受疫情影响，最近市场上逐渐出现了一些转移的宾馆酒店。于是，有人想把酒店板块作为长期出租公寓。同时作为长租公寓的朋友，想把长租公寓变成酒店。

长期出租公寓和酒店有什么区别？

本期微信官方账号将从三个不同的角度与大家分享：酒店和长租公寓的区别。

一、 投资收益

目前，长期租赁公寓单间平均投资价格在6-7万元，中档酒店(Atour，全季)单间平均投资价格在10-12万元。长期租赁公寓平均投资价格低于酒店，主要在消防和装修方面。

酒店消防费用每套1000-1200元。目前，长期租赁公寓的消防要求并不多，尤其是广州、深圳的农村集中型公寓。以20套公寓为例，长期租赁公寓的投资比酒店单间少2000元。

另外，酒店的整体装修要求比长租公寓更细致。比如酒店房间一般需要吊顶，而长租公寓很少有吊顶。酒店走廊、大堂等公共区域的装修细节要求比长期出租公寓更高。而且酒店装修周期较长，选材和技术都比长租公寓好，导致酒店总投资额度大于长租公寓。

长期出租公寓和酒店利润的本质是赚取房东和客人的房租差额。物业的租金水平也是衡量一个项目是否成立的关键因素。租金优越的酒店和长期租赁项目，后期利润压力较小。

长期租赁公寓的运营成本主要是人力和销售费用。销售费用主要是保本、提神、给大众贝壳、58选等渠道的推广费用。目前，中档酒店的平均投资回报期为3.5-4年。然而，许多长期租赁公寓项目的回报期超过4年。2017年和2018年，许多长期租赁公寓为了进入市场和提高物业租金而进入，导致利润率严重下降。

在疫情期间，曲锋公寓由于位置好、价格相对灵活，仍然被完全租用。然而，平均交易价格下降了15%左右。而且我们酒店的总收入远远少于同期。

长期租房是必须的，但不仅仅是需要酒店。经济不好的时候，消费者可以少住酒店，但不可能不租房。在经济低迷时期，长期租赁公寓确实比酒店更抗风险。但当经济恢复正常时，酒店的溢价容量大于长期租赁公寓。

二、 服务能力

酒店的容量高于长期租赁公寓的容量

1服务人数

以100间客房的酒店和长期租赁公寓为例，假设入住率为80%，10%的公寓是新租户，20%的酒店客人是入住客人，1.5间客房在酒店，1.2人在长期租赁公寓。

酒店的总服务人数=100间*30天*80%出租率*1.5个人-（100间*30天*80%*20%*1.5人）=3600-720=2880人

长租公寓的总服务人数=100间*80%出租率*1.2个人+100间*80%出租率*10%新客*1.2个人=96人+9.6人=106人

酒店的80%的客人是以天为单位，而长租公寓大部分的客人是以年为单位。

由此而见，酒店从服务的人数要远远大于长租公寓。

2、提供的服务项目

酒店客人尤如去餐厅吃饭。除了可以填饱肚子外，还需要色相味俱全、餐厅的环境等其它增值服务。

长租客尤如自己在家做饭，只要能可以填饱肚子、安全、卫生就可以。很显然，酒店客人的住宿需求要大于长租公寓。

酒店通常提供较全的服务项目，如客房、餐饮、SAP、接送等服务。客人住酒店，酒店基本需要提供一条龙的吃喝住行，并竭尽全力满足客人的各种不同需求。另外，虽然酒店的入住时间短，但是涉及的入住、退房、客房等多个环节。它的服务水平要高于长租公寓。

而长租公寓通常只提供基础的维修、代收快递、提供部分的公区服务。即使是服务式公寓，公寓方一般都会在客人入住时，明确告之客人提供哪些服务。明确服务内容后，客人自己心里对公寓的服务有了明确的概念。另外，长租客人的需求也确实相对固定，没有日租的酒店客人需求多样化和个性化。

三、销售能力

01、销售量

我们还是以100间房的客房和公寓为例，假设出租率均为80%，酒店有20%的房间继住， 公寓有20%房间合约到期。

酒店月销售量=100间*30天*80%出租率-（100间*30天*80%出租率*20%续住）=2400-480=1920间

长租公寓月销售量=100间*80%出租率20%到期=16间

酒店客房每天住的都是不一样的客人，销售量要远远大于长租公寓。长租公寓每月的销售量只是当月到期的房间和转租房。

02 库存量的管理

酒店客人是否继住，与酒店的服务有一定的关系。但是，大部分客人是否继住，很多情况下由客人的出差的工作进度、旅游的行程决定。酒店可以通过催退、数据预测等，根据实时客房的库存量制定对应的价格策略。

而长租公寓的客户，入住时就已经签订好合同。公寓已经在第一时间就知道客人具体的退房时间、另外，公寓方可以根据自己未来期房的数量，灵活决定客人的起租期、合同期间。另外，春节属于公寓的淡季，公寓方在和客人谈租期时，提前避开春节。而酒店无法做到主动选择客人的退房日期。

酒店、长租公寓类的产品，由于不能储存。空置是最大的成本，在销售过程中，如果能提前知道客人的退房时间，无凝方便酒店或公寓根据时间点、客房或公寓的房间的库存量灵活制定销售和运营策略。

03 单个订单销售难度

客人住酒店以天为单位、金额小，违约成本低。这些客观因素导致客人的决策难度要小很多。而相反，公寓的客人在租与不租之间，需要较长的决策时间。

客人决策时间长、难度大，导致长租公寓单个订单的难度要大于酒店。

公寓客人租期一般是一年，而且租期属于每月固定开支，金额较大，在合同期内违约需要支付2个月的押金。长租公寓是每天都要固定住。客人在决策时，会更加谨慎。

04 销售模式

酒店客人是客人决策较快，一般是在OTA、酒店官网上下订单，完成整个的销售过程。只不过购买的服务，需要来酒店使用。对于线上的客人，酒店基本不需要进行二次销售。

而长租公寓需要在线下对客人进行二次销售，才能成交。

长租公寓自销的客户，基本上通过线上获取流量。再转为线下，预约客人看房、需要二次销售。虽然现在有线上AR看房的功能，但是90%的的客人还是需要实际看一下公寓的整体环境，才能决定是否租公寓。

酒店是日为单位的住宿业态，长租公寓是又月为单位的住宿业态。长租公寓相对固定，收益和风险较低于酒店。酒店高收益的前提是销售和运营能力，否则收益幅度大。当然，具体的要看具体的项目，还有运营团队的能力。同一个物业，酒店和长租公寓，哪个更赚钱，具体要看项目的租金、租期、位置等情况。投资是为了利润，评估时看投资回报就可以了。

这是小王的第53篇原创分享

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