1宗地遭疯抢、1宗地底价成交，北京土拍为何冷热不均？
3月15日，北京举行3月份首场土拍，共出让2宗顺义区宅地，全部成交，收金17.87亿元。至此，北京顺义区完成2023年四批次供地清单中全部出让计划。
从成交结果来看，北京土拍“触顶”与“底价”并现。其中，顺义空港六期SY00-2301-0001地块吸引了37家房企报名参与，在线上报价阶段就触及地价上限，线下直接摇号开拍，最终由北京建工以上限地价11.6725亿元摇中；顺义新城第31街区SY00-3101- 0808、0809地块由北京住总以底价6.2亿元摘得。
由此可见，在整体市场回暖时，个体地块亦有分化，房企融资环境优化后依然坚持理性选地。
近40家房企抢夺顺义空港六期地块
在当天出让的两宗地块中，顺义空港六期SY00-2301-0001地块最为吸睛。该地块出让面积1.69万平方米，建筑控制规模≤3.38万平方米，容积率2.0，控高36米，未来可做10-12层的小高层。该地块起始价为10.15亿元，住宅楼面价约为3.45万元/平方米，销售指导价为6万元/平方米，浮动8%。
据土地出让文件显示，顺义空港六期SY00-2301-0001地块设定土地合理上限价格11.6725亿元，当竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场摇号方式确定竞得人，参与现场摇号的竞买人须提交《高标准住宅建设承诺书》。
值得关注的是，该地块在线上竞价阶段已经过31轮报价，价格触及上限价格11.6725亿元，今天直接进入的摇号环节。从竞拍现场来看，除了招商蛇口外，其余36家企业均参与现场摇号环节，最终北京建工成为“幸运儿”，该地块成交价11.6725亿元，成交楼面价为34514元/平方米，溢价率15%。
据悉，在开拍前，顺义空港六期SY00-2301-0001地块吸引了37家房企报名，包括中铁、中铁建、保利、首开、建发、龙湖、兴创、金茂、招商蛇口、天恒、建工、金隅、北京住总、中海地产、绿城、中旅投资（港中旅）、贝好家置业、宇诚集团、北京虹曦、上海大华地产、福建雄旺、成都鸿哲置业、成都领阳房地产、浙江子坤房地产、浙江绿厦、杭州振合房地产、杭州筑乐美、杭州宏璟、杭州坤航、厦门岩垚盛、石家庄创世纪、芜湖康润、陕西同致、山西星河、贵州新恩祥、武安明芳、邯郸正远，竞争激烈。
北京链家研究院分析师岳微表示，虽然该地块并未打破顺义参拍房企数量最多的纪录，但是出现杭州振合房地产、浙江子坤房地产、杭州筑乐美、浙江绿厦等多家“新面孔”，可见其热度较高，房企竞争也很激烈。
条件优越地块引发土拍热度
在岳微看来，顺义空港六期SY00-2301-0001地块热度较高的原因主要是由于其自身条件优越，该地块位于顺义区后沙峪板块，距离地铁15号线花梨坎站约1.3公里，紧邻中粮祥云小镇，居于板块内成熟配套的中心，也是顺义国门商务区的主要辐射区域。该地块体量小，无配建要求，总地价款不足12亿元。
“自2023年以来，平原新城‘低总价、小体量、纯居住’地块的出让均吸引超过20家房企报名参与，小体量地块的入市，有效降低了土拍门槛，给与多元化房企进京开发的机会，也为购房者带来更多产品选择。”岳微补充说。
中指研究院土地市场负责人张凯表示，该地块北侧为祥云小镇，祥云小镇是具有活力、年轻化的商业体，吸引了许多年轻人“打卡”；东侧约1.3公里左右是地铁15号线花梨坎站，乘坐6站即可直达望京，衔接5号线、8号线、13号线、14号线和昌平线。目前的后沙峪，繁华程度媲美国贸、燕莎板块外的朝阳大部分区域。作为“最时尚”的近郊，后沙峪既有媲美城区的繁荣便捷，又有主城区罕有的生态环境和人均绿化占比，这种“均好性”让它成为五环沿线鹤立鸡群的居住板块。
“该地块周边还有中海湖光玖里的别墅产品在售，建发观云、璟上兰园等改善型平层在售。该地块的入市，或可加速现有新盘销售速度。”张凯说。
据悉，此前，建发观云地块出让时，吸引了45家房企报名；璟上兰园地块也吸引了36家房企参与。目前，这两个项目的均价约为5.8万元/平方米
北京住总以底价再拿顺义新城地块
与上述顺义空港六期SY00-2301-0001地块的火热不同，另一宗顺义新城第31街区SY00-3101-0808、0809地块仅有一家房企报名，最终由北京住总以底价6.2亿元摘得，成交楼面价为14486元/平方米。
根据土地出让文件显示，顺义新城第31街区SY00-3101-0808、0809地块出让面积3.06万平方米，其中住宅用地规模2.62万平方米，容积率1.5，控高36米；配建4325.5平方米幼儿园。该地块销售指导价为4.5万元/平方米，浮动10%。从周边新房价格来看，与该地块销售指导价基本相当，二手房比新房略低，也在4万元/平方米以上。
岳微分析称，顺义新城第31街区SY00-3101-0808、0809地块属于顺义区南彩板块，距离地铁15号线起始站俸伯站较近，轨道交通可达望京，但用时较长。该地块周边生活配套较为基础，目前缺乏成熟商业、医疗、教育资源。该地块紧邻潮白河，优势在于沿河形成的高端居住区和滨水休闲活动设施有利于板块居住氛围提升，不利因素在于地块大部分区域为低洼区，产品建设时需要房企对此进行填垫处理。
“该地块3公里内有华联金街购物中心、锦荟港、新世界百货；在医疗方面，其附近有顺义区医院、北京中医院顺义医院；在生态上，附近公园也比较多，环境较好。”张凯这样表示。
值得关注的是，2月21日，北京举行春节假期后首场土拍，北京住总以底价12.6亿元摘得顺义新城第1街区01-03-21地块，加上此次拿地，可谓连续两个月摘得顺义新城两宗地块，可见北京住总对顺义区域的投资信心。
而从今天两宗顺义地块的出让情况来看，岳微认为，北京土拍“触顶”与“底价”并现，整体回暖时个体亦有分化，房企融资环境优化后依然坚持理性选择。
新京报记者 袁秀丽
编辑 武新 校对 柳宝庆