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文/狗蛋分蛋

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3月18日，中海以75.02亿拿下了万众瞩目的“海淀树村”地块。这场鏖战3小时、举牌265轮的激烈竞拍，诞生了北京土拍一个新纪录——

史上最贵楼面价，10.23万/㎡。

这次土拍，北京有头有脸的房企基本到齐：海开、越秀、金茂、首开、中建三局、保利、华润+招商、建发、中海、绿城.....光预申请保证金就交了2.4个小目标。

铁柱掰着指头算了一下，如果把钱放余额宝，利息一天有12000多块，得当三个月的牛马才挣得出来。

刚刚扶正的董毅也来了，只是这次没提王老吉，也没穿红色战袍，而是一身明黄。有网友开玩笑说，董总的“法器”还是发力了，可惜是反向发力。

楼面价破10万，大家都在猜树村地块最后该卖多少？

如果卖13万，隔壁朱房村就别玩了，功德寺也折磨。论条件，树村太夸张，旁边是清华、北大、上地、圆明园、颐和园，加上直通中关村，谁玩得过它......

卖15万以上，更多人觉得合理。

不仅不会挤压临近板块，还顺手抬了波轿子，好比《美人鱼》里，若兰要拿青罗湾，是想抬高隔壁项目的地价。

只不过树村不是青罗湾，而是青罗湾填海版Pro Max。

树村是北京这几年，少数敢说新房不掉价的板块，隔壁学府壹号院是个新型共产商品房，当年富人们排队疯抢。准确说，想排队都得找朋友，托关系。

再隔壁的圆明天颂，2021年底首开价11.5万/㎡，总价最便宜的要2000万起步，开盘直接卖了个七七八八。前阵子项目还出了个二手房，裸房单价高达16.17万，相当于:

