利能力的信心。免签等政策带动下国内文旅市场的火爆，也将为这些新入场者带来可期回报。

仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区董事总经理周涛认为：“中国酒店投资市场正经历从增量扩张向存量优化的结构性转型。投资人需把握市场趋势，通过专业估值、动态定价和合规交易流程实现资产价值最大化。同时，酒店投资市场参与者需关注城市更新政策下的资产盘活机遇，以及通过搭建公募REITs退出路径，助力酒店投资市场在存量时代挖掘新的增长点，推动 ‘投、融、建、管、退’酒店资产全生命周期管理的专业化与资本化升级。”

酒店资产兼具不动产属性与经营性资产特征，其估值逻辑需兼顾现金流收益、市场供需与重置成本等多重维度。

主流资产估值方法中，收益法通过未来净现金流折现反映资产长期收益能力，市场比较法依赖近期可比案例定价，重置成本法则从重新开发成本角度衡量资产价值。在真实的交易磋商环节，实际资产定价需结合市场供需、资本化率、土地剩余年限等因素进行动态调整。

为实现资产价值最大化，酒店资产持有者可通过产权优化（如调整用地性质、容积率）、硬件改造与翻新、品牌和产品重塑（更换管理模式或合作品牌）以及收益结构优化（如调整客源比例、创新餐饮服务、盘活闲置空间）等路径挖掘潜在价值。

仲量联行酒店及旅游地产事业部大中华区副总裁魏骏亚表示：“面对一线城市的抗周期能力与新一线城市的增长潜力，投资人需在区位价值、现金流稳定性、改造可行性等维度建立更精细的评估框架。与此同时，市场分化带来的估值落差与运营风险，亦要求投资人提升资产筛选与风险管控的专业能力。”

酒店大宗投资交易是专业度极高的领域，常见法律风险点包括：物业权属瑕疵（如土地性质争议、违法建筑）、共有设施权属划分、经营证照合规性以及酒店管理合同解除等。

中伦律师事务所合伙人纪超表示：“酒店投资交易的法律风控，不仅关乎合规底线，更是交易价值的关键变量。通过交易结构创新重构跨境风险分配秩序，以税务合规工具对冲隐性成本，推动资本退出从‘流程可行’向‘价值最优’进阶，为多元退出策略的探讨提供底层支撑。”

在酒店资产领域，传统退出渠道主要为股权转让和资产出售。随着市场政策环境持续优化，公募REITs成为潜在的创新性资产退出选择。虽然目前酒店类资产尚未被纳入公募REITs的底层资产范畴，但未来政策开放后，将为酒店行业开辟证券化退出新路径，有效提升存量资产的流动性和价值。