来源：销冠100

01

上周，北京副中心上了新闻头条。

起因是位于梨园的一宗地块挂牌截止，竞价成交。

这原本是北京土拍市场最普通不过的日常，但不太普通的地方就在于：

第一，地块被数家房企轮番加价了215轮，这种轮次的竞价，上次出现，还是类似海淀树村这样的热门地块。

第二，地块的经营楼板价被拍到3.57万/㎡，属于近五年以来副中心新高。

地块成交当天，就有网友在销冠100的评论区留言：

北京城市副中心，已经变天了。

说实话，在看到这条留言时，表姐内心并没有太大的波澜。

并且理所当然地认为，这位网友可能是一位家住副中心的板块吹。

但是，在查阅过相关资料之后，表姐却也不得不承认：

北京城市副中心，确实已经变天了。

甚至在时间的发酵之下，副中心俨然已经长出一副新骨架。

当然，这里要跟大家明确一个概念，那就是北京副中心绝对不等于通州。

整个通州面积有906平方公里，而北京副中心只是核心区的155平方公里。

明确这一点之后，我们就可以展开聊聊了。

02

先说结论：

第一，北京副中心的资源配套和发展趋势，已经出现「省会化」特征。

也不是表姐一个人这样认为。

通州区区长助理林巍博士就曾经打过一个生动的比喻，提到北京城市副中心就相当于北京的省会。

第二，东六环正在成为北京副中心的「新中轴」。

未来北京副中心的发展重点，将沿着这条线，向东西两侧拓展。

为什么这么说呢？

实际上，在北京决定将行政办公区放在副中心的时候，就已经注定，这片区域会逐渐「省会化」。

大家或许听过一个板块发展的定律，叫「市政厅定律」。

意思就是，当一个板块的行政中心确定之后，这片区域的发展，就会以行政中心为原点，形成资源虹吸。

如果你去欧洲旅行过，就会发现几乎每一座城市，都是一个市政厅加上一个教堂，就长出了市中心。

现在国内的很多新城区，其实也是这个逻辑：

随着政府机构的搬迁，教育、医疗、产业、商业等配套，通常也会随之搬迁，形成一个新的城区。

当然了，北京城市副中心的资源量级，要比一般新城区大得多得多。

所以，北京决定将行政办公中心放在城市副中心之后，才有运河商务区、文化旅游区和后续一切资源。

而这背后，是全北京的力量在推动。

表姐也是查资料的时候才发现，根据统计年鉴，北京副中心已经连续5年维持千亿以上的投资规模。

并且过去十年副中心的投资合计：

已经接近1万亿。

什么概念？如果用百元大钞铺满地面，1万亿人民币能覆盖3.5个北京市。

更夸张的是，2025年，城市副中心还将维持千亿的投资。

到2035年累计投资将达到两万亿以上。

03

不信，大家可以看以下几点：

自打2019年行政中心搬迁，城市副中心几乎每一年都有一个重点工程建成。

实际上，现在走在北京副中心的街头，已经能感受到万亿投资砸出的城市骨架。

就拿行政办公区来说：

现在除了部分维护首都稳定且带有属地管理职能的部门之外；

北京四套班子，60多个职能部门，累计3.3万名工作人员，已经全部搬迁完毕。

等于北京市政府几乎已经完全搬到了北京副中心。

随之导入的，自然就是商务、教育、医疗、文化等配套。

下面这张图片，是截至目前，北京副中心已经建成的部分配套设施。

教育和医疗部分表姐就不多说了。

人民大学、人大附中、安贞医院、友谊医院，每一个拿出来，都是响当当的招牌。

这里就单独讲讲，更能关系到板块造血和居住舒适度的产业和配套。

截止2024年底，运河商务区的累计注册企业，已达1.8万家，光注册资本金就高达4541.8亿。

其中，总部企业25家、金融企业161家、外资企业109家、高新企业127家、专精特新企业41家、主板及三板上市企业4家。

并且产业导入的速度还在加快。

同样是官方数据，2024年，运河商务区写字楼出租出售总面积达11.7万方，同比增长199%。

也就是说，越来越多的企业选择在副中心扎根发展。

这里面，当然有北京市府迁入的影响，但更重要的是，北京副中心本身也已经越来越好。 

大家可能不知道：

