（转自：观点网）

观点网 5月9日，上海迎来了2025年的四批次土拍。

本次土拍共出让4宗地块，分别为虹口区四川北路多用途组合用地，杨浦区东外滩宅地、松江新城东区宅地、青浦北部宅地，总建设用地总面积约10.1万平方米，规划建筑总面积约23.7万平方米，起始总价约84.07亿元。

最终，2宗地块溢价20%以上成交，2宗地块底价成交，共收金97.09亿元。

杨浦新地王

杨浦区N090602单元L4-02地块，出让面积21150.46平方米，住宅用地，建筑面积52876.15平方米，起价33.58亿元，楼面起价63499.9元/平方米。

经过72轮竞价后，由保利置业拿下，成交总价42.41亿，溢价率26.3%，成交楼面价80199元/平方米。

这一楼面价超过了去年11月底中海地产竞得的K8-05地块（楼面价73288元/平方米），刷新了定海社区板块单价“地王”纪录。

此前，在保利置业2024年度业绩发布会上，董事会主席万宇清指出，未来在投资区域上，保利置业将聚焦在一二线核心城市的核心板块，同时也会关注一些结构性机会城市；投资方向则是坚持以住宅、中高端项目为主。

从开年以来保利置业的拿地情况来看，也确实如此。1月27日，春节前夕，保利置业以38亿元底价成功竞得广州荔湾陆居路AF020210、AF020244地块，折合楼面价2.4万元/平方米。该地块属于荔湾白鹅潭核心位置，临近珠江隧道、珠江，有地铁1/11/22/28号线（规划）芳村站加持。周边商业配套完善，万象城等商业项目在建。

3月28日，保利置业加入了火热的杭州土地市场，经过46轮竞价后，以10.44亿元竞得杭州西湖区三墩单元XH010401-17（1）地块，成交楼面价22890元/平方米，溢价率63.38%。该地块依托云谷数字经济产业人口红利，未来拟打造小高层产品，预计未来新房价格在4万元每平方米左右。

回过头来看本次的杨浦区地块，该地块与黄浦江岸线距离约500米，拥有得天独厚的滨水景观资源。该区域所处的黄浦江“新质秀岸”区段，目前有抖音、美团、哔哩哔哩等一大批数字经济总部项目正在加速推进。据媒体估计，未来，该地块新房价格预计可达12万元/平方米。

值得注意的是，除了在核心城市的拿地动作，保利置业在楼盘项目方面同样有着出彩的表现。4月30日，位于上海闵行梅陇春申板块的保利·海上印项目开盘。首批次房源在开盘1小时后就全部售罄，去化率达到100%，成为2025年闵行首个“日光盘”。项目二期预计5月中旬过会，将加推建面约110-131平方米的地标大宅。

上海土拍热度分化

本次土拍中的松江区SJC10006单元C03A-04号地块出让面积42480.63平方米，住宅用地，建筑面积97705.45平方米，起价20.52亿元，楼面起价21000.06元/平方米。地块经1轮竞价后被中铁建以24.71亿竞得，溢价率20.42%，楼面价25288元/平方米。

保利发展、招商蛇口、天安集团、象屿地产、中铁建地产共5家竞买人参与了该地块的竞拍。据悉，该地块为区域重要商业中心，周边近1年未有宅地成交，也无新房在售。

另外，中铁建此前打造的星樾云涧项目位于上海市松江区松江新城，就在此次所拿地块南侧。

青浦区QPS5-0001单元36b-01地块出让面积27114.4平方米，住宅用地，建筑面积54228.8平方米，起价8.41亿元。该地块最终由保利发展底价竞得，成交总价8.41亿元，成交楼面价15500元/平方米，此地块也是保利发展此次唯一参拍的地块。

该地块周边最近一次的住宅用地同样由保利发展在去年8月拿下：同单元内的36a-01地块，建筑用地面积14007.50平方米，总建筑面积41088.65平方米，溢价率0%，成交楼面价15300元每平方米。可以看出，保利发展有意在此区域深耕。

虹口区C080101单元hk196-08地块、hk196-06地块出让面积10289.13平方米，商住用地，建筑面积32134平方米，起价21.57亿元。北外滩集团以底价21.57亿元竞得该地块，综合楼面价67131元/平方米（其中住宅部分楼面价87997元/平方米）。

相较于今年第三批次土拍，本批次土拍在各方面都略有下降，最高溢价率也远不达三批次的40%，虹口区地块、青浦区地块都仅一家企业参拍。此外，本次土拍拿地企业均为国央企。

上海土拍市场所呈现出的“中心城区与郊区结合、优先供给区域内优质土地”的供地特征与杭州土拍市场类似，同样地，这也导致了土拍热度呈现出一定的分化。

有关数据统计，今年4月上海新建商品住宅成交面积为55万平方米，成交量和去年同期相当；而二手住宅成交2.09万套，同比增加28.52%。据悉，上海的二手住宅成交量已连续7个月保持在1.5万套“荣枯线”以上的水平运行，总体来说，上海楼市表现仍延续了市场较高的活跃度。