（转自：盐财经）

作者 | 周以

统筹 | 黄嘉翔

视觉 | 诺言

我们先来看两则新闻。

5月20日，随着五年期以上贷款市场报价利率（LPR）下调，北京、上海跟进下调房贷利率10个基点。但与此同时，广州首套房贷利率上调了10个基点，最新执行利率为3.1%。广州房贷利率不降反升，逆势操作，带来的一个信号是：广州市场的信心正处于一个回暖的窗口期。

2025年4月份四大一线城市新建商品住宅和二手住宅环比变化情况

但这仅仅是一种局部的回暖。

整体来看，广州楼市仍然平淡无奇，吃到红利的只是少部分开发商。比如，就在4月末，龙湖亚伦·央璟颂——这个由南通亚伦携手龙湖龙智造打造的继二沙岛之后、十年一遇的岛居江景盘，在4月26日正式开盘至今，首批推出的房源已几近售罄。根据克而瑞数据，4月，央璟颂的成交套数，在广州全市在售商品住宅项目中，高居第二位。

龙湖亚伦·央璟颂首开现场人气高涨

作为代建行业的龙头，龙湖龙智造频频为市场打造出红盘，在冷热不均的市场环境里也更能让我们看清真相。随着消费者越来越冷静，也越来越懂产品，每个红盘都来之不易，也都有着一套共通的逻辑。

当投机退潮之后，房子正在从金融属性回归到居住属性。抽丝剥茧，房地产这场游戏，正在回归到一个更本质的竞争：对于好住宅的理解。

开发商应该怎样去理解好住宅、开发好住宅？从拿地环节开始一家包揽的传统开发模式，已经不流行了。当代建行业成为近年来各大主流房企轻资产转型的风口，这种全新的合作型开发模式，再次指向代建商的专业能力，将会成为其中的重要注脚。

也许，你不再需要也是行家，因为有比你更懂行的人，已在局中。

高确定性的未来，不会允许一毫米的误差

4月末的这个故事，还得从去年12月的广州洛溪岛开始说起。

这座承接着海珠、天河上游板块外溢的江心岛，正在撬动广州南部的无限可能性，开发商南通亚伦和为其提供代建服务的龙湖龙智造，显然都嗅到了此处的商机。

最开始大家对洛溪岛这块地的期待并不高，因为它处于非热门置业区，猜测应该只是区域性的热盘，不会在全市范围内掀起风浪。而在这样的一个暧昧的地块里，怎样才能减少各种决策的判断失误？这是委托方的核心关切。

仅用一个半月，龙湖亚伦·央璟颂项目的研发团队就给出了这样的一个方案：充分发挥近期内土地市场容积率最低、土地占地面积第一梯队大的优势，打造一个既能承载三代同堂的烟火温情，亦能安放独处时的精神原乡——这是一个被定位为“岛居美学生活”的社区。

龙湖亚伦·央璟颂项目的研发团队发挥优势，打造

“岛居美学生活”的社区

前期的客户洞察，是项目定位的关键参考，而这部分可以通过龙湖内部的“数字化产品”。在这个系统中，数据体系涵盖了城市、经济、市场、人口、产业等与地产开发强相关的大数据体系，而非单纯的市场供求数据。

强大的数据沉淀，正是龙湖龙智造在项目定位阶段就能做到精准科学的关键：不再是人工收集的行业研报堆砌，而是通过扎实、动态、共享的自研数字化平台进行数据洞察。分析的范围不止地块周边，从洛溪岛所在的番禺区，到上游板块的海珠区和珠江新城的整体存量货比、不同类型客户占比、上游板块外溢占比等，都被涵盖在内。而除了能测算整体的存量货比以外，这套系统还能通过职住流动等客户大数据研判客群流向，结合产业厚度及产业发展评估测算客户支付力等，甚至审美偏好，为项目的精准定位提供全面的决策支持系统。

而进入到设计阶段，过去在业内一个惯常的做法是，依靠平面图等资料搭建出来一个二维的方案。但在市场环境复杂如此的当下，一个小小的数字变化，便有可能带来的是无法预料的后果。

