李宇嘉

　　中指研究院最新数据显示，2025年1—2月，全国百强房企拿地总额同比增长26.7%，止住了2022年以来连续下跌的态势。驱动重点房企拿地的动力，主要就是新房销售持续回稳的态势。根据中指研究院的统计，百强房企1—2月新房销售总额为4480亿元，尽管同比下降5.9%，但降幅较1月大幅收窄10.6个百分点。2月单月百强房企销售额同比增长17.3%。

　　再往前看过去的2024年四季度，百强房企新房销售金额同比增长0.2%，告别了连续三个季度下滑的态势，也是2022年以来首次实现四季度同比增长。从去年10月到今年2月份，商品房市场止跌回稳的趋势明显，极大地扭转了近年来关于房地产政策纾困效果边际效应衰减的预期，提振了开发商拿地的积极性。同时，核心区域商品房市场态势良好更增强了拿地的信心。

　　克而瑞统计，2024年四季度沪深两地新房销售面积环比分别增长19%和90%，重点二线城市如成都、杭州、南京、苏州、重庆、青岛等环比增幅在15%—35%。另外，根据70城房价数据，截至1月份，一线、二线城市新房价格指数分别连续3个月、2个月止跌回升。根据百城指数，2月一线及二线城市新房价格环比分别上涨0.24%、0.08%，回稳态势更加明显。

　　因此，开发商在核心城市拿地的窗口期出现。中指研究院统计，从各城市群拿地金额来看，长三角跃居四大城市群之首。1—2月，长三角前10房企拿地金额520亿元，位居四大城市群之首，京津冀前10房企拿地金额481亿元，位列第二；中西部前10企业拿地金额172亿元，位居第三。当然，也与这些区域近期优质改善型项目消化较快带动补库存有关。

　　比如，2月份上海、北京新房价格环比涨幅位居百城前两位，主要是受越秀·苏河·和樾府（上海）、金茂璞逸丰宜（北京）等高品质改善项目入市带动影响，这些项目南向内外双阳台、首层架空及设备平台赠送等设计使项目得房率超过90%，引发市场关注。中指研究院统计，2024年超过80%的一二线城市144平方米以上面积段改善型项目销售占比较2023年明显提升。

　　因此，当改善型的“好房子”项目去化较快时，开发商存在补库存的需要。同时，近期地方政府积极增加优质地块供应，一二线城市主城区地块供给占比普遍超过六成，并取消了“竞配建、竞自持”，“90/70”户型要求等限制，普遍推行新的建筑设计标准，品质和得房率均得到提升。值得注意的是，放开新房价格管控的情况下，供给端的上述改变提高了项目盈利的确定性。

　　这使得开发商“补库存”密集在核心城市、核心区域。特别是，产品打造、交付、运营等能力更具优势的大型开发商，近年来充分享受到了高品质“好房子”项目的产品溢价和业绩贡献。比如，2024年新房销售榜前三位的保利发展、中海地产和绿城中国，以及2024年业绩完成率较高的开发商，滨江集团（112%）、保利置业（104%）、华润置地（100%）和中海地产（86%）。

　　从拿地金额来看，华润置地、中国金茂、绿城中国、滨江集团、保利发展、建发房产位列前六。1—2月，这6家企业拿地金额分别达到232亿元、129亿元、122亿元、113亿元、101亿元、100亿元。而且，这些企业主要在一线城市、杭州、成都等城市拿地、深耕和运营，积极打造好房子。他们不仅是行业转型的先行军，也是稳定行业和市场的有生力量。

　　由此，一二线核心城市以及围绕这些城市的都市圈区域，土地市场及商品房市场稳定已成为全国楼市稳定的基本盘。放眼全国，2020年以来，房屋新开工连续5年下跌且跌幅大于新房销售，彰显开发商主动“去库存”。到目前，旧库存消化接近尾声，民企拿地积极性提升，土地市场开始触底，从源头上带动下游商品房市场企稳，改善型需求崛起更夯实了这一良性循环。

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