作者：李   捷

编辑：张丽敏

制图：张宇萱

以往3月至5月，楼市会迎来“小阳春”行情，但2021年以来，经历了漫长的调控周期，2025年的楼市小阳春，似乎也夹杂着复杂的信号缓缓走来。

一边是土拍市场“地王”觉醒，高端项目扎堆入市；另一边是购房人对未来房价走势的不确定情绪蔓延。

当“今年不买房，明年买地王”的口号在市场上流传，楼市是否开始酝酿新一轮的上涨周期？眼下的复苏究竟是局部回暖还是全局反转？

01 央、国企下场争抢“面粉” 土地市场高热

最近的一场土地争夺战，发生在3月28日，杭州西湖区蒋村文新单元地块经过102轮竞价后，由建发旗下杭州兆欣房地产有限公司以34.35亿元竞得，折合成交楼面价8.8万元/平方米，溢价率115.39%，刷新杭州地价纪录。

同一天，上海的静安大宁地块创造新纪录，由大华集团旗下的上海华杨房地产开发有限公司以总价24.8564亿元竞得，成交楼面单价为92658.97元 /平方米，溢价率32.31%。

3月27日，位于成都金融城三期49亩地块也经过213轮竞价，最终以4.12万元/平方米的楼面价成交，溢价率高达106%。刷新了成都土地市场的历史纪录。

而在近段时间，全国范围内这样的土拍热浪此起彼伏。

北京海淀树村地块楼面价突破10万元/平方米，杭州滨江西兴单元地块单价达7.29万元/平方米，上海静安寺附近地块以16.11万元/平方米创下全国新高……

在采访中，多位地产业人士对中国经济时报·中时财经表示，从房企拿地的动作和热情来看，能够感受到整个房地产交易市场和土地市场的持续向好，尤其是一些企业资金状况还是不错。

据业内人士介绍，以北京树村地块为例，这是北京住宅土地历史上第一宗楼面价超过10万的地块，区域楼市长期处于供不应求的状态。过去十年，海淀北部土地资源稀缺、新房供应不足，周边次新房，融创学府壹号院和海开·圆明天颂，房价都在10万元/平方米以上。

一位参与了北京海淀区树村地块竞拍的房企人士，对中国经济时报·中时财经表示：“中海这次势在必得，就算有人继续喊价，他们也依然会强势拿。”该人士透露，虽然竞拍失利，但这块地的成交本身对企业和市场而言，仍是利好。

在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，作为央、国企，应该承担引导市场预期向好发展，拉高地价其实也是它的（社会责任）角色体现，尤其是在一些城市核心拿地，对市场的预期带来非常积极的影响。

02 高端项目扎堆入市 销售冷暖自知

房企对于核心地块的追逐，也是对优质产品的押注。

公开资料显示，上述成都建发地块需打造容积率2.5的纯住宅项目，杭州滨江西兴地块预计新房售价将达12万元/平方米；业内预计北京树村地块入市销售价格预计达到15万元/平方米。

“这样的地价成本决定了必须做高端项目，同时也和现在市场上对好房子的需求一致。”某房企人士告诉中国经济时报·中时财经，这是房企应对高成本的必然选择，也是未来高收入群体对核心资产的基本要求。

根据京楼销售排行榜统计数据，2025年3月24日至3月30日一周内，北京市商品住宅成交1400套，环比上涨29.87%；成交面积17.62万平方米，环比上涨33.48%；成交均价72160元/平方米，环比上涨10.71%，成交金额127.13亿元，环比上涨47.77%。

其中，均价在80000元/平方米以上的豪宅市场在上周内成交505套，成交均价106030元/平方米，成交金额74.59亿元，占据总成交额的半壁江山。

招商蛇口董事长蒋铁峰在业绩说明会上表示，房地产市场大有可为，目前已经进入了底部区域，要优中选优，选择优先核心城市、核心区域进行投资。这一策略似乎正在“奏效”。

招商蛇口在一季度的北京市场上，收获了不错的战绩，目前在售的6个项目共卖出464套房源。根据官方网签数据，其位于石景山区的元玺Glorious Park、通州区的招商璀璨公园、云璟揽阅、丰台区的招商臻园等，均斩获区域内销冠。