因此，基于BIM设计的“虚拟建造”技术使用，则是关键的介入。在设计过程中，通过与VR能力结合进行虚拟评审，使得项目提前做到“所见即所得”，确保方案的最优呈现，也可以有效地降低后期变更风险，设计效率相较传统同类项目提升 30%。

“不同人的修改意见，都能前置被集中共享修改。”项目研发负责人说。

“虚拟建造”技术使得项目可以实现生活场景提前“呈现”

而虚拟建造技术，不仅是在设计端进行指导，还介入到建设端、营销端、运营端等，贯穿着项目的全周期。例如，在建设端，施工单位也可以拿着BIM模型导出的施工图纸去校准每一个施工步骤的精度。

而在营销端，通过数字沙盘，龙湖龙智造可以给到客户更精准的 “产品长相”呈现，包括对业主未来生活场景进行全方位模拟。比如可以结合外部无人机拍摄回来的场景，真实模拟出来每一套房子窗户外的景色，以及室内的装修交付装标。

从设计阶段的方案精准点评、到施工阶段精确到厘米乃至毫米级的建造指引，甚至是营销过程中精确到交付后生活场景的提前“呈现”......在这个高度不确定的时代和市场中，这是龙湖作为代建方给予市场信心的坚定承诺。

换而言之，关于央璟颂的所有的一切，已经提前在虚拟世界里全部盖了一遍，规避了可能出现的问题和风险。在目前不断震荡的行业里，这已经为成为红盘奠定了一个极大的前提：高效且精准可控，这是一个高确定性的未来。

而对于委托方来说，这种高确定性的未来，基本上与收益和回报划上了等号，这也是强大的前期研策所能带来的价值之一。

消费者需要的是真正“好住”的房子

但面对越来越复杂的市场趋势，一个好的产品，怎样才能找到适合自己的市场目标？回顾过去十年的风起云涌，当下让开发商们感到彷徨的是：他们熟悉的主力消费者，已经不是同一批人。

新一代的消费者更加谨慎，心理期待也不断拔高。小红书不久前发布的《2025小红书家生活场景洞察白皮书》用 “定、愈、宜” 三个字，来概括今天人们对家的情感需求和情绪内核。 在家里追求内心的成长，也成了人们保持生活自主性、丰富生活的重要方式。

从必需品到投资品，再回落到消费品，房子不再只是一个空间，更是所有生活元素集合的节点，是人与城市、生活的关系写照。

央璟颂项目研发团队谈到：“一个新的小区，就更不应该只聚焦在局部的户型、装修，反而要看到小区跨越时间的成长状态，甚至是在红线之外还能再去做什么。”

归根结底，在有限的购买力之下，物超所值的产品，才会是打动消费者的核心。

于是，广州央璟颂首先选择打造了约9000㎡实景展示区，让一切都可感知化。在小区的园林中，龙湖龙智造运用了10米高的琉璃光塔、160米的林影游廊等安缦酒店的同款设计灵感，以及采用了朴树、麻楝、乌桕、紫薇等名贵树种作为绿植。

龙湖亚伦·央璟颂打造了约9000㎡实景展示区

“我们认为必须要给客户展示出两个核心的优势，容积率低和土地面积大，这都意味着客户能得到更舒适的园林活动空间。”所有东西都需要是实景的，才能让客户直观感受到楼与楼之间的楼间距、场景感的尺度、未来的生活写意程度。

而进入到功能改善的需求阶段，消费者对房间和卫生间的数量会有一定的要求。于是，项目在建面约139㎡的户型中设置了双主套三卫，实现了以往170㎡+户型才能做到的空间配置。其中，在卫生间的配置上，研发团队做了一些特殊的创新构思：直接标配了五件套。

139户型的卫生间为什么要达到“豪宅化”？“其实 ‘139 ’对于很多改善型客户来说，可能已经是偏终极改善的一个面积段了。那既然到终极改善的一个面积段，我们就给客户一个绝对豪宅化的使用场景。”

