来源：苗头

有朋友打来电话，说完全同意我的意见，全款买了一套万科未来之光80平方米的房子。

有时候，你不能依照思维惯性，去理解一个地方，也不能根据传统经验，去判断一样东西。否则，容易给出错误的结论。

今年五一前夕，这位朋友邀我一起去看房，位于宝安尖岗山、正在加推的万科未来之光，是这次看房的重点。

5月2日下午3：00，苗头从深圳湾科技生态园出发，高德地图导航不走广深高速宝安出口的路线，而是直接走一小段高新南环路再转沙河西路。

23分钟后，导航提示“已经到达”，我有点蒙：

这么近的吗？

深圳核心城区，2.91的容积率，楼高仅10-23层，总价约560万就可以买80平方米的3房2卫的带装修房，社区在宝安中学实验学校学区范围内，还自建一所12班幼儿园，办学单位是宝安机关第二幼儿园——一所宝安区教育局直属的省一级公办幼儿园。

这样的房子，不买它买哪？！

5月5日晚，微信朋友圈一张销售海报刷屏。万科未来之光项目五一期间去化56套，王牌户型约80平方米套均总价仅560万元左右，成交均价约7万/平方米。

完全没想到这个项目的地段、配套、资源、产品、园林做得如此之好，更没想到，这个五一，它5天卖的房，比市场上很多楼盘全月的销量还多：

深圳核心限购区“断层”领先。

不走广深高速，

半个钟到达“搬砖区”

对一些“老深圳”来讲，尖岗山片区因招商地产和华侨城地产联合拿地、联合开发的曦城别墅项目而暴得大名。那时的尖岗山，约等于曦城，曦城与尖岗山之间形成了深度绑定，从南山或福田出发去曦城，首选路线当然是广深高速公路，宝安出口下，几百米就到了。

路真的不远，但由于走了广深高速——那是一条通往宝安机场或者离开深圳去东莞、广州的交通要道，大家心中便有了距离，有了尖岗山不在深圳核心区的某种心理暗示。

好比宝安区的宝安大道在没有与特区内深南大道“零距离”连接之前，宝安中心区对部分深圳人来讲，一直是一个遥远的存在。

（万科未来之光营销中心）

未来之光项目在尖岗山片区，新世界名镌隔壁。车缓缓行，鸟啾啾叫，道路两边，大树密密麻麻，遮天蔽日，恍惚间，貌似进了南山华侨城心脏地带，一个左转，未来之光营销中心就在跟前了。

苗头对地理距离有一种天然敏感。自驾超出40分钟，便忍不住嘟囔两句，“这个鬼地方这么远”。未来之光却用时不到30分钟，苗头精神为之一振。

朋友现住蛇口。26年前，在华为“搬砖”的他，被“海风一路吹回家”的广告语割了韭菜，搬到蛇口一住就是半个世纪。这一次“出征”，纯粹是给儿子“腾房”，老两口想找个交通方便、环境友好——最好是山青水秀的地方自住，蛇口的大house留给儿子，将来后辈读书上学，算是又发挥了一把余热。

眼下，身边做这样的购房安排的朋友越来越多。对他们来讲，“老城区”的房子配套资源相对优质，交通便利，孩子成家立业之后，保持一定的距离感，还是有必要的。他们主打的购房目标有两个，一是性价比，二是居住环境。

深圳山青水秀、交通方便的地方并不多。朋友说，有一次他去坪山看展，开车差不多两个小时，再也不去了，划掉。东部看不上，蛇口人太多，前海目前是片大工地，光明、龙华对他来讲就是“白领重镇”，没什么情感联系，也划掉了。

偶然一次参加朋友在新世界名镌小区的聚会，他被尖岗山圈粉。

朋友在南山科技园开公司，平常都是错峰出行，从南山科技园这一片，开车到蛇口，和开车到尖岗山，竟然耗时差不多，这让他跟捡了宝似的兴奋。

好一个，

美丽的“小青岛”

少有机会进入尖岗山。它算是宝安与南山的分界线，这样的分界线，从城市规划的角度，相当于罗湖与福田之间的荔枝公园，福田与南山之间的沙河、名商高尔夫球场，而且尖岗山这一片跟深圳别的地方相比，很不一样。

该如何形容尖岗山？

遗落人间的天堂？深圳人的天然氧吧？

都太陈词滥调，也无法精准表达它的内涵。

（铁岗水库）

尖岗山依山傍水，西面是西乡片区，东接西丽，南临新安，北部是铁岗水库，还有尖岗山公园、宝安公园、企龙山公园三大公园环绕，生态环境在整个深圳来讲，比不上南山的华侨城，却相当可圈可点。

冲浪某红书，有的博主把尖岗山唤作“小青岛”。倒也贴切，山脚下整齐排列着类似青岛别墅洋房一样的建筑群。据说，深圳海关不少工作人员就住在附近，因此尖岗山也有“海关的后花园”之称。

