本文为杨晓君女士在2025观点购物中心暨零售消费峰会发表的演讲。

杨晓君(越秀商管中西部副总经理、武汉越秀国金中心总经理)：各位同仁，首先非常感谢观点今天给我们搭建了这个平台。

今天下午的分享干货满满，首先听到了陈总给我们一个宏观的视角，然后蔡会长这边给了我们一个思考的框架，于总又给了我们一个非常细分，但大家都很急需的关于在调改工程这边的一个专业的分享。

当然了，最精彩的内容总能频频让大家就是掏出手机，让手机先看先记，我相信大家之所以用手机先看先记，是因为我们总是希望能够不断地的拿出来对标复习，然后希望能够向同行优秀的同行去致敬的。钟总给我们带来的一个无论是数据、业绩还是整个版面，我觉得毫无疑问绝对是我们行业当中一个标杆。

首先作为一个晚辈，我希望大家能用热烈的掌声再次感谢钟总今天给我们一个这么毫无保留的精彩的分享，谢谢钟总。

越秀商管是越秀地产下属的业务一个子板块，这个板块其实耕耘跟云商业也已经很多年了，致力于从开发、运营以及我们整个金融的一个全链条发展。

在这个当中我们一共有6个业务板块，包括写字楼、零售商场、酒店公寓、长租公寓、专业市场以及产业园，我们整个管理面积大概是730万方，总资产大概是1090亿。

相信在大湾区越秀这个品牌大家可能并不陌生，但今天想跟大家分享的是一个我们在华中的项目，在武汉的一个项目。

武汉，九省通衢，中国经济的一个中心心脏地方，我们说这个城市它两江交汇，三镇鼎立，商贾云集，然后亦有“东方芝加哥”之称。

但是在这样一个地方当中，有一个不足1000米的小街却被老汉口的人民当作做心中的宝贝，这条街就叫做“精武路”。

精武路其实在最早期的时候叫做西满路，它是在1926年由于精武会馆搬入到了这条街，所以一时之间爆红，就像我们现在的顶流一样，所以当时的政府也是顺势而为将这条路更名为“精武路”。

“精武路”它一直都有网红的一个属性，在80年代的时候，这条街无论是当时的我们叫做夜经济当中的歌舞厅，还是说我们的一个文化宫，也包括剧院以及体育馆等，都在这个地方进行一个聚集，而到了90年代，“鸭脖”跟夜市“夜市”，就成为这个地方武汉人民城市对精武、对这个地方的一个城市记忆。

我是一个地道的广州人，但是我到了武汉了之后，武汉的本地同事告诉我，精武路的变迁便是一部浓缩的武汉发展史。

所以我们很感谢武汉人民将精武路这一条这么有底蕴、有城市记忆的街巷给到了我们广州作为广州本土国企一个国资委的企业到这边去进行一个开发，是在2013年越秀了拿到下了项目，百万方综合体当中有住宅、有酒店、有写字楼、也有商业。

拿到这个课题的时候，当时正好是我们城市更新的一个历史洪流的鼎盛时期，所以我们也看到精武路在每一个历史时期阶段，它都并没有错过，在这100年的发展阶段过程当中，它确实也是常看常新。

但也就是在这样一个常看常新的地方，我们可以看到整个商业的浓度跟密度都是非常高的，大咖扎堆。

其实做这个项目，拿地的时候投资部非常兴奋，但是经营的时候商管部表示压力很大。

了解武汉或者了解华中的大家都知道，有很优秀的标杆项目武商就像一个巨无霸一样盘踞在我们的街对面，所以很实在的讲，夹缝中求生，我们也面临非常不少挑战困难。

我们经常会在想就在这样的一个地方，到底怎么样去突破，去找到自己的细分赛道。经常会说只要赛道的定语足够多，我就是赛道当中的王者，所以当时团队就反复在思考，首先我在哪里，我到底要服务谁，以及我到底应该怎么样去服务他。

在思考这个话题的时候，我们总是难以避免上一页的PPT当中，一公里范围内的竞争对手给到我们的压力，所以当时我们就决定回到自己的小圈子来看，看回到我们自己手中能够掌握的牌面到底有哪些？