到现在为止，北京副中心已经建成并且开放的公园就有50多处，预计今年就能实现森林覆盖率36.5%以上。

坐落在副中心核心地带的绿心公园，占地11.2平方公里，相当于颐和园的4倍。

除了大面积的公园绿化设施，绿心公园里还建设了北京艺术中心、北京城市图书馆、北京大运河博物馆等文化地标。

在这里你可以凭心情散步、看展、看话剧，相当于副中心又长出了一个「城市客厅」。

所以，自从开放以来，绿心公园已经累计接待1295万人次。

虽然在官方文件里没有盖棺定论，但绿心公园确实称得上是运河商务中心、行政办公中心、文旅中心之外的第四个中心：

「城市绿心」。

能感受到，在北京副中心的整体布局中，根本不存在偏科或者短板一说。

各个方面的配套都是超一线省会的配置水平。

04

不过，北京副中心的野心，绝不仅仅止步于此。

实际上，在北京副中心的发展规划中，还埋了两条非常重要的引线。

一条是东六环入地，另外一条便是打造副中心交通枢纽，它们甚至改变了整个城市副中心的投资逻辑。

先说东六环入地。

东六环入地已经在4月20日正式完工，整个改造工程北起潞苑大街，向南到京哈高速，全长16.3公里。

中间入地段长达9.2公里，是北京市埋深最大的地下隧道，也是国内最长的盾构高速公路隧道。

改造后的东六环，由原来的双向四车道，变成双向六车道，设计时速80公里/小时。

通行能力提升了不止一倍。

当然，这次改造工程绝不仅仅是改造东六环本身，还涉及副中心境内跨越东六环的23条道路。

包括新建和改造的18条道路和5条现状道路。

这样一来，就相当于把原本割裂的北京副中心给「缝合」了。

并且，原本的东六环也没拆。

而是邀请纽约高线公园的设计者参与，打造了一条全世界最长的空中花园：

东六环高线公园。

我们都知道，全世界城市更新的典范，就是位于纽约曼哈顿的「高线公园」。

纽约高线公园原本是一条废弃的铁路，经过改造之后，变成了一个超级浪漫的网红打卡地。

据统计，纽约高线公园建成后，周边人口增加了60%；同时为纽约带来了14亿美金的税收和1.2万个工作岗位。

相较于纽约高线公园，东六环高线公园的面积更大，长度更长，功能上也比纽约高线公园更加丰富。

不止包含了漫步道、游览车道、跑步道、骑行道，还植入了200余处公共活动场地。

仅仅是高线健身环，就涵盖了各种球类、极限运动，以及健身场地儿童拓展等。

为了满足人们吃喝玩乐的需求，高线公园沿线还设置了咖啡吧、书吧以及15.7万平米的配套商业空间。

更重要的是，这座六环高线公园，并不是纯纸面的规划，而是已经在落地实施的过程当中。

根据相关公开信息，北区的园林景观片区已经在去年年底开工，今年年底开工范围会持续扩大。

而预计在2029年5月，六环高线公园将实现整体亮相。

到时候，整个北京会再收获一个超人气打卡地，城市副中心也多了一条新中轴。

05

副中心交通枢纽同样是北京副中心规划中，非常重要的一步大棋。

从下面的这张规划公示图上来看，上层意志对北京副中心交通枢纽的定位，是一座超级典范式的TOD。

很多公开信息都能查到，副中心交通枢纽，不止承载了交通功能，还囊括了商业、办公、公园休闲。

但今天，表姐就只想跟大家聊聊交通功能。

因为即便刨除其他，光是在交通上的设定，就足以让看出副中心规划的前瞻性。

挪开交通枢纽的上盖建筑，整个地下部分是密密麻麻轨交线网。

大家可以耐下心来数一数：

1、贯穿东西的大动脉地铁6号线；

2、连接平谷和国贸的平谷线；

3、从商务园站始发，经过副中心、大剧院，终到张家湾的m101线；

4、连接房山、北京西站、北京站的副中心S1线；

5、串联首都机场、大兴机场以及副中心的城际铁路联络线（S6线）；

6、通往北三县、天津宝坻和唐山的京唐城际铁路；

7、京哈铁路；

8、远期预留西起垡头，东至张家湾的m104线；

通过这些线网，不仅可以串联副中心内部、北京市区，甚至可以实现：

15分钟直达北京首都国际机场；