接待我们的置业顾问小唐，正好老家青岛。对我们提出的“小青岛”说法，她说的确有些神似。

几位住在这里的朋友，都喜欢炫耀这里能治疗失眠和焦虑。其中一位在深圳一家青年杂志社做总编辑，是个登山发烧友，经常去爬尖岗山，在他眼里，尖岗山顶上建的青瓦红柱的环廊，既可眺望风景秀丽的铁岗水库，又可俯临气派别墅、繁华都市，“颇有几分古风意境”。

山看城，城看山，平日里山寂寥守着城，周末或节假日，城里人热闹涌进山。没有城，山还是那座山，没有山，城就少了点味道。

深圳人逐渐养成一个习惯，就是五一十一不太愿意出远门，添堵，翠绿群山、耀眼别墅、高耸楼宇，就是身边最近的美景。

超高负氧离子，

成生活日常

深圳这样的“能量中心”，核心区恐怕是没有几个的，华侨城、香蜜湖、深圳湾能成为深圳著名的豪宅区，全赖它们所依托的山山水水。尖岗山，也是因了这独特的山水。

在静谧的环境中度过假的朋友应该有切身的体会。无论前晚多夜才上床睡觉，第二天早上睁眼醒来，竟不觉有倦意。好像一夜之间，身体被注入了满满的能量，精神焕发。

（尖岗山航拍）

未来之光周围这632多公顷的生态绿轴，超过76%的森林覆盖率，超出负氧离子平均值约60%的环境，吸引了一众识货者。一位较早前就在这里买房的朋友说，小区与尖岗山之间，有一条小小的马路相隔，当年香蜜湖的香域中央与后来被改造成香蜜公园的深圳植物园之间，也是一条这样的小马路。

这样的小马路，可以成就房价几千万。

（尖岗山航拍）

与未来之光相邻的这座山，规划了一个登山径入口，方便居民享受登山的乐趣。苗头现场看到，长约500米的山体护坡已完成主体施工，将来这面护坡可能会做成巨幅绿植面，辅以彩绘艺术，让整个空间有自然生长之感。

从别墅区的规划定位，到现在建设成为多元而宜居的国际化住区，尖岗山走过的每一步有着许多的偶然，当中也有许多的必然。未来之光用地的得来，与其说是城市边界在扩张，不如说是大自然的慷慨馈赠。

苗头想起一位家住龙岗的朋友，他为了让自己的老父亲身心舒畅，每个周末，他都会带上父亲，驱车100多公里去惠州博罗罗浮山脚下晒“日光浴”。那里的负氧离子如此之充沛，深谙此道的朋友形容它是“自然疗愈胜地”。

未来之光看来也是褪除“班味”、疗愈身心的理想之所。2023年12月，未来之光做过一个近40000组客户、近1000位业主调研。分析发现，约57%业主从事金融、互联网、传媒、科技创新等行业。宝安地缘型客户占比39%，多在宝中、新安、西乡工作，有不少是体制内青年；南山占41%，主要在科技园，来自知名大厂腾讯、大疆、中兴、oppo；福田CBD占12%，主要从事金融、传媒行业。他们看中的就是项目周边罕见的资源与环境。

如此看来，与南山中心区、福田中心区和宝安中心区保持着良好合理距离的尖岗山，是这3个片区居民最喜欢的生活领地了。

尖岗山，

还是有点东西的

2006年，尖岗山曦城一期（纯别墅盘）入市，开盘价3.5万元/平方米，打响尖岗山豪宅开发的第一枪，也揭开了招商、华侨城两家央企紧密合作的序幕。

2014年，中海九号公馆入市，推出了联排别墅，大平层、复式等产品，开盘价格6-7万元/平方米。

2015年，香港发展商巨头新世界推出新世界名镌，售价9-15万元/平方米，除了联排别墅，还有超200平方米的洋房……

不知不觉，万科在尖岗山已经沉淀了2000多位业主，从都会四季，到未来之光，都严格按照“90/70”户型来做定位，这充分体现了万科“一根筋”的性格。

小唐并不讳言这里“手无寸铁”的短板——当地铁成为一座城市出行的标配，没有地铁，的确是个很让人纠结的事。不过，这个问题最近有说法了，有关部门正在加紧研究布局地铁的可行性方案，推动将尖岗山片区纳入深圳地铁第5期规划调整范围。另外，为了缓解片区早晚高峰交通拥堵压力，很快会开通未来之光公交总站往返深圳地铁兴东站的住户大巴专线。

（宝安中学实验学校）

这里的住户还是蛮幸福的。一平米房价不用十几二十万，却享受不止十几二十万的天然氧吧般的环境。在这里办学的宝中实验的本部学校“四大率”达到15%以上，具有非常好的优质学区基因。社区还自建了一所12班幼儿园，办学单位为宝安机关第二幼儿园，这是一所宝安区教育局直属的省一级公办幼儿园。

和朋友亲测了一下，从未来之光走到宝安中学实验学校，沿着小区围墙外步行，不用过马路，15分钟就走到了。朋友说，回去后准备和儿子商量，等房子入伙后把孙女送到这边来上学得了。

