2月26日，北京顺义老城区核心地段一宅地出让，两家区属国企以26亿元价格“托底”。

《中国经营报》记者了解到，该地块在首次挂牌时曾绑定一宗商业用地，但之后再次上架时住宅与商业用地拆分，同一日，被拆分的商业用地同样由顺义区属国企摘得。

拆分地块再上架

本次出让地块为顺义新城0201街区东风商场片区项目SY00-0201-093、096地块R2二类居住用地、SY000201-086地块A334托幼用地。

出让信息显示，该地块位于顺义区胜利街道，土地面积约7.73公顷，建筑控制规模133976.35平方米。其中，093、096为R2二类居住用地，容积率1.8，限高54米（局部60米），093用地规模3.62公顷，地上建筑规模6.52万平方米；096地块用地规模3.6公顷，地上建筑规模6.47万平方米。此外，086地块为托幼用地，容积率0.8，限高18米，用地规模0.51公顷，地上建筑规模0.41万平方米，规划为一所12班的幼儿园，建成后无偿移交相关部门。

值得注意的是，该地块是重新上架再拍地块，它曾在2024年第三次供地清单出现过，拟出让时间是2024年9月6日至9月底。到2025年1月14日，曾出现在用地预申请里，土地面积7.73公顷，规划建面13.4公顷，起始价26亿元；1月20日出现在2025年第一批次供地清单里。本宗地块也是不限价地块，即未设置土地出让上限价格和商品房销售指导价。

同一日出让的地块还包括顺义区顺义新城0201街区东风商场片区项目SY00-0201-116地块B1商业用地，土地面积54036.49平方米。据了解，该宗商业地块与上述住宅地块相邻，在2024年第三次供地清单中，住宅和商业地块原本绑定在一起，不过今年再次上架时被拆分开来。

此前，地块挂牌后，市场上曾有招商、金茂关于该住宅地块的“好房子”设计方案传出。不过，此次拆分后再次上架，住宅地块最终由北京天竺房地产开发有限公司（以下简称“天竺地产”）和北京顺义新城发展有限公司（以下简称“顺义城发”）联合体以底价26亿元摘得。

天眼查信息显示，天竺地产由北京大龙控股有限公司（以下简称“大龙控股”）100%持有，实控人为顺义区国资委。大龙控股注册资本5.10亿元，由顺义区国资委监管的两家原一级企业北京顺义大龙城乡建设开发有限公司和天竺地产整合设立。

大龙控股旗下北京市大龙伟业房地产开发股份有限公司具有房地产开发一级资质，先后在北京顺义、广东中山、内蒙古满洲里开发了数百万平方米的商住项目。旗下天竺地产主要从事土地一级开发，先后承担了顺义区天竺镇、后沙峪镇多个村的拆迁安置任务，以及多处回迁房、定向安置房项目的开发建设。

顺义新城发展实控人同样为顺义区国资委，是顺义区土地一级开发专业平台公司，下设一家全资二级子公司——北京顺城锦汇工程管理有限公司。公司官网显示，今年2月7日，公司召开了2025年土地供应专题调度会，提出要严格按照区政府2025年供地计划时间要求，加速推进公司各项供地项目，高效落实区政府一季度“开门红”工作要求。

当天，SY00-0201-116地块B1商业用地则由北京国泰东风商城有限公司以5.64亿元竞得，该公司实控人同样为顺义区国资委。

区域内新盘竞争激烈

据了解，上述住宅地块位于顺义区胜利街道，是顺义老城区最为核心的地段，距离15号线顺义站约200米。目前周边配套完备，商业包括新世界百货、顺义华联、隆华等大型商业，紧邻的116地块商业用地计划打造北京东北部特色商业中心。

根据规划，R4线也将与15号线交会并在现有顺义站实现换乘。R4线作为规划中的大站快线，设计时速120公里，未来将串联中关村、三里屯、朝阳公园等高能级板块，并与3号线，12号线实现跨线运营，届时双轨交通优势的含金量将会不断提升。

据中指研究院土地市场研究负责人张凯介绍，该住宅地块所在片区主要承接望京、酒仙桥外溢购房群体，相较于上述两个片区新房单价来说，本片区价格具有明显优势，对于预算在600万～800万元的刚需、改善客群来说吸引力较大。叠加首都机场临空经济区扩容带来的高端产业人群导入，未来置业需求具备可持续支撑。

不过，需要注意的是，当前该片区市场正面临多维竞争压力。其中，住总青年ONE以3.2万元/平方米的网签均价和46.17%的去化率，通过200万级小户型持续吸纳刚需客群。龙湖御湖境二期则以4.45万元/平方米的价格和48%的去化率，凭借小高层改善产品占据市场高地。

此外，定位中间价位的璞瑅润府（3.8万元/平方米，去化率31%）与住总芳华里（3.8万元/平方米，去化率17.6%）则陷入同质化困局。

张凯指出，面对价格梯度固化、产品形态重叠的市场格局，房企需在低容积率地块上打造差异化产品——通过8～12层真洋房设计、80%以上得房率及科技住宅系统形成代际差，同时借力R4线规划与TOD商业地标重塑价值认知，并积极争取城市更新政策红利降低开发成本，才能在改善红海中开辟新航道。

（文章来源：中国经营报）