从5月当前新房成交累计同比来看，仍可保持与去年持平走势，二季度或将延续止跌企稳态势。

◎  文 / 俞倩倩

2025年以来整体楼市延续止跌企稳走势，3-4月传统“小阳春”后，目前5月已度过半月有余，究竟市场回暖持续性几何？各城市复苏有何差异化特征，基于当前市场逻辑，二季度楼市成交是否还有放量空间，哪些城市又存在结构性机会呢？

0

1

5月半月30城项目平均去化率32%

环降同增、仍处高位震荡

据CRIC监测数据，重点30城5月前18日成交面积达487.7万平方米，与去年同期基本持平（微降1%）。一线率先回稳，5月上半月成交量较去年同期增长47%，主要源于去年三季度末新政刺激，存量客户潜在需求被激发，加之去年同期基数不高，也使得成交规模有了显著增长。而二线和三四线城市小阳春成色相对一般，同比分别下降13%和7%，更多是局部复苏，主要源于购买力疲软，市场热度仍有待一线传导。

从短期市场热度来看，仍处于高位波动区间：据CRIC监测数据，5月上半月重点30城项目开盘去化率为32%，较2025年4月全月下降6pcts,与2024年5月全月相比增长6pcts。

我们选择了部分典型城市，大体分为以下三类：

第一类为短期内热度较高的核心一二线城市，以北京、上海、深圳、成都、杭州为典型代表，各城市项目去化率受新盘供给质量影响较大，5月以来城市间分化持续加剧；

第二类武汉、南京等弱复苏类城市，春节之后市场稳步修复，五一假期周迎来一波来访小高潮后稳步回落，但客户转化率仍高于3-4月平均水平；

第三类还有部分城市诸如天津、郑州、西安等，来访、认购稳步回落，客户转化率走低，购房观望情绪依旧浓厚，短期来看增长后劲略显不足。

0

2

热点城市受供给影响加速分化

沪深蓉开盘“提质缩量”维稳市场

热点城市受新盘供给质量影响，市场热度加速分化，深圳、成都等供应节制，放缓推盘进度，提升了推盘质量，适销对路楼盘入市一定程度上提升了居民购房积极性；加之去年三季度末新政利好叠加项目促销，也使得市场热度高位持稳。相较而言，北京、杭州等5月以来开盘质量一般，因而项目平均去化率高位回落，不及去年同期。

0

3

汉宁等弱复苏类城市五一后来访转降

但客户转化率仍高于3-4月

武汉、南京等弱复苏类城市，春节之后市场稳步修复，五一假期周迎来一波来访小高潮后稳步回落，但客户转化率仍高于3-4月平均水平。

以武汉为例，五一假期后项目来访量来稳步回落，受此影响，客户转化率转跌但仍处高位：据CRIC监测重点项目显示，5月近2周单盘周均来访量均降至60组以下，单盘周均认购量由4月末18周5.3套降至20周3.1套；客户看房欲望稳中有降，客户转化率降至5.7%。不过值得关注的是，当前客户转化率仍显著好于去年同期4.8%和2025年3-4月平均水平5.2%。

从项目开盘来看，5月上旬项目平均去化率仍延续4成左右波动。据CRIC监测数据，2025年5月前18日项目平均去化率仅为38%，与3-4月小阳春基本持平，显著好于2024年同期，事实上，2025年1月因推盘提质缩量去化率一度飙升至78%，2月以来便呈现持稳波动行情。

再如南京，当前市场热度基本与3-4月小阳春持平微增，延续弱复苏走势：据CRIC监测重点项目显示，五一假期周来访量一度冲高至9630组后，第19周高位回落至7628组，而第20周（5.12-5.18）全市典型监测项目来访量环比上涨9%，认购量环比上涨17%，转化率环比微涨1个百分点，整体市场热度延续波动趋势。

0

4

津镐郑等项目来访、认购、客户转化率稳步回落，降至年内低位

还有部分城市诸如天津、郑州、西安等，来访、认购稳步回落，客户转化率走低，购房观望情绪依旧浓厚，短期来看增长后劲略显不足。以天津为例，5月以来，重点监测项目来访、认购增长动能明显不足，第20周（5.12-5.18）全市来访15220组，单盘平均来访55组，环比微降3%；认购992套，单盘平均认购3.3套，环比下降16%。

郑州如是，步入5月以来，重点监测楼盘盘均来访量、认购量稳步回落，第20周（5.12-5.18）盘均认购套数不足2套，因而使得客户转化率降至3.72%，为年内最低。

西安如是，五一假期客户来访量有了显著提升，不过假期之后便呈现出逐步回落态势，整体客户转化率也降至年内低位，市场增长动能略显不足。据CRIC监测数据，2025年第20周来访量（5.12-5.18）环比下降14%，认购量环比下降33%，整体市场热度呈现稳步回落，客户观望情绪较重，整体客户转化率降至3%以下，为年内低点。

总体来看，经历了传统“金三银四”之后，市场热度还是有小幅回调趋势，不过从5月当前新房成交累计同比来看，仍可保持与去年持平走势，二季度或将延续止跌企稳态势。各城市间延续分化行情：京沪深杭蓉等热点城市受供给结构影响较大，后期市场热度主要取决于是否有适销对路楼盘入市；南京、武汉等基本面不错的核心二线城市，增长动能略有放缓，来访量虽有回调，但有效客户增加，使得客户转化率仍可与今年3-4月和去年同期持平微增；而对于天津、郑州、西安等多数城市而言，经历了小阳春放量之后，项目来访、认购稳步回调，客户转化率再次来到年内低位，若无显著的政策利好，成交难以实现强势反转。

排版：土木

（转自：克而瑞地产研究）