但并不是所有的企业和项目，都能感同身受。

某港资上市房企相关负责人告诉中国经济时报·中时财经，目前只感受到了地价的“小阳春”，全国在售的项目表现并不好。“估计只有去年拿地多的，今年相对好点，我们还是在去库存。”该负责人说。

该负责人表示，现在地价这么高，大家对后市的预期可能会有所改观，但具体到不同的企业和项目，在不同的区域还是会存在差异。

对于市场的感知和判断，房地产企业也在调整节奏应对变化。

一位地产央企人士对中国经济时报·中时财经表示，3月份的销售情况确实还可以，但感觉4月份会逐渐放缓，小阳春也在慢慢“减势”，内部任务排布也不会有什么改变，不会因为小阳春卖的多就调整。“接下来就是将去年的土储尽快转化上市，但也都定位在改善型项目。”

03 政策仍在释放 价格走势看点分化

3月31日，南京发布了“房七条”，释放出针对房贷、以旧换新、电子房票、公积金支持等多个政策要点，其中，全面取消商品住房转让限制，成为业内外关注的焦点。业内人士分析指出，南京此举是对止跌回稳工作的进一步落实，持续激发住房销售市场的潜力和活力。预计今年二季度，全国各地将会有更多针对政策调整优化相继推出。

上海易居房地产研究院针对政策研究，发布观点指出，随着各项利好政策的出台，政策组合拳效应也将持续释放，并促进二季度房地产交易行情的活跃。

然而，高价地块的层出不穷，市场交易的回升和成交价格的缓慢爬升，令购房人再度面对是否拐点已到，应该出手买房的选择题。

“高价地”频出，是否意味着房价将迎来新一轮普涨？市场分歧也正在加剧。

上述业内人士对中国经济时报·中时财经分析指出，当前土地市场的一个重要特点，就是在市场的回暖过程中，更多的资金优先进入到一些核心城市，地价代表了开发商对稀缺土地的追捧，也和最近整体楼市企稳有关系。

严跃进表示，客观上讲，高价地在一定程度上是有推高房价的作用。因为地块一出让就会影响一系列预期，必然会引发明显的调整，尤其对于二手房东，因为周边的项目都卖这么贵，中介卖二手房的时候就会强调这一点，所以这是一个连锁反应。

值得注意的是，高端市场的繁荣与刚需市场的疲软形成鲜明对比。

国家统计局数据显示，2025年前两月，全国新建商品房销售面积同比仍下降2.4%，但一线及强二线城市销售面积增速转正。

央行数据同时显示，一季度住户中长期贷款新增1.4万亿元，同比多增4000亿元。这表明居民购房信心有所恢复。但分析人士指出，市场热度集中于改善型需求，刚需群体仍持观望态度。

在链家工作多年的小贾向中国经济时报·中时财经证实了以上判断。“近期一直都有成交，但是价格并没有明显上涨；我所接触的客户群中，对1500万至2000万区间的房屋需求更加旺盛。”在他负责的国贸周边的片区内，能够明显感受到，一些带有学区、高品质属性的项目成交正在明显加快，而总价相对较低的刚需产品成交情况并不乐观。

机构数据统计显示，截至2025年3月30日，北京本月二手房住宅网签17848套二手房，全月有望达到1.9万套，相比去年同期上涨30%。但需要注意的是，二手房市场的挂牌房源数量相比春节前有所增加，春节前整体市场挂牌在14.6万套左右，春节后，累计已经达到了15.5万套左右。

压力仍存。

据瑞银预测，2026年初全国房价有望企稳，但核心城市与非核心城市的分化将持续。全国库存去化周期有望从31个月降至25个月，但三、四线城市仍需2—3年调整期。

上述房企人士认为，对于目前出现的局部回暖还是应当持谨慎态度，房地产行业正从“规模扩张”转向“品质分化”阶段，距离系统性回暖还有很长距离。理性选择核心城市优质资产、关注政策导向下的结构性机会，或许才是应对市场波动的关键。

（转自：中时财经）