在家觉得闷了，下楼就能和街坊邻居打牌；想运动健身，下楼就能满足；想看书、学茶艺，不用出小区就可以实现“泡书吧自由”……日前，广西首个第四代住宅产品亮相南宁，这种新型住宅以“空中花园”为特色，不仅为购房者带来全新的居住体验，还提升了南宁楼市的竞争力。其中，最为亮眼的是，其对一楼架空层的高度进行了明确规定，即一楼必须设有高度不低于6米的架空层，且仅限必要设施占用。

在市民的普遍认知中，架空层就是被“架空的一层”，缺乏实用性和美观性。而作为建筑底层的开敞空间，其设计初衷是为了提升居住空间的观感效果、合理分布管线、通风降噪以及提高空间利用率。小区架空层该如何科学合理利用？日前，记者走访南宁市区多个小区发现，对于住宅楼架空层的利用呈现出“冰火两重天”的局面。

一小区住宅楼架空层改造而成的“书吧”。

问题：有的架空层被挤占既杂乱又不安全

一个小区有没有架空层，对业主日常生活而言，截然不同。由于架空层不计入容积率，这部分空间属于业主的公共活动空间，有的小区会利用架空层增加娱乐健身等设施，还设有会客厅等。但也有部分小区，没有合理规划架空层，备受业主诟病。

近年来，随着电动自行车数量激增，有部分小区的架空层被大量占用作为停车和电动自行车充电区域，存在消防安全隐患。记者在位于民主路某小区走访时发现，该小区架空层常年堆放着各种杂物和“僵尸车”，让原本通透的空间显得凌乱不堪，一些电动自行车甚至放到了单元楼的大堂入口处，不仅影响美观，妨碍业主正常出入，还存在安全隐患。

此外，有部分小区的架空层被开发商或物业擅自改作他用。如位于西乡塘的某学校宿舍，其一楼架空层被改造成了物业用房、快递站、小卖部和裁缝间，引起不少业主的反对。该学校宿舍业主刘女士表示，如果架空层管理不善，宁愿让它一直空着也不愿意让物业私自出租营利。

蜕变：从“空”到“空间”，架空层使用因地制宜

在部分小区，一场关于架空层的华丽蜕变，正悄然改变着居民的生活方式。从昔日的闲置空间到如今的多功能活动场所，架空层不仅成为孩子们的游乐场、大人们的“公共会客厅”，更是连接邻里情感交流的温馨纽带。

一小区利用架空层改造成老年人休闲娱乐区域。

架空层改造成孩子们娱乐玩耍的空间。

记者在裕丰英伦小区走访发现，该小区共有16栋单元楼1146户业主。其中1、2、3、8栋规划设计了架空层，整个小区架空层面积有两三千平方米。如今，这几个楼栋的架空层被改造成了居民的公共“活动室”，有儿童乐园、健身空间、多功能活动区等区域，不仅有健身器材，还有小型高尔夫练习场等，在物理空间升级的同时，居民的归属感和幸福感也不断提升。

居民李阿姨感慨道：“以前大家见面只是点头打个招呼，现在大家一起参加活动，邻居变姐妹了。”从“陌生人”到“老熟人”，这片空间成了串联邻里情感的纽带。

“我们对于架空层的规划设计是基于架空层所在楼栋的走向，因地制宜改造而成的。目前，整个小区架空层区域仅剩8栋还未规划，但是也已有初步设想，计划将这里改造成封闭的小区图书馆、AI自习室等公共区域。”裕丰英伦小区业委会主任杨建华告诉记者，架空层的属性属于全体业主所有，因此需要通过召开业主大会表决，且要消防安全通过方可施行。预计今年5、6月份召开小区全体业主大会。

案例：多功能设计架空层变身“社区客厅”

与传统住宅小区不同，近几年新开发建设的品质住宅小区在规划之初，开发商就会在相关规定的指导下，提前规划好如何开发利用架空层，个别开发商甚至在架空层打造适合小区业主使用的休闲“泛会所”。

2月25日，记者走进江南区华润置地旗下西园望江项目小区，正在架空层棋牌室娱乐的农阿姨笑着说：“自从架空层改造成书吧和棋牌室之后，我每天都会和老姐妹约在这里打发时间。”

该小区7、8栋住宅的架空层被开发商打造成拥有书吧、茶艺馆、棋牌功能的会所和健身房。除此之外，架空层还打造多个棋牌室，满足社区老人下棋互动的需求。

架空层改造而成的健身室。

华润置地西园物业负责人李飞表示：“架空层的权属属于全体业主所有，目前该区域的服务空间和施设都是免费提供给业主使用，会所则实行预约制，以确保业主在各个功能空间都能享受到更好的体验，物业也会定期对设施设备进行维护。未来，在征得全体业主同意后，寻求第三方机构提供更专业的收费服务，所有的收益也会按照《广西物业管理条例》的要求，扣除成本后，70%的收益纳入公共收益，优先补充公共维修基金用于小区后续维护上。”据悉，西园项目是华润置地对小区架空层打造的一种新探索。

》》律师说法

合理规划小区架空层

需征得全体业主同意并符合消防安全

架空层，作为建筑物中独特的空间，具有很大的潜力等待挖掘。在房产领域中，架空层的有效利用是一个备受关注的话题。架空层改建成休闲娱乐场所这样的利用方式是否符合建筑规范？有何法律依据？

对此，广西东方意远律师事务所合伙人潘春志律师表示，架空层在《住宅设计规范》中是指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。“架空层可以被规划为休闲娱乐区域，可以设置健身器材，为居民提供一个便捷的健身场所，也可以布置儿童游乐设施，让孩子们有安全且有趣的玩耍空间，还能打造休闲长椅和景观小品，供居民休息、交流。”潘春志说，从目前的法律规定和司法实践来看，小区架空层在没有办理产权证的情况下，属于业主共有部分。如果交房后，物业想把架空层改为物业用房或其他用途，还需经过业主同意，并且要符合建筑物和消防安全的要求。

同时，物业利用架空层进行经营活动也需经业主同意，并且所得收益扣除物业公司合理成本后为公共收益，归全体业主所有，公共收益的分配和使用也需经业主决定。

来源 | 南宁市融媒体中心 记者 凌剑伊 罗颢/文 宋延康/图

编辑 | 劳方

校对 | 韦一璞

责编 | 刘晓婧

审核 | 王小欢