35分钟直达北京大兴国际机场和河北唐山；

1小时到达雄安新区和天津滨海新区。

一开始，表姐也想不明白，为什么北京副中心要花这么大力气，去打造一个超级枢纽。

直到表姐看到下面这张图：

除了加强京津冀地区的紧密联系，副中心恐怕已经将目光放在了更远的未来：

通过首都机场、大兴机场与副中心的链接，向文旅区输送更丰茂的客流。

要知道，自环球影城开园以来，累计接待人次已经接近3000万人次。

而环球影城单日门票价格为638-748元，能来打卡环球影城的，大多有超出平均水平的消费能力。

所以，除了继续加码环球影城，整个文旅区还规划了海昌海洋公园、顶点公园；

以及体量超50万方的湾里商业综合体。

50万方是什么概念？几乎约等于2.6个双井合生汇。

表姐查了下，整个湾里商业综合体由王府井奥莱、汀云小镇、诺岚酒店三大组成部分。

这里面，光是王府井奥莱的体量就有16万㎡，几乎是目前华北最大的奥特莱斯。

据说，首次进入城市副中心的品牌占比将达60%以上。

而诺岚酒店顶层的无边泳池，甚至可以隔空欣赏环球影城的灯光秀。

当然，如果不喜欢住酒店，那么隔壁的汀云小镇还有风格不一的精品民宿和四合院。

大家也不用急，因为整个湾里商业综合体，预计今年年底之前就要开业。

或许今年元旦跨年，就能去打卡。

06

如果说过去10年，是北京城市副中心埋头建设，疯狂打基础的10年；

那么未来10年，就是北京城市副中心飞速发展，全面开花的10年。

实际上，在当下的节点回头去看北京副中心，所有的脉络都已经清晰。

就像表姐前面说的，北京副中心正在展开一幅以东六环为中轴，向东西两侧拓展超省会资源的「新骨架」。

所以，未来北京副中心投资的核心逻辑，也一定是要无限接近城市资源更加密集的新中轴。

表姐查了目前北京副中心出让的地块，最靠近六环中轴，甚至在副中心四大功能交汇核心的：

是金隅花溪云锦。

实际上，在花溪云锦项目地，已经能感受到新中轴带来的隐形红利。

秘密其实就在下面这张图里，因为靠近副中心中轴，花溪云锦其实天然就能获得比别人更丰厚的资源。

无论是地铁、商业、学校还是公园，都可以控制在步行可达的「溜达圈」内。

举个例子，从地图上测量，花溪云锦到北京政务中心的直线距离，只有5公里。

这就意味着，只要你在花溪云锦居住，5公里范围内肯定就有好单位。

生活资源更是丰富，500米步行范围内，下个楼的功夫就能到华远好天地，遛个弯的功夫就能送孩子上学。

别人开车很久才能到的城市绿心、高线公园、环球影城，对于花溪云锦来说，其实就是生活日常。

更巧的是，花溪云锦还是北京副中心第一批赶上好房子政策的项目。

当然，也是副中心核心在售唯一全四居改善的好房子。

不仅层高拉满，得房率高，还是满装修交付。

·花溪云锦效果图

社区大门是横向跨度32米，高达8米的门廊，天然石材+精致的金属栅格隐隐透出高奢酒店的韵味。

室外景观更是打造了全代际户型空间，1000㎡的立体溪谷中，高9米的听澜水幕倾泻而下，足以碾压区域内的新二手房项目。

可以说，随着花溪云锦的入市，板块内多年未有新增供应的产品代际差，终于被抹平了。

所以，你会发现，自从花溪云锦售楼处开放以来，到访热度就一直不低。

整个五一小长假累计到访量，甚至奇迹般地突破了1000组。

不过其实也不难理解。毕竟，通州副中心正在长出新的骨架。

而作为区域产品标杆的花溪云锦，就位于新骨架的中心。

现在回头来看，普通人的机会，可能就在北京副中心即将腾飞的下一个10年：

一定紧跟市政厅定律，选择更靠近核心资源的板块新区，坚定买入新一代标杆产品。

因为北京副中心正在创造的奇迹，也是属于花溪云锦的奇迹。销冠100

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

特别声明：以上内容仅代表作者本人的观点或立场，不代表Hehson财经头条的观点或立场。如因作品内容、版权或其他问题需要与Hehson财经头条联系的，请于上述内容发布后的30天内进行。