139户型的卫生间

这归根结底还是洞察到了改善型客户对于性价比的追求：这意味着，560多万起，就能买到水景庭院、奢石、水刀拼花、名贵树种、地上地下双大堂；就能买到和豪宅同款的全屋朝南17米超级采光面、南向双套间、31平的总统级主卧。

不出所料，首批建面约139㎡的户型在开盘当天即售罄。

这个超预期的销售结果，极大地振奋了委托方南通亚伦。但在龙湖看来，这一切都是踏实的产品力所能带来的必然结果。前瞻性的产品打造能力、对消费者的精准洞察，在任何时候，都是红盘诞生所需要的基因。

多业态并发 ，创造长期价值

从广州央璟颂一个项目切入，观察龙湖对于住宅代建的不断耕耘创新，仅仅是了解龙湖龙智造这个在“一个龙湖”生态体系内生长出的智慧营造品牌的微小切口。

实际上。龙湖龙智造聚合了五大业务：研策、设计、建管、精工、千丁数科，能为客户提供定位策划、虚拟建造、建造管理、智慧装修、不动产空间科技等全周期产品服务。与此同时，这都是全业态覆盖的服务。

业内观点中，在代建行业，全业态是一种十分难得的能力。这意味着龙湖龙智造不仅能代建住宅，而是拥有包括商业体、写字楼、酒店、公寓、养老等全业态的空间建设能力；不只是建设，而是拥有利用自身沉淀的全部建造和运营经验反哺各类型项目的定位和建造前端，更有效地评估其全周期的价值最大化的能力；不只是“乙方”，而是与委托方“共创”，做“利益共同体”，以主人翁思维去做出一个个更好的产品。

龙湖亚伦·央璟颂附近的城市界面

在“一个龙湖”的多航道协同模式中，这样全业态、多航道的齐头并进，也正助力龙湖龙智造与更多的物业持有方一起共同探讨空间建设与商业模式的可能性。

比如，南京麒麟天街，就是龙湖龙智造和龙湖商业在体系内跨航道融合，为委托方提供代建+代运营的一站式服务的成功尝试。龙湖龙智造基于过往商业项目的建造运营经验，在产品研发阶段创新性地将该项目的外观由L型调整为C型，将五层的建筑改为四层，推动整体可租赁面积提升近千平方米；而在杭州，龙湖龙智造全程代建的蚂蚁全球总部二期，在去年9月成为了中国首批、浙江首个测评通过的16个零碳建筑项目之一，成为行业在ESG领域探索的又一标杆。

而越来越规模化、多元化的项目数据，才具有整合和参考的价值。以上来自各地的项目都沉淀在了龙湖龙智造的独家数据库中，为产品的打造提供更精细化的依据。显然，多业态的反哺，带来的注定是经验主义的胜利，也加速着数字技术对房地产行业的深刻变革。

根据中央财经大学、中国人民大学和中国农业大学五名经济学者联合完成的《中国上市公司数字化转型报告2024》，上市公司中，数字化企业比例最低的五个行业当中，房地产以69%的比例位于最后，甚至落后于煤炭等资源型行业。

数字化企业比例较低的行业，其中房地产以69%的比例位于最后/图源：《中国上市公司数字化转型报告2024》

但龙湖龙智造正在用数字化这把利刃，慢慢剖开这一切陈旧的行业惯性，让代建行业完全有可能转型成为技术驱动的代名词。

这也带领行业回归到了最本质的诉求：如何在一个逆周期化的行业里，跑赢周期内所有不确定性的风险，获得穿越时间的韧性。这些问题也许都在龙湖龙智造这个范本中得到了一个准确的回答。

而当谨慎的大环境时刻影响着市场情绪，在现在的房地产行业内，留给新玩家们探索的机会已经所剩无几。过去那种盲目的一站式开发不再适用，入场之前，能够找到专业的代建方，也许更是解题的关键。

毕竟，唯有深研专业和不断创新，才能重回市场的风口。