文/乐居财经 徐迪 

近日，昌平北七家新盘北京国贤府二期户型图（过程稿）流出，75㎡二居起步，面积段包括90㎡/103㎡三居、116㎡/133㎡/166㎡/168㎡四居。

目前还在报规阶段，没标尺寸。开敞阳台不能封闭的话，难以成为室内扩容空间，部分小户型的卧室面积目测不大，舒适度很难保证。

以起步72户型为例，两室一卫，客餐厨一体设计，带转角飘窗，通常都百平以上的配置，放到70平的房子里，这部分公共空间占到了房子一半上面积，“挤”出来的两个小卧室非常难受。

面积较大的卧室在北面，外接设备平台，常见的设备平台进深1米，按这个比例，主卧室套内面积不超过8㎡。

南边的房间更加迷你，在户型图上甚至仅标记为“起居室”，原因是它实在太小了，去掉开敞阳台和门后的柜子空间，估计连一张双人床都放不下。

90户型也是类似情况。做了三居两卫户型，南向三开间，带独立家政间，客餐厨南北通透，听起来亮点非常多。

但实际看下来，只有南向主卧尺度开阔，套房设计，大飘窗；

而另一侧的起居室与72户型存在同样问题，不是方正形状，去掉门口空间，实际进深与开敞阳台进深差不多；

为了分出三个开间，90户型起居室的面宽应该还没有72户型南向起居室宽；柜子空间让给了外面的家政间，开敞阳台不封闭，这个房间只能做个小书房。

北边卧室也不大，做了储物空间，床的宽度与隔壁灶台宽度差不多，床角与房门开关轨道非常接近。

整体看下来110以下的户型都存在类似问题，103户型的起居室比阳台还小。

没有足够面积支撑的小户型产品，一味追求功能性，牺牲了居住舒适感，阳台不能封闭，这些“起居室”的存在就很鸡肋。

116户型为四居起步，四叶草格局，南向主卧和客厅外接开敞阳台，次卧为飘窗；北边两个卧室外接设备平台+挑空层。

得面宽者得天下，133户型四居双卫，南向四开间，面宽大于进深的比例。三卧室朝南，主卧南北通透，边户带转角飘窗；独立电梯厅都带飘窗。这个配置一般在180以上大平层比较常见。

相比之下，166户型基本是133户型的PLUS版本，多了个卫生间，做出双套间设计。

133以上户型，面宽和进深的比例达到了1.5:1，在房屋面积不大的前提下，开间过大，进深太短，一定程度上会影响北向功能区的舒适度。

国贤府二期所在北七家1503-0002、0008、0009地块成交于去年12月30日，由中建智地+未来科学城联合体去年摘得，成交价格21.143亿元，楼面价2.1万/㎡。

相较于一期楼面价2.55万/平，二期每平降了4400元，且未设置指导价，给开发商打造好产品留出更大的发挥空间。

今年2月10日，项目设计方案项目公示。住宅总建面13.87万㎡，其中地上建面9.23万㎡，容积率1.3。

规划建设26栋6-9F洋房，共850户。其中北区02地块16栋共526户；南区09地块10栋共324户。

小区设有3个景观大门，采用镂空格栅设计：主入口位于东侧，南北区各1个；此外，北区南侧正中央有1处次要出入口，与配套楼和下沉广场形成中式景观功能区域。

南北区各有一处室外活动场地，北区322.25㎡，南区200㎡。

外观上，北京国贤府二期与东侧一期保持了高度一致：

楼栋高度基本齐平，均为6-9层洋房；

深灰屋顶+白色楼体，部分坡顶设计，体现新中式风格。

但二期的坡屋顶只在效果图上有，能看得出坡度较大，是有阁楼空间的。

平面图的屋顶上，则没有任何斜角、屋脊线等坡屋顶的设计标识，没有阁楼，取而代之的顶部退台设计。

同一栋楼，两版图的屋顶完全对不上，就挺谜的。

与一期相比，二期项目在产品设计上主要有几点变化：

1、楼层变高，居住密度加大。

在土地条件上，二期地块相较一期更有优势。虽然与一期容积率相同，但二期地块内没有街坊路，曲线减少实际容积率。

但二期地块却将楼层规划为9层（最高），而一期最高楼层只有8层。二期楼间距更宽，但居住密度其实更高了一些。

从具体数字上来看：一期地上建面10.5万㎡，规划住宅822套；二期9.2万㎡，规划了850套。

2、套均面积更小，刚改变刚需。

在面积段上，一期住宅套均面积127㎡，主推115-182改善四居；

二期项目套均108㎡，预计将以刚需小户型为主。

3、高得房率延续，加分户型消失。

一二期都是洋房产品，得房率水平整体不低，同时，大面积阳台+飘窗+设备平台，进一步拉高实际使用率。

但一期的首层下跃和顶层阁楼户型，二期没再规划，取而代之的是部分顶退户型。

北京国贤府一期（盛世文庭）地块由中建智地+未来科学城联合体2023年7月20日摘得，成交价27亿元，销售指导价为6万元/㎡。

住宅建面约10.63万平米，规划25栋楼822户，2023年11月9日取得预售证，主力户型为115-182㎡四居和100-107㎡三居。

截至2月10日，网签553套，成交均价约5.57万元/㎡，约为指导价93折。

产品设计领先，社区颜值扛打，但是入市一年多，去化还不到七成，北京国贤府的硬伤在哪？

1、项目周边没有地铁线路，规划17号线最近的两个站点也在2公里外；而京北地面出行早晚高峰拥堵异常，对通勤族非常不友好。4站望京价差一半，听上去很唬人，但实际能不能落地以及何时落地都是个未知数。

2、作为刚改盘，客群要求较高，项目周边1公里内缺乏像样的商业配套，南侧和东侧主要是别墅区，附近还有大量安置房，空地较多，整个城市界面的改善预计还需要几年时间。

小区步行范围内有北京规模最大的山姆会员店，预计2025年底能开业。二期项目能否吃到一期配套的红利，还需观望。

3、项目西北方向有一处八仙陵园，1公里范围之内，是集中式陵园而非公墓，墓碑数千个。另外在八仙陵园以南还有一片村里的墓地，零星墓穴距离北京国贤府小区外围墙非常近。

2023年八仙村城中村改造计划已经确定要拆掉，整体迁至奉先陵园，但具体方案尚未确定，大规模墓地搬迁涉及问题难度较多，难度远高于住房拆迁。

板块内住宅项目较多，包括北京壹号庄园、达华庄园等别墅项目，融尚未来、万科翡翠公园、未来金茂府等，还有未来逸园等共有产权房以及大量回迁房。