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文｜陈聪  张全国  刘河维  李俊波

我们认为，房地产新周期开启的信号已经出现，但房价止跌还需政策临门一脚。相信2025年4-5月是政策前置的关键窗口期，主要的可能政策包括进一步降低居民购房资金成本，合理满足改善置业需求，扩大存量土地收储和加强对房企的流动性支持。我们认为房价将迎来长周期的底部，看好能建设好房子、在运营好资产、在提供好服务的房地产开发企业和服务平台。

▍房地产行业身处下行周期的尾声，新周期开启的信号已经出现。

房价调整已经较为充分，核心城市房价较历史最高点下跌超过30%，2017年之后置业的居民都没有浮盈。二手房挂牌规模虽然大，但业主下调报价的紧迫性已经不高。百城租金收益已经达到2.2%，租金收益率和长期无风险利率倒挂的局面已经改变。社会房屋开工和竣工已经大幅下降，主体信用风波已经接近尾声。从这些角度来看，我们都有理由相信，超过3年的房价下跌周期，即将结束了。

▍实现房价止跌，还需要政策临门一脚，我们也相信政策会积极出台。

受季节性因素影响，二手房交易量开始阶段性下行。大多数城市虽然房价下跌放缓，但并没有完全止跌。对等关税等造成的外部不确定性，也影响居民的置业信心。对照历史，我们认为目前按揭贷款利率定价还有下行空间，公积金贷款利率定价还有较大幅度下行空间，对大户型、二套房的购房首付和利率限制都可以放宽甚至取消。我们相信，稳住房地产市场，对于提振消费、扩大内需，意义重大。

▍预计新一轮房地产政策主要包括降低居民置业资金成本，给予改善性需求以应有的待遇，扩大存量土地收储和加大对房企流动性支持等。

总体来看，我们预计在金融、财政、规划等诸多领域，房地产政策仍有较大空间严控增量，消化存量，提高质量。我们相信，2025年4月-5月，是政策最有可能出台的时间窗口。

▍预计全年房地产市场稳中向好，房价见底。

我们预计，2025年全年新房销售额同比下降6%，二手房销售额同比增长10%以上，房地产开发投资小幅下跌5%，房屋新开工下降16%，房屋竣工下降27%，全国土地出让金增长9%，主要城市房价在2025年下半年实现完全止跌，此后部分城市可能温和回升。

▍风险提示：

政策没有发挥应有作用，房价继续下降的风险；部分公司缺乏可售资源，销售持续缩水，盈利能力下降的风险；办公楼等业态租金持续下行风险。

▍投资策略：聚焦好开发、好资产、好运营和好服务。

和2022-2024年不同，当前获得土地本身并不能保证企业具备相对竞争优势。我们认为，具备产品溢价能力，拥有优质稀缺核心不动产（主要是购物中心业态的）的发展商是我们的首选。好房子也需要好服务，我们建议参与头部商管运营平台的价值系统性重估，也看好具备稳定分红能力的物业服务平台。

本文节选自中信证券研究部已于2025年4月9日发布的《房地产与物业服务行业专题研究—稳住预期，扩大内需—房地产政策加码预测》报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见报告。若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。

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