尖岗山片区没有农民房的视线干扰，这也相当难能可贵。举目全深圳，农民房的数量规模和分布的广泛，令人咋舌，但在尖岗山片区，却无此遗憾，不敢说它是深圳唯一没有被农民房“入侵”的片区，但这种独特性，却也成就了它的稀缺与纯粹。

（万科未来之光）

未来之光仅2.91的容积率，不用说在蛇口后海一带，在整个深圳来讲，都是神一般的存在。朋友对这一点特别满意。他很难理解，为什么深圳到处都在建高容积率的房子，就连龙华、光明、坪山、龙岗等远离市区的地方也新建了很多几十层的高楼，感觉特别压抑，再也找不到以前在后海蛇口这一片令人舒适的天际线了。

朋友有所不知，尖岗山片区最早的规划定位是别墅区，后来才打破了这个定位，塞进来一些高层建筑。也正是这样，这个地方才有了居住的丰富性，避免变成像上海佘山别墅区那样人气寥落、了无生机的下场。

在城市的热闹繁华，与居住区的温润宁静之间，尖岗山片区正在努力达致良性、友好的平銜。

真正的松弛感，

自带光芒

花费更少，得到更多，这是尖岗山，而未来之光的园林景观、户型设计，也是这个出发点。

进入小区园林，只见名树伸展，绿植葱葱，依山而建的建筑错落有致，也成为环境的一部分，成熟开发商的专业处理手法随地可见，比如井盖不外露，花盆很高级，地砖不用一般的廉价材料，耐磨、不打滑、有质感，是高级购物中心步行街区常见的拼装手法。

（万科未来之光园林）

80平方米做了3房2厅、98平方米做了4房2厅，这样的设计不用说完全“吊打”深圳特区内外一众竞争对手，即便与那些“新规”后新建的项目相比，仍然有百分之两百的吸引力。万科营销中心的朋友说，这个地方离南山科技园和前海那么近，森林覆盖率和负氧离子浓度又那么高，我们希望住户在这里有一种被富养和宠爱的感觉，因此，未来之光的产品设计与营造的终极目标，也是想给住户带来满满的松弛感。

想来，当2022年10月，万科携手深圳安居与一众房企同行肉搏“抢”这块地时，一定满心忐忑：

原来这么多人看好啊，拿不拿得到？

低容积率带来的好处，显而易见。它意味着建筑可以与窗外的山水从容对话，意味着建筑的高度“可控”，仰望天空时开阔舒爽，了无压抑之压力，意味着楼间距可以拉开，彼此舒适，去除对视的尴尬，保障了隐私自由。

许多年以前，人们涌入后海、蛇口买房，不就因为他们受够了罗湖福田的高密度与拥挤，向往低密度大洋房创新户型的生活促成的吗？

这样的潮流，似乎在未来之光重现了。

5天卖56套，

对手难找

生活需要发现，识货者早已捷足先登，整个五一假期，未来之光每天都人潮涌动，置业顾问全员全天候在岗，一次性水杯用掉了大约3000个，仅5天成交56套，平均每天约11套，这样的成绩，可以进入深圳新盘五一销售排行榜TOP3了。

成交均价约7万/平方米左右，套均总价约560万元——如果只是做简单的数据比较，并不算特别便宜，但是从追求生活品质与家人舒适度的角度，这个价格就很香了。

户型设计上的亮点，来自万科几十年专业经验的积累。它创新了S墙设计，预留嵌入式冰箱位，领先同行至少5年。

（万科未来之光80平方米户型展示）

（万科未来之光80平方米户型赏析）

未来之光是懂用户的。80平方米的面积段，不仅设计成3房2卫，比市面上常见的同等面积户型多出足足1个卫生间，而且整个空间的舒适度并未因此受到影响。这得益于设计师魔鬼般的设计，它“嵌入式”地预留了玄关鞋柜、冰箱、电视柜、衣柜的空间，丰富而隐秘，流畅而巧妙，深得用户喜爱。

厨房U型设计、中控台上方打开面极大的窗户配置，也是伸来之笔。操作空间更大了，中控台平面上打开了与家人交流的通道，孩子放学后在客厅玩，长辈在厨房也可以“照顾”到孩子，这样的设计，相信会增进用户的亲子关系，家庭和谐。

98平方米户型做了4房2卫设计，除了预留嵌入式收纳空间，还做到四开间朝南，同等面积多了一个房间，却不影响居住的品质，这样的产品在市面上哪里找得到对手？

（万科未来之光98平方米户型展示）

没有办法，几十年的开发经验在这里，万科把用户的需求研究得透透的，它的业主身上有很多标签，最核心的标签我认为是“品位”。

在上文提到的未来之光已成交业主的调研报告中，约48%的业主是“90后”，约16%业主是“95后”。他们日渐成熟又葆有天真，来深圳不短也不算长，是最好的年纪。

朋友说，如果时光能够倒流，人生的选择，便少去许多遗憾。与其去别处乱买房高位“站岗”，不如到深圳核心城区这山青水秀、低容积率的地方来，让生活，更从容。

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