导 语

上海、杭州等地土拍如期高溢价成交，上半年土地市场热度有望延续。

◎  文 / 马千里

2025年2月，受季节性因素和降库存目标影响，土地成交面积同环比持续回落，但北京、上海、杭州迎来多宗高总价地块的高溢价成交，土地成交金额同比上涨，平均溢价率也再创新高。截至2月25日，本月土地供应2702万平方米，环比下降22.6%，成交建面2283万平方米，环比下降52%。平均溢价率13.4%——自2021年7月以来首次突破10%。随着核心城市新房去化加速、地方库存压力显著缓解，叠加各地供地策略的精准调整，房企对优质地块的投资意愿持续增强。

核心要点

供求：至截稿时，本月土地供应量为2702万平方米，环比1月同期下降22.6%，同比下降36%。成交2283万平方米，环比同期下降52%，同比下降6%。成交金额917亿元，同比上升39%。

热度：平均溢价率13.4%，较上月增加了4.7个百分点，再创新高。上海、杭州、成都、苏州等多地均有高总价高溢价地块拍出，在本月成交金额TOP10城市中，有6个城市平均溢价率超过10%。

分布：各能级城市土地成交明显分化，一二线成交金额环比持平、同比增加，而三四线同环比均现回落。一线城市本月成交金额304亿元，环比下降4%，同比上升27%。

后市展望

上海、杭州等地土拍如期高溢价成交，上半年土地市场热度有望延续

2025年2月，一二线城市土地市场高溢价地块频现，而三四线城市仍以底价成交为主，凸显市场热度的分化与房企投资逻辑转向，也折射出各地稳市场进程的差异。在房企愈加注重“利润率”和“安全性”的背景下，一二线城市采取多批次、缩量提质供地策略，其核心板块因需求强劲、库存低位，优质宅地成为头部房企低风险配置的首选。土拍热度又反向强化市场预期，形成正向循环。

月内，国务院会议明确提出，要敢于打破常规、推出可感可及的政策举措，从央行、证监会、住建部的后续发声来看，施政重点仍在盘活存量土地、降低库存压力等方面。北京、上海、杭州、宁波等一二线城市均在月内表态，将进一步加强推动高品质住宅的提质扩面。结合2月份供应规模的持续收缩表现来看，预计2025年上半年土地市场供求规模仍将维持低位运行。

土拍热度方面，得益于新增供地质量的持续提升，以及控规调整、税费减免、购房补贴带来的需求侧预期向好，接下来核心城市有望迎来更多高热地块的成交。再加之一二手房价、去化率、成交规模等需求侧指标带来的正反馈，2025年上半年核心城市有望延续年初的土拍热度，并助力房地产行业加快筑底企稳。对三四线城市而言，借力2025年地方债务空间扩容的政策窗口，建议继续严控供地规模并聚焦核心区供求调整，优先盘活关键区域闲置土地，以点带面扭转市场预期，实现渐进式筑底。

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供求

供求规模仍在季节性低位成交金额同比增长近四成

土地供应方面，截至2025年2月25日，本月土地供应量为2702万平方米，环比1月同期下降22.6%，同比下降36%。2月份土地供应规模仍在季节性低位，且供地规模维持同比回落。至2月末，大多数城市尚未明确2025年的国有建设用地计划，至截稿时，一二线城市仅有北京和郑州发布了土地供应计划，其中北京计划首次对商品住宅用地实行弹性供应，商品住宅用地计划供应240-300公顷，计划下限较2024年下降了60公顷；郑州市八区宅地供应计划的同比降幅更是达到三成。由此来看，得益于地方债务上限和专项债对于地方财政压力的缓解，以及推动稳市场进程稳步发展的需求，2025年土地供应规模将在“以需定供”的前提下延续低位。不过从月度走势来看，随着土地供求规模的季节性波动，3、4月份供地规模还是会迎来明显的环比回升。本月低密地块占比继续维持高位，新增供应经营性用地平均容积率为1.97，连续7个月低于2.0。

至截稿时，一线城市中北京、广州、深圳各有1幅土地挂牌，上海一批次挂牌在1月份执行，本月无新增土地招拍挂供应。广州、深圳挂牌地块均为商办用地，唯一的一宗宅地供应来自北京海淀，地块底价58.64亿元，地块容积率1.84，位于上地板块，位置较为优越；周边学校、医院等资源相对丰富。地块楼板底价8万元/平方米，周边高端二手房项目挂牌价在16万元/平方米。

二线城市方面，本月成都、长春、郑州新增出让建面超过50万平方米，其中成都连续两个月供应建面超过50万平方米。从个体地块来看，苏州湖西商住地块起拍价最高，出让底价36.6亿元，容积率仅为1.6，起拍楼板价2.8万元/平方米。该地块原为国际科技园1-2期，现已拆除完毕。要求装修标准不低于5000元/平方米，商业部分需整体持有3年。地块三面环水，自然资源优越，且商业、教育、交通等配套也较为成熟。目前周边高端二手房挂牌价在6万元/平方米左右，于2023年出让的湖西观云地块，楼板价3.6万元/平方米，成交价约5.5万元/平方米，现已售罄。杭州于14日、21日进行了两次集中供地，其中滨江区府宅地底价最高，起拍总价30.6亿元，容积率2.5，起拍楼板价5.3万元/平方米。地块距离钱塘江较近，建成后高楼层可俯瞰江景。临近的中海商住地块在2024年末成交，在商业占比40%的情况下，依旧溢价60%，估算宅地成本楼板价将达到6.5万元/平方米以上。目前地块周边二手豪宅项目较多，挂牌价均在9万元/平方米以上。

