沪深REITs年报披露:总收入达133亿元,盈利榜能源类资产领跑
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2025-04-19 10:41:10
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转自:第一财经

  沪深两市51只REITs年报披露完毕,总收入约达133亿元。

  具体看来,沪市33只REITs共实现收入85亿元,较去年同比增加35%,共实现可供分配金额62亿元;深市18只REITs去年实现总收入约48.08亿元,实现净利润约1.36亿元,可供分配金额合计约24.06亿元。

  不过,不同底层资产的运行情况有所差异,其中能源类资产净利排名靠前、消费、水利等新资产类型去年业绩表现相对较好;租赁住房、仓储物流项目出租率分化加剧;而产业园区、收费公路项目运营存在波动。

  一位公募人士对第一财经记者称,公募REITs市场进入常态化发行后,市场在规模扩张与资产多元化中迈入新阶段。消费、保租房等新势力与传统基建的业绩分化,既反映了经济结构转型的阵痛,也揭示了资本配置的新方向。未来,政策支持与市场化机制的深化,或将进一步激活这一万亿级市场的潜力。

能源类更赚钱,消费、水利等新资产类型受关注

  记者据Wind统计,净利润最高的是中信建投国家电投新能源REIT,2024年录得收入9.03亿元,净利润2.89亿元。

  与此同时,全市场净利润排名前三的REITs均为能源基础设施类,6只能源类REITs净利润合计6.34亿元。不过也有一只逆势亏损,截至2024年底,嘉实中国电建清洁能源REIT收入约7869万元,净利润亏损4803.7亿元。

数据来源:Wind

  此外,2024年消费基础设施和水利设施作为新纳入REITs的资产类项目表现较好。

  其中首单水利项目银华绍兴原水水利REIT在2024年实现营收约5371.6亿元、净利润1720.6万元元。

  而消费类资产受益于线下客流复苏,期末平均出租率超95%。据Wind统计,7只消费类REITs中,6只产品营收和净利润均为正,5只收入过亿元。其中,华夏华润商业REIT以6.42亿元收入居首,净利润1231.2万元。不过华夏大悦城商业REIT报告期内营收为1.06亿元,但净利润却亏损47.3万元。其中华夏首创奥莱REIT年内二级市场涨幅约39%。

  此外,保租房类项目运营稳定。全市场6只保租房REITs平均出租率达95%,租金收缴率超93%。国泰君安城投宽庭保租房REIT以1.8亿万元营收居首,可供分配金额1.3亿元。

  另据上交所统计,沪市4只保租房REITs整体实现收入4.1亿元,完成率超过100%。就经营指标来看,底层保租房资产的出租率平均达到95%,租金收缴率平均超93%,租金单价也维持在相对稳定的较好水平。

传统资产盈亏分化:部分高速公路、产业园区类REITs业绩承压

  净利出现亏损的主要集中在交通基础设施类REITs和园区基础设施REITs。

  其中12只产业园区REITs中有5只产品净利润为负,也有5只REITs净利润超过千万。

  沪上一位券商人士对记者称,部分产业园区项目等受制于租金波动和空置压力、部分项目通过运营优化改善提升出租率,行业出现分化和结构性机会。

  此外,两只交通基础设施类REITs亏损额超过10亿元 。具体看来,净利润亏损最多的是华夏中国交建高速REIT,该基金截至2024年底净利润亏损额为11.71亿元。报告期内收入为4.29亿元。

  其次是中金安徽交控REIT,该基金截至2024年底净利润亏损额为11.23亿元。报告期内收入为8.32亿元。

  “由于报告期内部分路段受车流量波动、路费收入影响,交通基础设施类REITs业绩一定程度上承压。” 上述券商人士对记者称,从底层资产类型来看,目前交通基础设施公募REITs的绝大多数为高速公路资产,高速公路行业整体发展较为平稳。铁路、机场、港口等领域暂未有资产参与,底层资产多元化发展仍待突破。

  瑞思研究院分析,高速公路行业已进入成熟期末尾,新增路段和改扩建路段的盈利压力较大;同时成本逐年增长,从2013年每公里7000万增长至2020年的1.3亿,部分高速公路单公里造价甚至达到10亿以上。交通基础设施向立体、综合交通发展,但投资体量有限;未来交通的智能化、绿色化,需要较大的投资机会才能实现趋势的扭转。

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