这个牌面当中第一张牌就是我们的住宅，我们有大量1700户的常住住宅常住客户住在我们这边，而这些业主大多数都是周边非常优质的，无论是写字楼的高级白领，还是协和医院同济医院的医生，还是说周边我们政府单位的公务员，这个部分都是非常稳定优质的一个常住客群。

其次就是写字楼，我们写字楼当时滚动式推出的最早期是我们两栋准甲级写字楼T2、T3，后续就开出了商场街区和MALL我们的商业。

所以我们开始就在想，我们到底要服务谁？我们服务的应该是商务精英、潮流青年跟品质家庭。

那么他们需要什么？刚刚蔡会长提到了一个词，我觉得让我直击灵魂，我要回去跟我的团队进一步地去分享，并且希望去做深，那就是“精神治愈”。

作为相对高质量的客群，他们首先会追求的是我怎么样让我自己精神吃饱，所以在我们街区开业零售开街的时候，引进的第一个主力店是鹅社，一个集阅读空间、人文艺术、文创市集跟放映聚会集合在一起，三年前我们首开出来的旗舰品牌当中的一个。

除此之外，因为我们会有大量的准甲级写字楼单元，现在有将近1万的长期登记的白领在我们的项目内进行工作。

我们经常会说叫做肚子吃饱，内心不空，所以我们也尝试在想怎么样让大家能够更好的肚子吃饱。

其实在我们整个精武路项目，我们的商业经营面积并不大，经营面积大概就只有5万方左右。但是在这里面你叫得出的菜系品类我们都会有。无论是日式的韩式的，然后粤菜、川菜，然后各种各样我就不一一细数了，所以我们希望能够给大家更好的餐饮的选择。

除开餐饮之外，我们也会看到整个精武路它其实有着非常浓郁的夜间经济的这么一个消费的传承，所以我们也会在夜经济部分开始去着力做一些打造。

包括今天魅KTV的代表也艾总过来了，魅KTV也是我们非常重要的然后很好的首批合作租户，所以除了ktv，然后剧院影院，然后餐酒吧、民谣，包括livehouse这些也都是在我们商业小小的5万方当中，我们非常去关注并且落位的一些业态跟品牌。

除了周中，我们就要还有在周末的部分，我们希望说还是稍微能够给到大家一个家庭这样子的经营消费环境的补充，所以我们选择了跟品质家庭这样子的一个关联度比较高的比如奈尔宝，大家这样的一个品牌去进行合作，3000方的奈尔宝从0岁到8岁总有一个场景是你的宝宝喜欢的，然后也可以让你让家长可以释放你的双手，释放你的精力，去过一个愉快的周末。

除此之外，这个项目它的整个外形特点其实还蛮有特色的。首先是“一街三巷一盒子”这样的一个形态的综合体商业。另外一个的整个设计是由福斯特操刀，福斯特大师他的操刀最大一个特点是强调只有直线没有曲线，但我们也看到这样子的一个微生态，它其实给了我们很多可以去灵活的去经营空间，无论是一街三巷当中的每一个拐角处，还是说在我的盒子当中大量的工区，这些地方我们尝试去做什么呢？

我们去尝试去做当年鸭脖节也好，夜市也好，传承下来的武汉记忆市集，这种个市集我们累计做了三年，因为这个项目其实也正好是对外开业经营了三年。

这三年当中我们始终坚持“月月有市集，月月主题不一样”，当中是有两个主题我们会坚持，每年都会去做，一个是非遗主题，另外一个就是咖啡主题。

这个部分我们也是觉得武汉人民其实在自己的本地在土文化当中，他内心的追崇，内心的骄傲，以及咖啡主题对于现在白领打工人的吸引，当中一个咖啡经济以及每天日常的咖啡都成为打工人的一个习惯性依赖。

在三次的咖啡的一个集市周里面，最新的一次，在去年年底，我们做到了邀请到来自全国不同的咖啡师，一共将近200位咖啡师现场比武。整个咖啡在周的过程当中，单单咖啡集市的销售额是将近300万表现不错，我们觉得业绩虽然不大说它小，但是它还是能够给我们一些信心以及市场的符号，让我们去有勇气去做一些难而正确，但值得坚持去做的事情。

