在2021年5月28日举行的“2021中国房地产上市公司市值管理高峰论坛”上，上海社会科学院市值管理研究中心发布的《中国房地产上市公司市值管理研究报告》(以下简称《报告》)显示，截至2020年底，中国大陆共有292家房地产上市公司开展重大房地产业务。

其中分别在上海和深圳上市的有75家和61家，在香港交易所上市的有148家，在美国上市的有6家，在新加坡上市的有2家。

《报告》指出，虽然2020年我国上市房地产公司的市值管理得到了推进，但缺乏市值管理的战略规划。相当一部分上市公司没有从市值和公司长期协调发展的角度实施市值管理，而是从优化资本结构、维护投资者关系的角度实施市值管理。资本市场和实体管理现象更加突出。

会上，多位嘉宾表示，房地产上市公司要深入系统地研究和实践市值管理。在此之前，公司必须充分认识市值管理的意义，去伪存真。

上海社会科学院市值管理研究中心执行主任毛永春表示，市值管理不能简单等同于管理市值，简单机械地管理市值很容易滑入操纵股价的泥潭，从而违反法律法规。相反，市场价值管理是为了实现价值创造和价值实现的长期协同作用，主动管理影响公司市场价值的主要因素和变量的系统方法。

上海亿居房地产研究院院长助理、课题组执行负责人崔伟也表示，市值管理是上市公司战略管理的核心内容；价值与市值管理并重是上市公司健康成长的基础；价值创造与价值实现的协同是上市公司可持续发展的关键。

房企平均市值偏低

按国民经济行业分类，包括房地产开发公司、物业管理公司等房地产中介服务、租赁公司等。总市值5.28万亿元。开发公司市值合计4亿元，占比75.7%；物业管理公司市值6600万元，占比12.5%；服务公司市值0.62万亿元，占比11.8%。

值得注意的是，到2020年底，我国a股上市公司的平均市值为204元，而a股房地产上市公司的平均市值仅为154亿元，相对较低。上述292家房地产上市公司的平均市值为181亿元，与实体经济中的行业地位不匹配。

细分下来，市值不足100亿的房地产上市公司占大多数。到2020年底，市值不足100亿元的房地产上市公司达到188家，占64.4%；市值50亿元以下的有126家，占43.2%；市值30亿元以下企业85家，占比29.1%。

按照《报告》的说法，规模不足意味着质量差的企业会逐渐被资本市场抛弃，这是企业停滞或逐渐衰落的表现。市值低于30亿元的房地产上市公司在行业内没有地位，收入和前景不稳定，基本被市场边缘化。

值得注意的是，2020年中国部分房地产公司市值将严重缩水，市值缩水一半以上的公司有12家，均为海外上市的开发或服务类上市公司。其中市值跌幅最大的辛鸣中国，跌幅达92.6%，从2019年的19.7亿元降至1.5亿元。

市值管理并非管理股价

根据《报告》，2020年国内房地产行业增加值将占GDP的7.3%，房地产开发投资将占全社会固定投资的27.3%。房地产上市公司总资产约32.7万亿元，净资产为

此外，若以2019年底前上市的公司市值为基础计算2020年的增长率，加权平均后，2020年所有行业在A股市场中上市公司市值平均增长21.2%。而根据Wind资讯数据一级行业划分标准，A股房地产行业是所有行业中唯一一个市值平均增长率下降的行业，2020年共下降6.5%。

不仅如此，所有上市地的中国房地产上市公司市值总体都出现下降。其中香港联交所房地产上市公司基数大，因此下降幅度也最大（-4504.3亿元），纽约交易所中只有一家开发企业鑫苑置业，市值下降46%。

“市值管理不是简单地管理市值，不是脱离公司基本面的炒股。管理市值就很可能会管理股价，而管理股价就会触及红线。”毛勇春表示。相反，市值管理是上市公司根据自身实际、主动管理影响公司市值的重要因素与变量，使得公司市值与内在价值协同的一系列公司运营及资本市场应对行为的集合。

上海融客投资管理有限公司高级业务经理薛勇则表示，市值下降某种程度上恰恰说明房企缺乏市值管理理念，市值管理绩效可以直接体现为市值的健康增长。而资本市场的逻辑与乘数效应，有助于上市公司产融双轮联动、快速做大做强公司。

宝龙商业副总裁兼首席财务官张云峰也表示，一家公司不论上市与否都有其价值，但一家上市公司除了有价值，还有价格。市值是公司价值的反映，要想明白价值和价格的关系。“市值管理的第一步，要让价值被市场发现、认可，让价格不偏离。”他表示，有溢价是大家想追求的，但从长期主义来讲不可能永远有高度溢价，必须通过一些科学手段、组织，让市场充分认可价值。而后，在长期目标战略下，让价值创造模式更具有核心竞争力和可持续性，让好公司与好股票之间形成闭环。

《报告》显示，2020年中国房地产上市公司市值管理工作虽然有所推进，但整体缺少市值管理的战略规划。相当多的上市公司没有从市值与公司长期协同发展的视角，从资本结构优化、投资者关系维护的角度来实施市值管理。资本市场与实体经营两张皮的现象较为突出。

具体来看，由于缺乏资本市场战略思维，上市公司影响市值的行为呈碎片化、应激性和随机性的特征。2020年，上述292家公司中有191家公司实施了分红派息，21家实施增发、41家实施股票回购、22家实施股权收购、19家实施股权转让、1家进行股权置换。

第一大股东持股比例增加的仅有10%，而下降的达到22%。并且，有的管理者甚至在市值下降过程中减持股份，可见部分大股东与管理层对市值管理的重要性认识不足，缺少在市值表现一般的情况下采取股权结构优化的措施，并未将市值管理纳入公司发展战略。

《报告》提出，地产上市公司应重视和明确市值管理战略定位及具体目标，将市值管理定位于公司战略管理职能，与经营管理相辅相成；把握市值管理的科学性、专业性、和主动性。

内在价值创造是市值管理行为的价值锚，体现在公司业绩增长上的数据与信息，才能真正影响资本市场上长期投资者、理性投资者的预期。市值管理行为才能向市场传递出好公司与好股票结合的良性循环信号，体现市值与内在价值协同增长的健康特征。