转自：北京商报

开发销售业务毛利率腰斩，华润置地净利润跌至5年新低。3月26日，华润置地发布2024年年度业绩报告显示，2024年华润置地实现近5年最高营业额2787.99亿元，但股东应占净利润却降至255.77亿元，利润空间持续承压。核心症结在于开发销售业务盈利能力显著削弱。北京商报记者梳理发现，2024年华润置地开发销售型业务毛利率从2020年的29.1%大幅缩水12.3个百分点至16.8%，尽管仍高于行业均值，但5年间近乎腰斩式的毛利率下滑已严重侵蚀企业盈利表现。

增收不增利

3月26日，华润置地发布2024年年度业绩报告，2024年华润置地综合营业额达2787.99亿元，同比增长11.01%。

北京商报记者梳理发现，2020—2023年华润置地综合营业额分别为1795.9亿元、2121亿元、2070.6亿元、2511.4亿元，2024年创下近5年新高。然而，与规模扩张形成鲜明反差的是，华润置地的盈利能力却持续下降。年报显示，2024年华润置地股东应占溢利约为255.77亿元，同比下降18.45%。

拉长时间线来看，2020—2023年华润置地股东应占溢利分别为298.1亿元、324.01亿元、280.92亿元、313.65亿元。从数据不难看出，2024年华润置地股东应占溢利已跌至近5年同期最低。对于利润的下降，华润置地方面表示，主要受到行业整体毛利率持续探底影响。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫认为，华润置地“增收不增利”困局背后，首要压力源自土地成本的快速攀升，近年来热点城市地价屡创新高，直接推高项目开发成本；叠加建筑材料、人工费用及融资成本的持续上涨，项目利润空间遭遇多重压缩。与此同时，房地产市场在经历深度调整过程中，多数项目销售均价出现下滑，房地产市场整体毛利率的萎缩更放大了这一效应。

北京商报记者梳理发现，2020年华润置地的综合毛利率高达30.9%，此后逐年下滑，至2024年下滑幅度达9.3个百分点，低至21.6%。深究其原因，开发销售业务毛利率的萎缩成为关键因素。

历年财报显示，华润置地开发销售业务毛利率从2020年的29.1%一路走低，5年间下跌12.3个百分点。具体来看，2020—2024年期间，华润置地开发销售业务毛利率分别为29.1%、23.7%、23%、20.7%以及16.8%。相比综合毛利率5年间下跌的9.3个百分点还要多3个百分点。

尽管公司另一支柱业务——经营性不动产板块表现亮眼，毛利率自2022年的65.6%连续攀升至2024年的70%，但受限于业务规模，其利润增量仍难以弥补开发销售业务毛利率下滑所导致的利润缺口。

“以价换量”后遗症

开发销售业务毛利率的下滑，一部分来自房地产市场的整体调整，但华润置地自身的拿地策略，也进一步加剧了盈利压力。

北京商报记者注意到，在2023年华润置地在北京共竞得两宗地块，分别为西红门镇地块及大红门棚改地块。两宗地块均为15%溢价率成交，销售指导价格分别为6.6万元/平方米和9.5万元/平方米。

其中，大兴西红门镇地块作为华润置地颇为熟悉区域，依托2022年、2023年打造的橡树湾一期、二期积累的口碑效应，促使华润置地在2023年再度在该区域高溢价拿地，打造橡树湾三期。

然而，面对板块内竞品项目的激烈竞争，橡树湾三期销售不及预期，被迫采取“以价换量”策略。北京市住建委官网信息显示，在2023年9月5日领证的橡树湾三期，截至2025年3月26日，批准销售的597套房源中，已签约套数为378套，去化率仅为63.31%。

而该区域其他项目，如玖玥府虽然领证时间在2023年12月，但是目前去化率已达78.79%。有媒体报道称，橡树湾项目在该区域其他项目冲击下，为了加速库存去化，也陆续推出数十套特价房源，均价低至5.5万元/平方米。

“以价换量”提高项目去化率的同时，也导致橡树湾三期整体成交均价的下降。北京市住建委官网信息显示，橡树湾三期成交均价约为6万元/平方米，相较销售指导价每平方米少收5000元。截至3月26日，按该项目已签约的4.38万平方米计算，该批次房源直接造成货值损失约2.19亿元。

此外，大红门棚改地块项目中环悦府同样采取“以价换量”的销售模式，经历一年的销售，去化率约为44.17%，成交均价约为9.21万元/平方米，已签约2.24万平方米。按此计算，该项目实际所售房款约为20.63亿元，如果按照指导价格进行销售，该数据应约为21.28亿元，两者相差0.65亿元。

放眼全国来看，华润置地采用“以价换量”销售模式的项目也并非仅在北京区域。例如南京华润观云润府7.7折卖房，销许均价为4.35万元/平方米，折扣后仅约为3.34万元/平方米。此外，市场上也有颇多华润置地项目降价促销的消息。

北京商报记者 王寅浩 李晗