这个项目它很特别，10年磨一剑，每年都在滚动式的开业。走到了今年，我们看到我们的超甲级写字楼T5即将入市，包括在今年年末的时候不远的未来，丽思卡尔顿首进华中，也会将落位在我们这一栋超甲级写字楼的上区。

丽思的到来我们感受到来自整个武汉的翘首以盼，相信到时候很棒的高区的无边界的一个泳池，还有然后天吧、还有行政走廊，应该还是会成为受关注很大的一个网红以及大家打卡的一个首选之地。

但在这样子的一个滚动式开发业的一个过程当中，我们可以看到做一个综合体，我们的客群跟客质制其实不断地的在做迭代跟拉伸。

所以在一个小小的5万方的与综合体融合的商业当中，我们可能会进一步地、的不断地的去锚定，我在细分赛道当中我给自己找的定位，我们希望能够做的是办公楼下的都市精神绿洲。

这个都市精神绿洲，我们希望从5个更“5个更”去进行细化，首先是品类更垂直，无论是TREK崔克还是富士，他其实都是我们高级白领在牛马人打工之余，我们希望有的一个圈层能很好地的释放自己，然后释放飞自己，以及我圈层里面好友相聚的这么样的一个很好的一个这种品类。

还有就是让餐饮更微醺，在我们已经做到了菜系丰富，品类与价格梯队选择多样，价格梯队从客单20到客单2000，这样子这些都能够在我的项目之内，我们希望能够再多一点点微醺，微醺无论是来自于红酒、啤酒还是威士忌，总有一款能够在商务应酬的白酒之外，给到你新的微醺的感觉。

在品牌的方面，因为整个项目整体上来说我们叫做商场本身体量不太大，然后旁边又有大咖云集，所以我们选择的会是更在地的、系统细众的一个品牌分类。

今天只是列举了几个4个我们在不同赛道上面的合作品牌，包括买手店、以及，武汉现在很火的，一直都在排队的云南菜，然后吾与谁，本地一位非常年轻的一个独立合伙人做的一个零售的品牌，然后包括我们一个非常敢于从事业单位跳出来自己去学习蓝带，然后回来开了第一个美式烤肉店的创新伙伴，然后现在已经开始做全国布局。

其实我们非常希望能够在我们的项目上面，跟更多的武汉的、年轻的、敢想敢做的一些朋友一起去共同成长。

日常方面，我们希望整个能够日常能够更加艺术，在日常更加艺术的这个点上面，我们也还是会选择，因为武汉的高校资源以及人才厚度其实是非常棒的，我们还是希望会能够去跟更多本土的、艺术方面的一些艺术家，独立设计师去进行一个合作，然后去让到整个艺术能够常态化的融入到我的项目上面。

最后一个就是让生活更chill，chill跟passion是我们项目当中同事，无论是做招商营运还是推广始终去念叨的两个词，我们希望能够作为一个办公楼下的都市精神绿洲，能够在工作的时候大家满满的都是passion，然后但是在生活的时候满满的都是chill，来达到一个你只需要楼上楼下就能够实现工作与一个生活的跟状态的平衡。

所以说，其实除开刚刚的5个更之外，在接下来我们也还会在随着整个T5写字楼跟丽思卡尔顿酒店的入市，包括未来在明年万豪旗下的酒店式公寓“源宿”将会有将近400个房也入驻到我们整个梯次的一个整栋楼T4当中。

我们会不断地的去优化作为一个小小的城市综合体，且但是它五脏俱全的这么一个状态之下，项目内部的一个动线的优化，以及大会员的一个权益的赋能，包括业态如何去深化，品牌如何去迭代，社群的标签如何去更精细的去贴近正我的客群，我们还有很多的路需要走。

所以回过头来，扣回到今天的主题，我们希望能够用“深耕”的这么样的一个精神，然后去致敬这个城市，给到我们一个这么好的位置，让我们能够去运营他，去跟他共同生长，然后在历史的未来的历史里留下我们浅浅的一笔。

在今天分享的最后，我们也准备了一条短短的视频，想给大家更多的直观的感受，如果未来有机会，也欢迎各位同仁能够莅临现场，给到我们更多的指导意见和建议，面朝未来，有信有期，谢谢大家。

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