3年多涨了40%。

不少人说，拿下树村地块后，中海今年的北京销冠又稳了。

到2024年，中海地产已经蝉联7年北京销冠。从去年11月到今年3月，中海在北京豪掷391.76亿拿了7宗地，都算上的话，今年中海北京的在售项目有20多个。

单凭在售规模，北京房企里能和中海掰手腕的就不多。

不过，今年北京土拍井喷，拿出了不少好地，另外“好房子”政策对旧项目去化产生了很大的压力，可以说，后续大家都有机会。

中海地产能不能继续“连任”，悬念依旧存在。

能上好房子政策的七个新项目是否可以打响头炮，对今年的中海而言意义重大，下面咱们简单聊聊。

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一、中海·萬吉玖序

萬吉玖序是中海北京第二个“玖序”系产品，去年京华玖序一个项目卖了75.58亿元（全口径），是北京单盘销售额冠军。前辈的惊艳表现，也让大家对萬吉玖序充满期待。

项目位于北京朝阳区酒仙桥板块，紧邻地铁14号线，主打165-352㎡大平层及洋房产品，典型豪宅盘。

从公布的户型图看，层高最高3.6米，通面宽阳台、大尺度飘窗、设备平台都有，主力户型得房率达89%-93%，空间尺度片区里目前找不到对手。

唯一的劣势，片区城市界面偏老，缺乏高端商业综合体，大商场要蹭隔壁的望京或国贸。

价格方面可以参考11万/㎡的北京宸园，预计会贵1万左右。

总之，地段、产品、品牌三大优势，只要价格在预期内，萬吉玖序大概率不愁卖。

二、中海·时光之境

时光之境目前样板间已开，四种户型，105㎡三居、135/138㎡四居，以及155㎡四居，所有户型均有南向阳台半赠送和北侧露台全赠送，综合得房率90%左右。

其中，三居户型尺度感不错，四居户厨房北侧还送了个生活阳台，说是方便晾衣服，要是铁柱家，估计就拿来挂腊肉了。

产品整体来说中规中矩，能达到城南中端改善的平均水平。

项目最大的问题，是小红门地段尴尬，处于丰台和朝阳的交界处，规划落地太难。

2023年，小红门中建星光里有个规划图，南侧写了个绿色汽车研发中心和知名商业，一年多过去了，没啥动作。加上小红门后续还有几块地要入市，供应量不小。

这种情况下，项目想以8万/㎡左右的价格卖，去化挑战可能不小。

三、中海·朝阳ONE

朝阳ONE是十八里店为数不多的“真地铁”项目，17号线的十八里店站，就在楼下。

宣传小区配了1800㎡的会所，面积确实大，一般改善盘给配个1000㎡的会所已经不错了。

项目样板间已经开放，只是很多人看完户型，觉得不太满意。

102㎡肉眼可见的细长条，145㎡客厅面宽也只有4.2米，之前北京隅东序155㎡客厅面宽4.2米，小红书上都被吐槽惨了。另外，虽然样板间开放了，但很多详细尺寸，项目没有选择公布，有网友猜测，可能数据不太好看。

朝阳ONE指导价7.9万/㎡，实际预计7.5万/㎡左右，项目优点缺点都比较明显，主要看购房者的接受程度，看重地铁的大概率还是会买单。

四、丰台万泉寺、丰台西南郊冷库项目

两个地块放在一起说，主要是距离不远，加上都被中海收入囊中，周围是真没啥竞品了。

市场对这两个地块也很期待，一是位置不错，二环外近丽泽。二是当初中海拿地价格不高，有降价空间，性价比可能很高。

片区最大的问题还是配套。

拿万泉寺地块来说，首先不是地铁盘，最近的东管头南和丽泽商务区，步行要1.5公里左右。生活片配套上，实测地块南边被铁路线隔断，西边又被下穿桥隔断，西边南边两头堵，有点“孤岛”的意思。

另外，地块内有一处长约40米的明代家族墓地祭祀台，虽会迁移，但风水观念重的购房人可能会介意。

五、朱辛庄0029地块

朱辛庄0029地块土拍，出乎了很多人的意料，作为朱辛庄最后一块住宅用地，本以为局面会很火热，没想到最后底价成交。

市场猜测，可能是地块配建难度比较大。

朱辛庄0029地块区位优势比较明显，紧邻海淀距离地铁8号线与昌平线交汇的朱辛庄站500米左右，加上是好房子项目，先天条件对片区其他产品降维打击。

同时，地块缺点也很明显，主要占地面积较小，配置上可能会缩水，大概率会拿来做刚改项目。问题是朱辛庄同类型的产品供应量很大。

今年海淀地也推了不少，对主打海淀外溢的朱辛庄项目来说，不是好消息。

最后是树村项目，刚刚拍地能说的东西不多，后续有机会可以深讲。

总之，7个项目中，还是有几根难啃的骨头。

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今年前两个月，中海在北京的销售势头偏弱，全口径计算27.62亿，次于保利和中建智地，排名第三。

这个成绩，是建立在近20个在售项目上的。

中海北京有两个操盘团队，中海北京公司和中海新城，相对而言，“大哥”中海北京公司压力更大。

近20个在售项目中，近80%是由中海北京公司操盘。

开局不顺，中海迅速进行了一波人事调整，前段时间，分管投资开发的王心邑，以及分管北方大区营销的刁鹏同时离职。

动作如此之快，一部分原因，可能是不想去年上半年的情况再度重演。

去年上半年，中海在北京的销售情况出现明显滑坡，中海北京公司紧急拉来王野救场，顶替原来的营销负责人。

王野在调来北京前，是中海天津公司营销总，十年以上从业经历，让业内对他的调任非常期待。只不过，也许是时间紧迫，又或许是没碰到好的机会，最终表现平平。

去年，中海在北京卖了474.8亿（全口径），其中有75.58亿来源于红盘“京华玖序”。

也就是说，中海地产北京市场约1/6的业绩由一个项目创造，而京华玖序，是“二弟”中海新城的操盘项目。

今年，王野手握树村、万泉寺，以及西郊冷库三块好地，终于等来了证明自己的机会。“大哥”中海北京公司，可能也需要它们稳固自己在集团北京市场的地位。

对于中海北京整体而言，去年中海上海团队3个项目就卖了704亿，挺让人羡慕，如今王炸地块安排上，也终于可以掰掰手腕了。

（转自：风声声）

（转自：风声声）