春节过后，网上写了很多关于房子的文章，包括疫情的影响和人们对各自危机和机遇的焦虑。

大林发现了两件有代表性的事情：

1.有网友觉得工作没了，房贷却停不下来

2.另一部分有闲钱的投资者问现在是买房还是炒股。

危机与机遇并存不是空谈，现在却应验在大家身上。但大林不会局限于目前的房市。我们可以换个角度，喝点茶或咖啡，看看美国的房子。

一、美国房子

美国房地产市场非常成熟，城市化已经完成，买房赚大钱的机会不多。

美国购房成本：

1.总房价(有些房子还包括升级房子类型和组装家具的费用)

2.转让费(包括律师费、文字费、政府注册费、财产保险费等。)一般都是房价总额的1%-3%。

3.贷款费用(主要由贷款经纪人收取)一般为贷款金额的2%，优惠利率为2.5%。

美国购房所需费用=1房屋总价+2过户费+3贷款费用。

下面我们举一个住房的具体例子，让大家有更直观的感受。

例1:

美国新泽西州的一个公园，拥有哈德逊河和曼哈顿CBD景观，是美国东北部的经济核心区之一。

看了数据你可能会惊讶，与美国纽约分开的新泽西房价并不高，不过6897美元/m2 (One Park Project)。当然，大林，我不是在给XX海外房产做广告。

2020年2月18日最新汇率：1美元=6.98人民币

你若是一个心细的人就会留意到，上述表格中的（交房后固定支出-房产税）一栏，50.5万美元的房子，一个月需要821美元的房产税，折合一年9852美元。

有没有被吓到，美国小小的房产税居然要房价的1.95%，接近2%！

大林不知国内的买房人，要是知道自己100万的房子，一年要被收近2万元的房产税，将是何感受！

二、美国房产税

为什么要聊美国的房产税呢？

原因很简单，房产税是美国地方政府的第一大税源。美国Tax foundation数据，房产税占美国国家和地方税收总额的31.5%，占地方财政收入的46%。

美国的房产税没有统一的税率，全美房产税一般在1%-3%区间，不仅各州不同，且州内各个地区也不同，调整频率也非常高。

2019年数据显示，夏威夷州的房产税最低，仅为0.27%，最高则是新泽西州，高达2.35%（蓝色为低税率，红色为高税率）。在房产税这一块，美国各州差距惊人，税率差距居然有8.70倍。

当然，美国各州收取的房产税也会回馈社会，正所谓取之于民，用之于民。

美国地方政府收取房产税后，用来做什么呢？

1、当地基础设施建设：更多的税收，当地的高速公路配套更好，公共停车场更多，排水排污设施更完善，公共公园更好。

2、当地教育拨款：美国公立学校资金来自政府，而政府收入主要来自房产税。

3、当地治安：房产税多的地方，治安好，警察多。

举例二：

1、西雅图柯克兰的一处房产缴纳的房产税中，有32.05%用于房产所在学区的学校拨款，5.13%用于图书馆，22.55%用于华盛顿州教育基金，也就是说约60%用于教育的直接或间接拨款。

2、得益于房产税的支持，西雅图柯克兰地区的一所高中名列全美公立高中前100名。

看吧，美国的教育可不是我们想象中的“公平”，公立学校是分学区的，哪个地方房子贵，缴纳的房产税多，哪个地方的教育经费就丰厚。至于美国私立学校就更直接了，我们谈钱吧，当然你们家的孩子还得优秀。

三、中美税收

聊了美国的房产税，大林认为，我们还要继续深挖，要洞悉美国的税收制度。很多人会说，这与我们的房子有关系吗？

有关系，因为经济是一体的，只不过很少人分析过这个问题！

美国的税收主要有：

1、个人所得税（56.69%)

2、公司所得税（7.58%）

3、其他（35.52%）

2018年，美国全年收了3.46万亿美元的税，个人所得税占了绝对的大头，高达56.69%。美国对于个人所得税，基本的原则是有钱人税率高，多交税，穷人税率低，少交税。

作为对比，我国在2018年收了15.64万亿元的税，其中国内增值税为6.15万亿，占比为39.34%，企业所得税为22.59%，两项都是企业支付，合计为61.93%。

