现在政府主要调控住宅商品房，政府坚持房子是用来住的，不是用来炒的。这两年房价一直处于比较稳定的状态，那么商品房呢？对于手里有些闲钱的朋友来说，他们更关注的是商业楼宇的楼市，而没有其他更好的投资。

很多楼下面有很多底层业务，现在就来说说这些底层业务。最底层的商业形式通常是：餐饮、医药、美发、服装、零售、母婴、建材、洗衣、保健、宠物、车美等。

一家店铺生存的基本条件是“人气”，好的地段人气主要取决于附近楼盘的入住率。

一个楼盘的入住率基本分为三个阶段：第一阶段是初始交付期。这时小区里以前的住房已经交付，入住率比较低；第二阶段是综合交付期。此时小区已经处于满送状态，但部分居民未能装修入住。此时入住率只有40%-50%之间；第三阶段高峰期，此时居民基本已经入住，此时入住率高达80%。有的楼盘引进了知名品牌的教育机构，小区的知名度可以在短时间内达到成熟。

人的外部流动和店铺的位置对店铺的经营有很大的影响。

小区门口附近的商铺人流会相对集中；街店中段人流会逐渐减少；在住宅商铺的尽头，如果人口密集的建筑之间没有联系，人就会少。有时候一个小区的人行道位置只有几米远，可能会对店铺的生意造成很大的影响。所以我们选商铺的时候一定要去项目现场考察周边情况。

对于投资者来说，商铺租金影响资金回笼速度。相对成熟的小区和发展中的小区租金差别不是很大。基本上房租100元/-150元/左右。对于一些客流量少的店铺，还是有讨价还价的余地的。

租金按120元//月计算，一个60的商铺租金每月7200元左右，加上物业、水电、空调等费用。而店铺的费用大概是每月8200元左右。通常，除了产品的购买成本，零售店的营业利润为40%。假设日营业额在2200元左右(按照客流量比较好的店铺标准)，月营业额在6.6万元左右；除了房租和一些日常基本运营费用(不含人工成本)，店铺的营业利润只有26400元。对于一些新交付的小区来说，日营业额一般在2200元以下，保本难维持。所以有些店铺别无选择，只能提高商品零售价格，但是价格不是很漂亮的店铺在一些商场、电商、团购面前失去竞争力，生意也不容乐观。

对于正在找分租店的朋友，不要相信分租老板的各种说辞。生意好的话，店铺绝对不会转租。10万的转让费，几万的房租，要仔细分析店铺的情况。只要你把一家店的日营业额在他店里的柜台前保持一个星期，基本上就能了解该店的经营情况七八分。

人们的日常消费行为主要体现在便利性、质量和价格上。当你在现场位置、外部环境、业务定位、产品选择、价格定价等方面分析清楚，你的胜率已经达到70%；在和社区消费者打交道的时候，提高你的服务质量，站在消费者的立场上考虑，你的店面生意会越来越好。

对于投资商铺的朋友来说，“一铺养三代”的时代已经过去了，如果没有选好，可能就是“三代养一铺”了。因此，建议买家选择有风险的店铺进入市场，投资需要谨慎。