本报记者  梁宝欣  深圳报道

有业内人士指出，2025年土地市场的一大显著趋势，便是专项债收储土地。

2月24日，广东省财政厅发布了《关于2025年广东省政府专项债券（八期～九期）发行有关事宜的通知》，两期债券计划发行额度合计307.1859亿元。据《华夏时报》记者了解，本次发行的专项债券全部用于回收闲置存量土地，涉及广东省19个城市的86个项目。

中指研究院政策研究总监陈文静在接受《华夏时报》记者采访时表示，专项债收购存量土地是2025年房地产市场止跌回稳的关键举措之一，相关政策的推进节奏和落地情况受到市场高度关注，本次广东省率先发行收购存量土地的专项债，也为市场释放了更加积极的信号，但本次广东省涉及的项目更多为地方国企地块，未来是否能提高土地资源利用效率、带动市场进入新循环，还需要持续跟踪。

用于回收闲置存量土地

根据相关信息披露文件，2025年广东省政府专项债券（八期～九期）发行总额307.1859亿元，涉及2只债券，均为新增专项债券。本批债券包含一只5+2年含权债券、一只7年期到期后一次性偿还本金债券，均为记账式固定利率附息债券，债券利息均按年支付。债券发行后可按规定在全国银行间债券市场和证券交易所债券市场上市流通。

需要注意的是，本次发行的专项债券全部用于回收闲置存量土地，涉及广东省19个城市的86个项目。

陈文静向记者表示，广东省率先发行专项债券资金用于收购存量土地，成为全国首例。

上海易居房地产研究院副院长严跃进亦指出，广东率先推出首批回购存量土地专项债，是对“严控增量、优化存量和提高质量”工作的落实，同时也是对去年自然资源部发布的《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》的更好落实。我们认为，此类政策对目前各地存量土地的回购等有较好的启发。

2024年11月，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（下称《通知》）指出，严控增量、优化存量、提高质量，支持盘活存量闲置土地，“积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展”。

值得一提的是，2019年9月召开的国务院常务会议提出，“专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域”，此后土地储备专项债暂停发行，直至2024年重启。

“从各类待收购的闲置土地来说，其背后反映的是房企资金方面的较大压力。很多地块无力开发，与房企资金状况恶化有关系。而这又会衍生出很多复杂的纠纷问题。当前通过存量土地专项债的发行，将更好地化解此类存量土地项目，也将有效地将有关风险问题进行剔除。而且从比较务实的角度看，房企的感受会最强烈，因其实实在在地促进了存量土地的出清和消化，有助于更好地改善现金流状况。”严跃进说道。

专项债发行速度快

2月7日—2月12日，广东省多地公示第一批拟使用专项债收购存量闲置土地，包括广州、珠海、中山、云浮、潮州、汕尾、肇庆等多个城市，土地用途包括二类居住、商务、商业、办公、旅游等。

陈文静指出，从公示时间至本次披露时间仅半个月左右，表明广东省落实相关政策明显加速。本次债券的招标日为2月28日，专项债券发行成功后，资金逐渐落位，将加速对应项目的收储工作，也将为其他地区推进专项债收购存量土地提供很好的参考借鉴。

根据中指不完全统计，截至2月22日，广州、佛山、惠州、珠海、中山、江门等城市2025年度第一批拟使用土地储备专项债券收回收购存量闲置土地的项目用地超220宗，拟收储价格合计超430亿元，本次广东省发行债券307亿元，占比约七成。

另从各城市来看，本次发行的专项债中，广州发行60.5亿元，居首位，珠海、惠州发行金额亦超50亿元，位列第二、第三。此前2月7日，珠海公示了第一批土地储备领域申报地方政府专项债券的14宗项目用地，总拟收储价格66.5亿元，本次发行的专项债项目涉及13宗地块，拟发行专项债总额64.6亿元，与拟收储价格基本一致。

值得一提的是，中指研究院认为，各地折价收储存量土地，折扣多在9折左右，是本次广东省发行的专项债及相关项目的一大特点。根据中指监测，广东省各地公示的第一批拟使用专项债券收购存量闲置土地的项目用地，拟收储价格与土地出让时的成交价基本持平，约70%的地块拟收储价格与成交价的比值在0.8-1.0之间，接近50%的地块比值在0.9-1.0之间，约10%的地块比值在0.7-0.8之间，个别地块拟收储价格的折扣较大。

不过，需要注意的是，严跃进表示，此类专项债的偿债资金来源非常考验各地财政能力。从真正解决此类问题来看，此类地块被回购收储，只是盘活的初步阶段。要真正盘活，就要提高土地的利用价值和再开发价值。换句话说，要积极促进房地产业等平稳健康发展，持续撬动市场对此类土地的需求，这个是最近两年非常关键的。尤其是我们观察到，今年专项债收储的部分地块中，部分城市计划今年底就立即进行招拍挂，这就要求把房地产向好发展的态势巩固好。

责任编辑：张蓓  主编：张豫宁