转自：中国银行保险报网

□王巍

近日，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《关于持续推进城市更新行动的意见》（以下简称《意见》），对现阶段城市更新行动作出全面部署，旨在加快转变城市开发建设方式，构建可持续的城市更新机制体系，推动城市功能优化、品质提升与文脉赓续，为我国未来城市更新行动提供了明确的方向和重要的政策支持。此次《意见》的出台，是落实党的二十大关于新型城镇化战略部署的重要举措，对改善居民生活条件，优化城市结构，提升城市品质，促进经济社会高质量发展等均具有重要意义。主要关注点如下：

第一，《意见》明确了城市更新的具体要求，城市高质量发展路径更加清晰。近年来，随着我国城市化进入转型提质阶段，城市“增量扩张”式发展逐步转向“存量优化”与“功能提升”并重，亟须通过系统性的城市更新实现人居环境改善、空间结构优化及城市韧性提升。《意见》立足城市高质量发展新要求，明确到2030年城市更新行动实施取得重要进展的阶段性目标，即城市更新体制机制不断完善，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，经济业态更加丰富，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，城市成为人民群众高品质生活的空间。与以往城市更新政策相比，本次《意见》呈现出一系列显著的制度创新与思路转型，体现了城市治理理念的进一步深化和工具体系的全面升级。一是政策内涵更加系统全面。过去多数城市更新政策聚焦老旧小区改造和棚户区改建，《意见》则涵盖既有建筑、街区、厂区、城中村、历史文化街区、基础设施、生态系统等城市各要素空间的整体性重塑，提出构建完整社区与“城市一刻钟便民生活圈”，推动城市从物理形态改造迈向公共服务与人文环境的综合提升。二是政策协同与规划引领更为突出。强调“专项规划—片区策划—项目实施方案”的统筹机制，推动城市体检、更新规划、设计实施高度融合，改变了过去“项目零散、各自为战”的改造模式。三是系统全面部署投融资制度。与以往政策相比，此次《意见》展现出更强的系统性、全面性与市场化导向，释放出政府引导、市场主导、金融赋能的鲜明信号。明确城市更新资金来源除超长期特别国债对符合条件的项目给予支持外，鼓励地方政府发行专项债券，鼓励各类金融机构强化信贷支持，鼓励社会资本通过基础设施REITs、资产证券化、公司信用类债券等金融工具参与城市更新。四是制度保障进一步前置与法治化。强调健全城市更新相关立法、优化用地转换制度、建立房屋全生命周期安全管理机制，强化风险防控与制度护栏，推动政策从“短期项目推动”向“长期可持续机制”转型。上述这些创新之举不仅使城市更新更加契合新时代城市治理需求，也为各地城市高质量发展转型提供了政策工具和落地路径。

第二，在《意见》的推动下，城市更新将释放万亿级投资潜力，带动消费、投资与就业多轮驱动。一是城市更新作为撬动城市投资与产业升级的重要抓手，正逐步成为扩大内需、稳定增长的重要支撑力量。加快老旧小区、城中村、厂区等存量空间改造，完善基础设施和公共服务体系，将显著拉动建筑、建材、绿色能源、智慧城市等领域投资，同时激发居民在装修、家电、家居等生活消费方面的潜能。数据显示，我国待改造城镇老旧小区达16万个，涉及居民超4200万户。2023年，我国城市更新投资（含棚改、老旧小区改造、基础设施提升等）突破3万亿元，同比增长约15%，成为稳增长的重要支撑，且每年可带动上下游产业链投资逾1万亿元。从各地实践看，城市更新对消费、投资与就业的拉动效应已初步显现。例如，北京市西城区白纸坊棚改与商业街区改造联动实施，不仅新增绿地、教育和养老设施，还引入文旅消费元素与夜间经济，带动了周边500余家中小商户复苏；上海杨浦滨江更新项目将老工业区转型为创新创意功能区，园区租金收入提高3倍以上，吸引了大量数字经济企业入驻，年均营业收入增速超过20%。深圳福田“皇岗片区”通过原物流、仓储用地转型升级为现代总部经济聚集区，引入高端商务楼宇和配套生活设施，整体投资规模超300亿元，吸引了超过60家科技和服务业企业入驻，片区税收增长超40%，直接带动超过1万人就业。二是城市更新将在城市优化结构层面发挥深远的作用。通过优化空间布局、提升产业功能，推动城市功能重构、业态升级与消费场景扩展。一方面，“一刻钟便民生活圈”、完整社区、夜间经济街区等项目建设将带动医疗健康、托育养老、社区商业、体育健身等生活性服务消费提质扩容；另一方面，老旧厂区和城中村改造将盘活核心城市土地资源，植入科技研发、数字经济、创意文化等新业态，有助于推动城市功能区再造与经济密度提升，为高质量发展注入新动能。最后，城市更新工程也将带动建筑、设计、物业、社区治理等领域的就业增长。特别是在经济发达城市和都市圈，可创造上百万个新增就业岗位，稳定并扩大中低收入群体的收入来源，进一步夯实消费能力基础。展望未来，随着《意见》深入落实，全国城市更新步伐将不断加快，基础设施、产业布局、生态环境和生活品质将显著提升，为经济社会发展注入源源不断的新动力。城市更新将与绿色转型、数字城市、“双碳”目标等深度融合，成为推动我国新型城镇化迈向高质量发展的重要引擎。

第三，金融机构应紧抓城市更新行动机遇，积极布局，主动配置金融资源，构建“多层次、全周期”的金融服务体系。一是强化与政府、社区的联动机制，主动对接各地城市更新专项规划与实施方案，参与前期项目储备与可行性分析，提升资源配置效率，确保金融服务与城市更新需求精准匹配。二是创新适配金融产品。针对城市更新项目周期长、资金需求大的特性，开发专项场景贷款产品。对于老旧小区改造领域，推出额度高、期限长的专项贷款，覆盖基础设施整修等需求；在产业园区建设中，可创新推出“产业更新银团+基金”联合融资模式，联动金融机构与产业投资基金，为项目提供“股债结合”的长期稳定资金；在商业街区更新时，设计商业地产收益权质押贷款等创新产品，同时支持PPP模式吸引社会资本，并为商户提供小额信贷产品，助力其快速开业与稳定运营。三是推进融资工具多样化。结合城市更新长期、稳定、回报机制明确的特点，可配合推动符合条件的项目通过基础设施领域REITs、资产证券化产品、专项债等方式募集资金，拓宽融资渠道、优化资金结构。

（作者单位：中国银行深圳市分行大湾区金融研究院）