相较于股、债等传统资产，REITs在我国还属于“年轻”品类。2021年开启试点，2024年正式进入常态化发行。截至2025年2月20日，国内已有63只公募REITs发行上市，累计募资1,683.74亿元，底层资产涵盖产业园区、高速公路、保障性住房等不同领域。

2024年，在股市波荡起伏和债市走入利率“1”时代之际，投资者开始寻找能够同时满足“股性”和“债性”的折中产品，沉寂了两年的公募REITs借势打了一个漂亮的翻身仗。中证REITs全收益指数2024年全年上涨12.31%，其中得益于政策和基本面多方助推的产业园板块部分产品涨幅超40%，可以说是在如今低利率环境下的“异军突起”。

图1：中证REITs全收益指数表现（2021/9/20-2024/12/31）

Wind，华宝证券研究创新部，数据区间：2021/09/20-2024/12/31

与此同时，REITs一级市场的发行热度居高不下。2025年开年发行的国泰君安济南能源供热REIT，公众投资者认购倍数达到813倍，直接为REITs板块创下“开门红”；而随后提前结束募集的汇添富九州通医药REIT，公众投资者有效认购倍数达到1192倍，再度刷新历史高度。

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公募REITs凭何受到市场的如此关注？

首先，不动产投资是中国家庭资产配置中重要的一部分，公募REITs提供了有效工具。随着“房住不炒”的定位下，房价逐渐趋于稳定，再加上部分地区房产价格居高不下，投资不动产的门槛也随之提高。于是，市场开始将目光转向不动产投资的“平替”——REITs投资。

其次，公募REITs的“包租婆”属性，符合追求稳定现金流的投资者的需求。从产品的设计上来看，公募REITs确实给普通投资者参与不动产投资提供了便利渠道，不过REITs的投资却并非大家简单理解的“投资房产”，而是让投资者以更便捷的方式成为“包租婆”的金融产品。

我国现在发行的公募REITs都是“公募基金+ABS”的交易结构，投资者通过持有REITs间接持有底层基础资产。以最近发行上市的汇添富九州通医药仓储物流公募REIT为例，买入基金后，等于参与投资了武汉东西湖现代医药仓储物流项目，成为了项目所包含的房产的“房东”，定期根据项目的经营情况，主要是底层不动产的出租和租金情况，“分享”收入，得到相对稳定的分红。

图2：汇添富九州通医药仓储物流REIT整体架构

基金招募说明书，华宝证券研究创新部

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投资者如何参与公募REITs投资？

既然是科学“买房”，公募REITs的投资逻辑也同样兼顾了金融与不动产的投资特点。具体可以从三个方向入手：把握上市初期的打新机会、抓住周期波动的交易窗口、长期持有优质资产。

首先，公募REITs打新类似于新股申购，但底层逻辑更看重资产质量、估值与运营情况，而非公司成长性。当前，由于市场关注度高，叠加低利率下的“资产荒”，以及REITs产品相对供给稀缺，往往会出现一“基”难求的局面。过高的公众投资者认购倍数使得所能分到的份额远低于预期。但也正是因为市场的高热度，给了绩优和热门项目溢价空间。例如，在一级创下813倍公众认购倍数的国泰君安济南能源供热REIT，上市首日即大涨30%，达到首日涨幅上限。

但用房地产投资的思路来看，打新策略就像在一线城市摇号买新房。对比同地段类似的房源，如果房子没有显著的过人之处，或者房市处在低迷期，这种时候大多买家应该会选择“再看看”。也就是说，相较同类资产的收益率，如果REITs的发行价对应的分红率低于市场平均水平，或项目受经济周期影响较大，而发行阶段基本面又没有明显好转，需要警惕项目上市后的破发风险。从最新的历史数据来看，公募REITs打新胜率超80%，但也并非万无一失。在已上市的60只公募REITs中，存在4只产品上市即破价的情况。

除此之外，由于从认购到资金解冻通常需要5-7天，在参与打新之前也需要考虑好资金效率。整体而言，公募REITs的打新存在难度大、收益相对确定性高的特点，但同时，为了避免破发风险，对公募REITs底层项目的分析仍然必不可少。不过，随着市场逐渐成熟，打新收益或将回归理性。

其次，公募REITs上市后，和股票、债券一样，二级价格会随经济环境、行业政策等因素波动，这也给了投资者通过分析宏观趋势，捕捉阶段性行情的机会。

相比打新策略，参与二级市场交易的难度会更高。这就相当于新房中签难度大，转而去博弈二手房的升值收益。由于价格会每天波动，需要对市场、项目本身情况都有规律的跟踪，从而选择合适的时机买入和卖出。然而，我国公募REITs二级市场整体规模较小、流动性不足，当出现不利因素或负面预期时，市场价格可能会面临较大的涨跌波动，造成短期持有体验不佳。

值得注意的是，虽然当下二级发展规模仍有限，但对于试点不满四年的产品来说，公募REITs的发展潜力不容小觑。目前，政策体系层面仍在不断优化REITs市场建设中的不足，后续有望引入更多市场资金助力增强流动性。此外，随着市场的完善，资产的扩容，未来我国可能也会出现如海外资本市场的REITs ETF产品，给普通投资者更多便利选择。

另外，对于追求稳健收益的投资者，选择优质REITs长期持有、赚取稳定分红的“慢钱”是更省心的策略。

根据中国证券投资基金业协会发布的《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》规定，公募REITs“收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%”。虽然实际的现金分派取决于基金年度可供分配金额的多少，但“强制分配”的要求，也给了投资者长期持有的“定心丸”。对于一些底层资产优质、管理团队经营表现良好的REITs产品，在过去几年基本都可以维持相对稳定合理的分派率。如2021年5月首批发行的9只项目之一的富国首创水务REIT，如果从发行时参与买入，持有到2024年末（2024/12/31），总收益也能达到22.77%，折合年化收益率5.9%。

整体来看，在当前的低利率背景下，单一的股票或债券投资很难满足资产配置需求，而对于资金需求较大的不动产项目，“买房”又有着极高的门槛。公募REITs的发展，既是政策推动下的结果，也是需求推动下的必然。在显著的比价优势下，预计2025年政策端将继续扶持市场健康成长，市场情绪也有望维持活跃，同时助力一二级市场的供需两旺。

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（转自：华宝财富魔方）