2月土地供应规模延续低位，但正如我们预计，各地土地供应亮点颇多，北京、杭州、苏州等核心城市均拿出了确定性较强的高端优质宅地，持续优化土地资源配置。再加之预供地制度对于土地的筛选作用，预计2025年全年土地供应端将维持低量高质，成为促进房地产筑底企稳有力抓手之一。

土地成交方面，截至2月25日，全国300城经营性土地招拍挂成交2283万平方米，环比下降52%，同比下降6%。杭州、西安成交建面超过50万平方米，上海、北京、杭州成交金额超过100亿元。上海、杭州、成都等地出现了多宗高总价高溢价地块。因一二线优质地块成交占比上升，本月平均楼板价达到4019元/平方米，环比上月同期增加48%。

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热度

溢价率再创新高，多宗地块刷新地价纪录

市场热度方面，至截稿时2月平均溢价率13.4%，较上月增加了4.7个百分点。上海、杭州、成都、苏州等多地均有高总价高溢价地块拍出，在本月成交金额TOP10城市中，有6个城市平均溢价率超过10%。本月多宗地块刷新了地价纪录，典型如杭州城东新城，5天内两次刷新板块地价纪录；郑州金水区一宗宅地拍出了87%的溢价率，创近三年以来溢价率新高；而上海在月末协议出让静安的高品质袖珍地块，若在3月1日成功通过公示期，将以16万元/平方米的单价刷新上海新的地价纪录。

随着典型城市新房去化表现的向好、地方降库存逐见成效，与各地供地计划的调整同步，2025年各地优质地块的竞拍信心有望进一步提振，预计上半年将有更多高溢价优质宅地出现，并且会蔓延到更多城市，新房成交表现向好、潜在库存控制得当板块的土地热度有望先一步回升。

随着核心城市新房去化加速、地方库存压力显著缓解，叠加各地供地策略的精准调整，房企对优质地块的投资意愿持续增强。预计上半年土地市场将呈现两大趋势：一是重点城市优质宅地高溢价成交将成为常态，如杭州、苏州等点板块地价已出现点状突破；二是土地热度回升范围从核心城市的核心板块向外扩散，具备“低库存+强购买力”双重优势的区域有望率先迎来地价回暖。

2月土地流拍率6%，环比下降了14个百分点。回顾过去三年数据可见，2月份流拍率环比均会出现较大幅度的环比下滑，这主要是受供地节奏影响，每年1月均有较多出让难度较大的地块，因此1月的基期流拍率都会短暂冲高。具体来看，本月广州、扬州、南通等地均有宅地撤牌或流标，如广州白云山地块容积率1.25，起拍价11亿元，为二度出让，且将出让期延期至2025年2月，但直至1月末仍旧问津者寥寥，最终遭遇撤牌。

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重点地块

京沪杭占据总价榜七席上海包揽单价榜TOP3

2月份两榜持续向北京、上海、杭州等核心城市集中。总价TOP10中，北京、上海、杭州占据七席位置，单价TOP3均来自上海。总价榜首为上海虹口区宅地，该地块容积率3.95，起拍价64.86亿元，该地块位于内环瑞虹新城板块，为旧改地块。地块吸引了5家竞买方，最终经过184轮报价后，由金茂和庆隆联合体竞得，成交总价89.64亿元，溢价率38.2%。折算成交楼板价约11.7万元/平方米，成交时为全国名义楼板价第三高。目前周边高端二手房挂牌价格普遍在14万元/平方米以上。在本月成交总价TOP10地块中，有6宗地块溢价率超过20%，其中杭州城东新城安琪儿的46号地块，更是拍出了72.5%的溢价率，成交总价26.2亿元，在短短5天之后再度刷新了所属板块的楼板价纪录。2025年1、2月份大量高总价地块的高溢价成交，为行业筑底企稳开了一个好头，也大大提振了业内和相应客群的心理预期。

单价榜方面，榜首为上海静安寺095-7袖珍宅地，该地块已经处于成交公示期，公示期将于2025年3月1日结束，该地块建筑面积仅3000平方米，出让价格达到4.9亿元，折算楼板价高达16万元/平方米，若过地块成功出让，将刷新2024年8月成交的斜土路地块13万元/平方米的纪录，成为上海新的单价地王。此外上海的虹口宅地成交楼板价达到了11.7万元/平方米，杨思宅地成交楼板价达到了7.5万元/平方米，也均高于前期同板块的成交楼板价。

（转自：克而瑞地产研究）