个人所得税部分，仅为1.38万亿，占比为8.87%。

我知道很多人会嘀咕，认为我们的负担重，为此给各位列出了世界主要经济体的税负率。

世界主要经济体中，中国的税负率其实不高。

印度则比较特殊，其整个管理体系基本属于“放羊”状态，地方政府强势，地主强势，收税困难。当然，印度的基础教育、基础设施也与其现状相匹配。

欧洲国家福利高，但税负率也高的吓人。想一下，你月入1万，被税务局收了3000元的税，心里会怎么想。

四、收钱和花钱

前面说，税收取之于民，用之于民。

美国的办法很简单，国家从个人口袋里收税，哪个地方的人富，住的房子好，收的税多，地方政府就给哪个地方更好的公共服务、更好的路、更好的教育、更好的公共安全。

我们不能说，美国没有照顾边贫地区，但这不是其整体的财税框架核心。

我们的方式是怎么样的呢？

XX村、XX镇可能一年到头都收不上来1000万元的税，当地的教育、交通、公共服务却花费远超1000万元。

举例三：

1、G市(县级）是一座人口140万，GDP超500亿元的县级市，农业比较发达，有一定的制造业。

2、2018年，G市（县级）财政收入78.13亿元，其中本级收入17.58亿元，上级补助收入58.55亿元。

3、2018年，G市区（县级）财政支出72.46亿元，其中教育22.14亿元。

简单数据分析就可以发现，G市（县级）仅依靠本级财政都未能支撑当地的教育支出，何况整个县的支出。像G市，一个经济不错的县级市，其74.93%的财政收入来自上级拨款，中西部经济不发达县市需要的拨款比例就更高了。

G市（县级）作为小城市钱少很正常，但比大城市差距有多呢？我们用数据做比较，你就能体会了。

举例四：

1、B市（一线城市）是一座人口2154万，2018年GDP超3万亿。

2、2018年，B市财政收入3364.07亿元。

3、2018年，B市财政支出3263.53亿元，其中教育支出401.61亿元。

看似B市（一线城市）对于教育支出额度很高，但我们算人均数据的就会发现很有意思的现象了。

人均享受教育经费：

G市（县级）：1581元

B市（一线城市）：1864元

一线城市与县级市差距居然没有想象中大，这样的现象在美国难以出现！我们通过财政转移支付，让许多经济不发达地区的孩子享受了远超当地经济发展水平的教育资源。

当然，我们不能说，小城市的孩子享受到的教育比大城市好，现实是大城市比小城市好。

可是，我们也要考虑到，没有这样的财政转移支付，现有的差距会扩大多少。

五、现实的困惑

得益于财政转移支付，我们绝大部分中小城市基本的公共服务并没有非常低下，教育和医疗都不错。很多在大城市漂泊的人都会回到家乡，希望“岁月静好”。

具体到房子，有人问：“我要不要回家买房？”

其实，他们绝大部分都在大城市漂，在老家买房，不过是希望孩子能在县城读书，老人去县里医院看病方便。

在美国就不会问这样的问题，他们有钱后，只会想着赶快搬家，搬到房价高的高档社区，离开那个晚上都不敢走夜路的地方，然后庆幸自己的孩子可以读好学校了。

那为什么网上如此多的财经作者要大家到大城市，到省会城市买房呢？

现在的大城市提供了大量的工作机会，未来会提供更多的工作机会。小城市占全国的经济占比是不断萎缩的。

2018年美国农业占GDP比重为0.80%，工业为18.60%，服务业为80.60%。

在经济占比重仅为0.80%的产业中工作，你会觉得“岁月静好”吗？要知道，2018年我国农业占GDP比重为7.04%，这已经让很多年轻人从村里跑掉了。

若我们这一辈人不能在城市立足，那么我们的下一辈就又要拉着行李箱去大城市打工了。如同现在的我们一样，到处搬家，到处换工作。或许他们压力会更大。

20年后， 县城里的房子与现在村子里的三层小楼并区别不大，后辈只会在节假日回来看看我们这些“老人”，然后继续回到大城市打拼，就如同现在的我们一样。

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