新房局部小阳春，沪深等热点恒热，二季度或将延续止跌企稳态势。

◎  文 / 俞倩倩

随着3月传统营销旺季来临，整体楼市也有复苏迹象，目前3月已度过半月有余，究竟当前小阳春成色几何？各城市复苏有何差异化特征，基于当前市场逻辑，二季度楼市成交是否还有放量空间，哪些城市又存在结构性机会呢？

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3月过半新房同比增幅超2成一线韧性较强近倍增

据CRIC监测数据，重点26城自2025年第5周春节周后，整体成交开始逐周回升，至第11周（2025.3.10-3.16）已达187.32万平方米，环比由降转增，增幅为28%，同比增长16%，不过与去年下半年均值相比亦有12%的差距。从累计数据来看，3月上旬新房成交同比增幅仍超2成。

分能级来看，一线率先回稳，第11周单周成交量已与2024年下半年周均持平，主要源于去年三季度末新政刺激，存量客户潜在需求被激发，加之适销对路楼盘入市，也使得整体成交规模仍处于阶段性高位。而二线和三四线城市小阳春成色相对一般，更多是局部复苏，主要源于购买力疲软，市场热度仍有待一线传导。

我们选择了部分典型城市，大体可以分为以下三类：第一类为新政利好型城市，以上海、深圳为典型代表，热点恒热，二手复苏行情强于新房；第二类为广州、天津、武汉等弱复苏类城市，经历了前期深度调整，步入2025年3月以来，项目来访、认购稳步回升，已修复至去年同期水平；第三类为南京、郑州等增长后劲略显不足。具体来看，

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上海、深圳等推盘“提质缩量”开盘去化率高位维持

新房短期市场热度延续高位震荡的主要为上海、深圳等核心一线城市，一方面供应节制，3月以来沪深均放缓了推盘进度，提升了推盘质量，适销对路楼盘入市一定程度上提升了居民购房积极性；另一方面去年三季度末新政利好叠加项目促销，也使得开年以来市场热度稳步回升。

据CRIC监测数据，自去年930新政发布以来，上海、深圳项目开盘去化率开始逐步攀升，截止2025年3月16日，沪深开盘去化率分别增至74%和66%，显著好于2024年同期，值得关注的是深圳开盘去化率已经达到2023年以来阶段性高点。事实上，这也与深圳当前推盘策略密切相关，新房供应相对节制，3月以来深圳仅有2盘加推。

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广州、天津、武汉等项目转化率修复至去年同期水平

广州、天津、武汉等城市春节之后市场稳步修复，这些城市在过去两年市场基本都经历了深度调整，随着购买力逐步修复，市场开始呈现出止跌弱修复行情。

以武汉为例，新房成交止跌回稳信号显著，整体呈现出“比上不足比下有余”：据CRIC监测数据，2025年截止第十一周（3月16日）累计网签量同比23年同期降幅-49%，同比24年同期成交增幅34%。

从项目开盘来看，目前仍处于3-4成相对高位。据CRIC监测数据，武汉2024年去化率基本都处于3成以内低位持稳，步入2025年以来，1月因推盘提质缩量去化率一度飙升至78%，2-3月虽略有回调，但仍在3-4成相对高位。

从前端指标项目来访、认购来看，节后快速反弹，当前客户转化率仍延续增势：据CRIC监测重点项目显示，节后来访、认购节节攀升，特别是进入3月以来，近2周单盘周均来访量均突破60组，认购量也达到了3.2套和3.3套，显著好于去年同期。客户看房欲望有所回升，客户转化率攀升至5.2%。

再如天津，新房市场节后逐步修复，受房企折扣力度增强，推出特价房、工抵房等聚集人气，吸引客户，项目来访量、认购量稳中有增已至年内高位，与去年同期基本持平，整体客户转化率回升至6%-7%。以天津为例，据CRIC监测重点项目显示，节后来访节节攀升，特别是进入3月以来，近2周来访量均突破1.7万组，与去年四季度周均基本持平。而反观客户转化率，基本在6%-7%之间波动，小幅上行。

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郑州、南京等来访持增而认购转跌增长后劲略显不足

还有部分城市诸如郑州、南京等，来访节节攀升，而客户转化率走低，购房观望情绪依旧浓厚，短期来看增长后劲略显不足。以郑州为例，步入3月以来，重点监测楼盘盘均来访量跳增至84-85组，而盘均认购套数基本维持在4套左右，因而使得客户转化率降至5%以下。

南京如是，短期内来访量仍处高位，而客户转化率连续两周回落，市场增长动能略显不足。据CRIC监测数据，2025年第10周-第11周周均来访量基本都在9000组左右，而从认购量来看则呈现节节回落行情，第11周认购量环比下降44%，整体市场热度稳中有降，案场认购量受个盘影响，环比下降较为明显，其中城北板块认购量领先，其次为城南和江北板块。传统营销旺季叠加“两会”定调，预计市场热度回升趋势不变，但持续增长仍需依靠政策支持。

总体来看，新房局部小阳春，沪深等热点恒热，二季度或将延续止跌企稳态势。受当前房企“提质缩量”推盘策略影响，开盘去化率仍将延续高位波动，各城市间分化还将持续加剧：一线新政效应延续，整体市场热度或将稳中有增，尤其是新政利好下的北京、上海、深圳，随着营销旺季到来，预计多项目将加大促销力度及渠道激励吸客，且中心区多盘吹风入市，市场供求量预计有明显回升。天津、武汉等基本面不错的核心二线城市，经历了前期深度调整，预期迎来一波复苏行情，成交量有望稳步回升。

排版：鸟姐

（转自：克而瑞地产研究）