来源：苗头

在房地产圈，不把自己做大，就会有把自己“做没”的危险。

此前，业界有传闻称，越秀地产湾区公司将并入广州公司。传闻并非空穴来风。2024年，湾区公司只卖了不到100亿，与广州公司的500多亿根本不在一个量级。

给深圳房地产业界印象，越秀地产这几年主要在宝安忙活，让人一度以为它只做宝安。自2019年杀进宝安尖岗山，开发和樾府开始，越秀地产开发的潮樾府、瑞樾府项目都在宝安，一些不明真相的人民群众甚至认为越秀是“宝安的开发商”。

2023年，越秀地产组建湾区公司，其初心和目的，显然是为了做大做强除广州以外的大湾区房地产开发业务。如果成立两年就又合并的话，同行怎么看？怎么跟领导和员工交待？

4月底，越秀终于正式发通知，标志着湾区公司即将迎来全新时代：

广州公司董事长徐琦调任湾区公司董事长，湾区公司董事长梁睿撤回总部。

什么意思呢？越秀地产决策层直接把排名第一、对集团业绩贡献最大的广州公司一把手调过来负责湾区公司，湾区公司要“起飞”了。

徐琦历任越秀武汉副总经理、华中总经理、南沙公司总经理，越秀轨道交通城更开发公司总经理，越秀广州公司党委书记、总经理，堪称“根正苗红”。

湾区公司“高配”，还传递出来另一个信号，即当年成立湾区公司绝不是摆设，也不是为了“分权”，而是有要把湾区公司做大做强，与广州公司“平分秋色”的长远考虑。

目前湾区公司的业务范围包括了广州荔湾&南沙、深圳、佛山、东莞、中山、江门等城市，如果要做大做强湾区公司，抓手无疑是与广州一样同为一线城市的深圳。

换句话说，湾区公司做大做强的关键，是“重仓深圳”。

今年1月16日，在深圳几乎无房可卖的越秀地产赫然出现在龙岗大运地块卖场，虽未能如愿夺地，却让有关各方都看到了越秀“扩储深圳”的强烈意愿。

越秀地产有意把广州“一家独大”式的扩张和发展模式推广到全国其它核心城市。2024年，越秀以1145.4亿元的全口径销售额，跻身行业第8，较2023年提升了4个位次，连续6年排名增进。

最大的变化，是各深耕城市业绩贡献“显山露水”。

2024年，超级“大粮仓”广州为越秀贡献了433.7亿的销售额；黑马城市杭州以210亿的销售额紧随其后，排杭州市场前5；在北京，越秀地产实现了87.3亿的销售额，排名提升很快；在上海，它卖了66亿；在成都，越秀也干出了68亿的销售业绩。

在深圳，越秀卖了多少？

巧妇难为无米之炊。面粉“断顿”之后，越秀地产2024年在深圳的销售20强榜单上，找不到自己的名字。它目前在操作的，是一个位于光明中心区的“工改居”旧改项目，规划建筑面积20.344万平方米，其中住宅18万平方米。

今时今日，房企的投资准则，已经从寻找潜力地块，向只投安全性高的地块转变，“多地开花”不再是第一选项，进一步收拢聚焦，在核心城市、核心地块（项目）打造“高票房”爆款产品，成为最大的共识。

这样的地块或者项目，虽然土地成本偏高，但胜在位置好，安全性高，销售流速、利润回报等都有保障。

前段时间举行的越秀地产2024年业绩会上，董事长林昭远介绍，2025年越秀会继续重点关注广州、深圳、上海、北京四个一线城市，以及杭州、合肥、成都、西安等强二线城市的优质拿地机会。

去年，越秀地产花了不到300亿的权益地价，新增24幅土地，其中，将近83%的投资额给了北京、上海及广州三城，分别占总权益投资额的31.6%、23.4%和27.7%。

今年，越秀地产做了300亿的权益拿地预算，无论如何，“该轮到深圳了”。

与徐琦调动一样备受业界关注的，是去年春节后加入越秀地产担任广州公司总经理沙骥的新职变化：

沙骥升任越秀地产管委会成员，晋升总部班子领导，行广州区域总经理职责，广州区域取消董事长头衔。

这样的安排，让人想起沙骥一年前初入职时，越秀地产对徐琦的调整——徐升任越秀地产管委会主任委员助理，进入集团决策层，兼任广州区域公司董事长。

当时有人分析，徐琦那时的升职，是林昭远给沙骥放开手脚做事创造“环境”。

而这次把徐琦从广州区域党委书记、董事长位子上，调去湾区公司担任董事长，同时取消广州区域公司董事长的头衔，可谓用意深远——

一是委派“重臣”去挑湾区公司的大担子，充分表达了集团对做大做强湾区公司的决心与对湾区业务拓展、公司经营管理的高度重视；

二是充分信任徐琦，到湾区公司的大风大浪中锻炼，是为将来培养和储备“将才”；

三是提供平台，让徐琦和沙骥两位可重用之才，来一场“公平竞争”。

沙骥能不能在巩固广州市场500多亿规模的同时，做大增量，提升利润？徐琦能不能在3-5年的时间内，把湾区公司的规模和品牌影响力做到一个全新的高度，成为真正能与广州公司平分秋色的“大粮仓”，甚至“再造一个广州”？

苗头进一步推测，湾区公司的办公地点有无可能从目前的广州南沙，搬至深圳？

越秀地产的管理动作不止于此。

林昭远将集团产品与客研中心、工程技术中心、运营生产中心合并为生产管理中心，由洪国兵（原产品负责人）担任总经理，强化产品研发与落地能力。

这是越秀地产寻求产品溢价力与市场竞争力，聚焦一二线城市品质竞争的一项安排。

2024年，越秀地产一不小心进入中国房企销售榜10强；2025年，林昭远给公司定了一个销售目标，1205亿，同比增长5.2%。

可以预见，更聚焦的区域布局，更精准的投资刻度，更优质的土地储备，更具竞争力的产品，才能给越秀地产带来更确定的投资收益。

4月28日，深圳宝中南街坊地块意外“撤拍”后，据说市有关部门正在做深入的调研。

如何更好地满足和贴近有投资能力的房企的拿地需求，“推动房地产投资尽快恢复增长”，对冲外贸增长压力，是当下深圳重要任务之一。

一些城市的土地部门在不动声色地调整土地起拍价方面，积累了丰富的经验，比如不降低明面上的地价，但在土地款分期、引进教育和交通配套、调整规划等方面主动作为：

协助房企增加优质配套，能提高项目销售流速。

一些城市选择在土地款首付比例、支付周期上让步，如西安，土地保证金付20%，拍地后1个月内签合同，1个月内交30%，签订合同之后的1年内交50%，但有一个硬性条件——申请预售证前必须缴清全部土地款。

接下来的悬念或许是，深圳的土地部门会否“放低身段”、主动求变，已进入宝安和光明市场的越秀地产，下一个拿地目标会是哪个区哪块地？

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